東莞二手住宅市場不樂觀部分小中介或面臨洗牌出局的困境

2018年第一季度各片區二手住宅成交量及環比、同比情況

東莞陽光網訊受樓市調控政策、銀根收緊、房貸利率上浮等因素，以及春節傳統淡季的疊加影響，今年一季度東莞一手住宅供求放緩，新增供應面積和網籤面積均創下近4年同期最低。二手住宅成交同樣不容樂觀，由於春節前後東莞開始嚴格執行的“三價合一，導致二手住宅的交易成本大幅增加，成交遇冷。據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，2018年第一季度，東莞二手住宅的網籤量爲7638套，環比大幅減少33%，同比亦大減25%，回到2014年本輪調控啓動時的季度成交量水平。

也正因爲“三價合一”的開始逐步落實執行，對二手住宅網籤價的上升起到推波助瀾的作用，使得網籤價逐步接近真實成交價。數據顯示，2018年第一季度的網籤均價爲7756元/㎡，環比上漲11%，同比大漲32%。

具體到東莞各大片區，二手住宅掛牌價漲跌不一，其中，中心城區的業主中本地客戶佔比較高，資金騰挪壓力相對較小，且看好本地的長遠發展，並不着急出售，甚至部分客戶有“惜售”心態，故掛牌價較爲堅挺；濱海片區由於靠近南沙，且擁有軌道交通等利好因素，本地客與外地客普遍看好該區域發展，故二手房掛牌價出現上漲；臨深片區因爲過去幾年投資客佔比較高，存量房掛牌增多，同時新房庫存及潛在供應都較多，在拋售壓力下，二手房的掛牌價出現鬆動。

租金方面，由於春節過後迎來找工作、換工作的高峯期，帶動租房市場漸熱，租金也出現了上漲的行情。據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，東莞2018年第一季度的住宅租金爲30.82元/平·月，環比上季度微漲，漲幅爲4.70%。

展望後市，受“三價合一”、利率上浮甚至停貸的影響，購房成本大幅提高，市場觀望氣氛濃厚二手成交量將持續在低位運行一段時間，越來越多的購房者開始觀望，甚至轉向一手房，這也倒逼二手房掛牌開始回調。部分房源較多的區域如臨深片區，拋售壓力較大，二手房掛牌將增多，部分急於出手的業主，其二手房的掛牌價將有一定幅度的回調，以增加成交機會，不排除個別房源成交價將有較大幅度下降的可能，這將帶動成交價一定程度的回調。

由於“滿5唯一”的房源可免去增值稅和個人所得稅，這將大大降低購房成本，爲此，該類型房源將持續作爲市場交易的重要房源類型，受到熱捧。預計中小戶型（如二居）、總價較低的房源成交佔比將漸多，套均面積或將繼續下探；根據第一季度的成交數據推測，未來樓齡較高（如10—15年）的房源佔比或將繼續增加。

另外，由於整體二手房交投轉淡，衆多中介將轉戰新房市場，集中力量主打新盤一二手聯動，部分小中介或面臨洗牌出局的困境。

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什麼是“三價合一”？

答：在東莞，一直以來二手房交易中會存在四個價格，分別是實際成交價、網籤備案價、貸款評估價、計稅評估價。三價合一之前，後面的三個價格獨立存在，沒有互聯互通，存在三個標準，導致同一套房子的三個價格不一致。由此，產生了交稅時“按低價評估”、申請貸款時“按高價申請”的現象。結果就是稅收減少了，銀行的放款多了，個人的首付款相對可以減少一些。三價合一後，網籤備案價=貸款評估價=計稅評估價。

二手房交易中涉及的稅有哪些？

答：主要有契稅、增值稅、個人所得稅、土地增值稅（暫免）、印花稅等。其中數額較大、廣受關注的是契稅、增值稅、個人所得稅。

個人所得稅徵收標準是什麼？

答：個人所得稅：根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》國稅發〔2006〕108號、《東莞地稅納稅指引系列--個人銷售不動產》及2013年2月國務院發佈的《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》等文件的相關規定，我市個人所得稅的徵收標準如下：