轉自：中國經濟週刊

記者 張燕

“已經很久沒有在香港的賣樓現場見到這麼多人了，隊伍不僅排滿了紅磡置富都會的行人天橋，甚至一路排到了巴士站，平均要半個小時左右才能進入開盤現場。”

談及4月6日港島南岸（Blue Coast）的新盤開盤現場，地產代理殷子珊用“墟冚”（廣東話，表示現場如集市一樣熱鬧）向《中國經濟週刊》記者形容當日的情景。

Blue Coast是由長江實業和港鐵合作的黃竹坑站上蓋開發地產項目。開盤當天，首輪推出的422套住宅當天即賣出406套，單套房的折後實售價從878萬至2649.4萬港元不等。

長實營業部首席經理郭子威表示，Blue Coast的銷售套現近75億港元，創下2013年4月香港《一手住宅物業銷售條例》實施以來新盤單日銷售金額的最高紀錄。

“撤辣”首月，一手住宅成交量環比上升57.2%

對於全面“撤辣”後的香港樓市來說，Blue Coast的盛況並不罕見。就在特區政府宣佈“撤辣”的首個週末，恆基兆業地產集團旗下的“長沙灣（Belgravia Place）”首輪發售在開盤4個小時過後便全部售罄，總吸金約7.48億元。

所謂“撤辣”，指的是今年2月28日，香港特區政府宣佈自即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱“辣招”），即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

“撤辣”之前，內地買家或公司買家在香港購買物業需要繳付樓價共15%的買家印花稅和新住宅印花稅，“撤辣”後只需繳付從價印花稅，依據物業價值計算，稅費在100港元至樓價的4.25%之間。

打個比方，若以1000萬港元的住宅爲例，此前非本地買家需要繳納150萬港元的“辣稅”，如今則只需要按照稅費梯度繳納37萬港元從價印花稅，較原先節省了113萬港元。此外，額外印花稅被撤銷，亦意味着住宅買賣不再設有兩年期的轉售限制，購入物業後任何時間出售，都不需要再繳交樓價10%至20%的額外印花稅稅項。

對於已經沉寂了很久的香港樓市來說，全面“撤辣”的刺激效果是顯而易見的。物業代理公司美聯物業監測的數據顯示，3月，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創1998年後單月新高，而“撤辣”前一個月（1月28日至2月27日）成交量僅有229宗。香港特區政府土地註冊處最近公佈的數據亦顯示，3月份送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共5013份，環比上升57.2%。其中，住宅樓宇買賣合約佔3971份，環比上升67.2%，單月註冊量亦爲去年6月以來最多。

樓價方面，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）亦開始見回升，最新報147.08點（4月7日）。此外，土地註冊處的數據顯示，3月份樓宇買賣合約總值374億港元，環比上升65.5%。其中，住宅樓宇買賣合約總值301億港元，環比上升57.4%。

中原集團創辦人施永青在接受媒體訪問表示，“撤辣”效果較預期好，因過去樓市由用家（剛需自住者）主導，“撤辣”後，壓抑已久的投資者重投樓市。“以前是一隻手託着樓價，現在有兩隻手，基礎就好了很多。”他認爲，這一次不是簡單的反彈，而是結構性變化之後，整個市場的基礎會提升。

施永青補充稱，過去樓市欠佳時，地產商未有推售新盤，故一手庫存量高，現時樓市轉活，大部分地產商想先求量，希望能儘快套現。他預計，基於國內外經濟環境，本港樓價於下半年可望升5%至8%。

香港樓市庫存壓力高企，內地客、新港人被視作“買房主力”

“救市”無疑是“撤辣”的第一考量。香港差餉物業估價署（負責向香港所有地產物業估值及徵收差餉及地租的政府部門）數據顯示，2023年全年，香港住宅樓價下跌6.75%，較2021年高位累跌近22%。2024年1月樓價指數跌至306.4，跌至7年多以來的最低點，按年跌幅達9.43%。

據媒體報道，香港特區政府財政司司長陳茂波在解釋“撤辣”政策時指出，2023年，香港住宅物業市場在息口上升及外圍環境充滿不確定性的情況下，市場氣氛自去年中起十分審慎。樓價全年下跌7%，成交量縮減5%至約4.3萬宗的低水平。在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。

此前爲抑制樓價走勢，“辣招”推出已有10餘年。自2022年樓市開始下行，香港特區政府就已經開始逐步“減辣”。尤其是對於外來人才，此前推出的“先徵後退”“先免後徵”都從一定程度上促進了非本地買家在香港置業。

對於香港特區政府來說，全面“撤辣”的另一原因，許是賣地收入減少帶來的財政壓力。

據特區政府公佈的新一年財政預算案顯示，2023/2024年度港府綜合赤字預計達1016億元，較去年的估算多出86%。相對比印花稅收入的減少，土地收入的影響因素佔比或許更大。數據顯示，2023/2024年度地價收入爲194億港元，較去年的2月預計的850億港元大幅減少77%。這也是近18年來地價收入最低的一年。

記者注意到，儘管樓市表現火熱，但一手住宅的交易價格並未出現顯著上漲，不少地產商更是趁勢推出優惠活動。以剛剛銷售一空的Blue Coast爲例，最低實用面積18998港元/平方英尺的價格，相較於周邊同類二手住宅價格，相當於打了7折。

如此大的優惠力度背後，是香港樓市不可小覷的庫存壓力。香港房屋局的數據顯示，未來3到4年，香港一手可售住宅單位潛在供應量約爲109000套，創有記錄以來最高。相比之下，土地註冊處的數據顯示，過去兩年，一手住宅年均銷售量僅爲10000套左右。

居高不下的庫存即使對於頭部地產商亦是不小的壓力。長實集團最新公佈的2023年財報顯示，公司目前擁有可開發土地儲備約7400萬平方英尺，其中位於香港的有700萬平方英尺。此外，2023年全年，房地產銷售收入同比減少29%至131.53億港元，其中香港的銷售收入爲58.4億港元，比上一年減少60%。此外，新鴻基地產發展中及待售物業達2197億港元。恆基地產則擁有總計1010萬平方英尺的待發展/發展中之物業及已建成主要存貨。而新世界發展截至去年6月，在香港持有應占總樓面面積的土地儲備則爲814萬平方英尺。

華泰證券首席宏觀經濟學家易峘表示，香港有其獨特的優勢和競爭力，如租金回報率較高、多重優勢下人口流入，但租金回報率較高本身不成爲房價上升的理由，還要看其相對於通脹預期和真實利率的變化。近年來，隨着香港加大對人才和資金的吸引力度，香港人口於2022年下半年以來重回上升通道，香港租金回報率趨於上升。但如果降息伴隨通脹預期快速下行，真實房貸利率可能上升，香港房貸負擔能力則不一定上升。

責編 | 孫曉萌

版式 | 孟凡婷