消息一出隨即引發市場熱議。這是否代表着大宗交易已經開始蔓延到深圳一手住宅市場?將住宅“打包出售”給寶能系公司是否屬於正常的市場交易行爲?

多位深圳房地產業內專家在接受《中國經營報》記者採訪時表示，寶能城該筆大宗交易在一手住宅市場來說應該屬於個案，以後可能會小範圍、隱祕地再現此類交易。但如果有明顯的蔓延，應該引起監管的重視，屆時可能需要限制以公司名義大筆購入住宅。而在限價政策下，開發商整售意願強烈，未來深圳大宗交易會在寫字樓、公寓等市場中頻繁出現。

寶能城“打包出售”是惜售行爲?

對於相關疑問，寶能控股地產業務相關負責人曹平回應本報記者稱，“這屬於正常交易”。

記者查詢國家企業信用信息公示系統瞭解到，寶新實業的母公司法人代表爲張曉東，其同時也是新體育的董事會主席兼執行總裁。新體育發佈的2017年年報顯示，張曉東於2009年9月至2013年12月，擔任過深圳市寶能投資集團有限公司副總裁及寶能商業有限公司總經理。此外，新體育還是汕頭潮汕寶能城項目開發商的實際控股方。

深圳一中介機構負責人對記者指出，寶能城這一大宗案例應屬於關聯交易，本質上說是限價政策背景下一種惜售行爲，以此來保留單位，不算一種真正的市場交易。

“很難判斷是不是正常的市場交易行爲，現在來看並沒有違反相關規定。不過，如果這種情況在一手住宅市場有所蔓延，可能就需要對公司大筆購買住宅這一行爲進行監管，防止逃避限價。”深圳市房地產行業協會專業指導委員會委員鄧志旺則表示。

此前，深圳市場一手住宅大宗交易的買方基本是深圳人才安居集團。鄧志旺表示，安居集團有人才安居房房源完成目標，所以在大宗交易市場表現比較積極。

限價下公寓成資本新寵

“從機構投資者的角度看，由於住宅本身價格比較高，在回報率上很難滿足機構要求，所以其一般也不會大筆投資住宅市場，寫字樓、商業裙樓、公寓這三類有穩定回報的物業目前主要是大宗交易的核心。”第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿對記者如是表示。

相比一手住宅市場，公寓在2017年成爲機構投資者青睞的對象。據記者瞭解，2018年4月，深圳寶安區某項目的公寓被一基金公司8億元打包拿下。此前，龍華紅山6979、深南道68號、招商中環等項目的公寓都被本地、北京、上海的基金/投資公司以整棟或大宗交易形式購入，平均單筆交易超過10億元。

深圳中原投資部總經理楊創慧在接受記者採訪時指出，因爲目前深圳限價的影響，一二房價格出現倒掛，新盤較周邊二手房價格低，機構投資者看中了這個價格差。此外，深圳目前的公寓調控政策相比北上廣來說更加寬鬆一點。另一方面，對投資市場來說，一線城市的資產都比較優質，他們也看好深圳長期的發展。而對來開發商來說，相比“散戶”購買，大宗交易能快速、穩定地回籠大筆資金。

深圳中原研究中心指出，相對來看，2017年是深圳樓市有史以來商務公寓市場供應量最大的一年，供應面積爲134萬平方米，較2016年上升11.8%。此外，商務公寓的價格也創下歷史新高，均價達到62120元/平方米，環比增長17.8%。楊創慧進一步表示，基金、投資公司大筆購入公寓項目後一般會持有四五年，期間一般會出租，租金收益也比較穩健。不過相比散售，大宗交易的購買價格也並沒有便宜多少。

吳睿認爲，隨着限購限價政策的延續，開發商整售意願強烈，成爲深圳商用物業重要出貨方式。此外，在傳統融資渠道收緊，REITs政策加速落地的預期之下，大量資本開始加速建倉。深圳房地產因其需求旺盛，增值空間大等因素，已變爲國內一線城市最核心投資標的。外地資本將會持續整體購買深圳商用物業的投資行爲。

圖片來源:網絡

4月10日，一家名爲新體育集團有限公司(以下簡稱“新體育”)的港股上市公司發佈公告稱，公司之非直接全資附屬公司--深圳寶新實業有限公司(以下簡稱“寶新實業”)以4.21億元收購寶能城有限公司目標物業，共56套住宅，總樓面面積約6342.3平方米，作價約66437元/平方米。