房地產藍皮書2019—— 維穩、分化、放權是房地產政策基調
防範三四線城市房價下跌過快

■本報記者 姜 楠 

“2019年，房地產政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，房地產調控政策基調爲：維穩、分化、放權。”5月23日，中國社科院城環所不動產室主任王業強，在以“市場轉型與風險防範”爲主題的中國房地產高峯論壇上做主題報告時如是表示。

論壇上同期發佈了主辦方中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社共同出版的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》。報告認爲，在經歷了2017年“最嚴調控年”之後，2018年房地產市場表現出政府調控與市場供需多方的博弈。表現爲：住宅投資增速進一步加快，與商辦類投資分化進一步加大，房地產開發投資在區域間增長不平衡；土地購置面積、成交價款、平均成交價等指標增速不同程度回落；房屋新開工面積增速上揚、竣工面積增速下降；商品房銷售面積增速大幅回落，銷售價格增速出現反彈；房地產開發企業到位資金中國內貸款增速及佔比雙降，房企資金承壓上升。同時，報告指出我國房地產市場面臨一些較爲突出的問題：國際國內經濟形勢使房地產市場不確定性加大；大中城市市場總體較平穩，中小城市的市場風險有提升；土地成交價格增幅縮減，土地流標數量明顯增加；企業貸款、個人按揭貸款雙下降，供需雙方融資難度加大；住房租賃價格穩中趨降，租房市場或面臨集體土地租賃住房衝擊。

對於2019年，報告執行主編王業強表示，全年商品住房銷售增速有可能呈現放緩趨勢。預計政策調整以結構化方式進行，各地將充分發揮城市政府的主體責任，自下而上，實行局部試探性微調。不同城市的市場運行結果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求爲重點，適當鬆動過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現小幅增長。

針對前期推漲房價的主力——三四線城市，中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任、研究員尹中立，從宏觀經濟的投資和消費的角度分析認爲，由於受益於棚戶區改造貨幣化安置政策，三四線城市房價和土地價格上漲速度過快，持續上漲的時間歷史上少見。

報告提供的數據顯示，從70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格來看，70個大中城市相對比較平穩，平均漲幅7.3%和5.5%。從全國來看，平均銷售價格上漲12.2%。

“這之間的差距就體現了三四線城市甚至五六線城市對全國住宅銷售所做的貢獻。”王業強表示，“隨着政策收緊，中小城市市場的飽和度有所增加，缺乏人口和產業支撐的中小城市房地產市場風險將有所提升。”

因此，報告認爲，伴隨已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置，失去強政策託底，加之前期需求透支，三四線城市市場銷售有可能進一步回落，不排除陷入負增長的區間，要防範市場價格下跌過快。