在逾期交房或者逾期辦證的糾紛中，開發商經常找種種藉口來狡辯自己逾期是迫不得已的，並將之都歸爲不可抗力，企圖逃避責任，在開發商提供的商品房買賣合同中，通常也會出現該類條款，約定一旦遭遇不可抗力，開發商不付違約責任。其實不可抗力是有法定標準的，不是由開發商說了算的，那麼“不可抗力”具體是什麼意思，對業主來說又有什麼影響呢？

根據《民法總則》第一百八十條，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。

不可抗力按照事件性質可以分爲兩類：

由自然原因引起的自然現象,如,火災、旱災、地震、風災、大雪、山崩等;

由社會原因引起的社會現象,如,戰爭、動亂、政府幹預、罷工、禁運、市場行情等。

在商品房買賣糾紛中，開發商經常用來主張屬於“不可抗力”的事件主要包括：自然災害、規劃變更、行政審批、限購政策變化等。

然而除了自然災害，其他常見的理由都與行政行爲有關。對於行政行爲能否構成不可抗力，不能一概而論，主要參考標準包括：

1.該行政行爲是屬於抽象行政行爲還是具體行政行爲，能否通過複議訴訟等救濟措施進行補救；

2.該行政行爲是在合同簽訂前實施還是簽訂後實施，開發商能否預見，能否避免；

3.該行政行爲與開發商逾期交房或者逾期辦證之間是否有直接的因果關係；

比如限購政策，一般來講，限購政策並非一蹴而就，都會有演變和徵求意見的過程。當事人在簽訂合同時對合同訂立後可能出現的房地產市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中大多數不會被認定爲合同法上的不可抗力。是否構成還要看具體情況，界限有些模糊，不能執一而論。開發商有時候就會利用業主對相關法規的不熟悉，欺騙顧客。

除此之外還應注意，如果確實該行爲與逾期交房或者逾期辦證之間有直接因果關係，但是不屬於不可抗力，將以不可歸責於雙方的事由，扣除掉這部分耽誤的時間和違約金。

相關規定：《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

相關案例

陳先生於2014年7月28日與房產公司簽署《商品房買賣合同》，原告以總價496613元購買被告開發的XX市XX區XX號二號樓11層03號，原告已依據合同中約定履行了給付房款的義務，被告雖已交付房屋給原告，但未能依約爲原告辦理房地產權屬證書，根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定，開發商應按已付房價款的0.1%向原告支付違約金。開發商主張，逾期辦理房地產權證不是自身原因造成，是XX市政府相關行政部門實施一系列行政行爲，包括公路工程佔用該小區建設用地導致該小區需要重新進行規劃、配套工程的變更延遲導致驗收的延誤進而影響到辦證工作造成等，屬於不可抗力，不應承擔違約責任。

我們可以從兩個方面分析這個案例。首先，開發商提供的證據不能推導出政府的行政行爲對開發商在建小區的施工造成了實質影響的邏輯結果。對於開發商提出的電力工程、等配套工程的規劃變更延遲導致驗收的延誤進而影響到辦證工作，證據顯示上述工程的規劃批前公示均發生在合同約定的房屋交付時間2014年12月31日之後，上述工程對其房屋建築工程竣工驗收及辦證造成影響的抗辯依據並不充足。因此法院判定政府的行政行爲並不會對合同履行造成實質的影響，因此不認定爲不可抗力。

其次，即使如開發商所言存在不可抗力因素，但是根據《中華人民共和國合同法》第一百一十八條的規定，被告因不可抗力不能及時履行合同的，應當及時通知原告，以減輕可能給對方造成的損失。而雙方所籤的《商品房買賣合同》第八條更明確約定，出賣人遭遇不可抗力可據實予以延期交樓的條件爲出賣人在不可抗力發生之日起30日內告知買受人。但被告並無證據可以證明其已履行了該通知義務。

因此開發商已構成違約，應承擔支付違約金的違約責任。

如果您在房屋買賣的過程中，遇到了開發商聲稱遇到了不可抗力，不能按期交房或者辦證，要翻看合同的約定，看看具體是怎麼寫的，不要聽信對方的一面之詞，做好充分的調查取證，並諮詢專業律師的意見。