華夏幸福在嘉善產業新城打造的新西塘越裏文旅項目一角。（華夏幸福供圖）

今年的年報披露季，華夏幸福因其佈局情況、業務模式、盈利結構等方面呈現出非房地產開發商的特點，受到高密度的公衆關注，而一週前上交所針對華夏幸福年報相關內容出具的問詢函，則再一次加大了華夏幸福對外界詳細解讀自身的必要性。

“好多人說看不懂華夏幸福的佈局和業務模式，其實最重要的是從產業角度出發，不能以房地產開發商定義我們。”日前，華夏幸福董祕林成紅試圖系統化梳理公司模式，在與人民網等媒體的對話中，林成紅就上述疑問展開了詳細剖析。

與外界認知不同，華夏幸福更樂意將自己定位爲“環一、二線產業新城開發商”，林成紅給出了包括華夏幸福產業新城收入模式穩定、PPP項目體量大但其實是循環投資、融資多依託於產業園區業務而非住宅開發貸款、開放合作意在尋求優質合作方並擴大規模、產業新城淨利潤水平綜合計算其實爲12%-15%等答案。

他一再強調，“ 誠心正意幹好產業新城”，華夏幸福選擇了一條長久的、利潤率比較穩定的可持續發展路徑，“而週期長，這是件好事，生意穩定可靠。”

嘉善產業新城樣本

春末4月，江南水鄉的晚風格外怡人。浙江嘉善產業新城“新西塘越裏”，水系蜿蜒着貫穿小橋，清澈的人工湖忽而升騰起巨大水幕，引得遊客紛紛拿出各類攝影器材記錄光影秀，不時發出讚歎。

與知名的西塘古鎮不同，新西塘越裏是一個開放式文旅項目，有近20萬平方米的齊整商業業態。而包括新西塘越裏、上海人才創業園、嘉善展示規劃館、 社區中心、學校等配套在內的嘉善產業新城，則佔地12平方公里，距離嘉善高鐵站僅10分鐘車程。

來自北方的產業新城運營商華夏幸福（600340.SH）自2013年起對這片土地進行了量身定製開發，片區逐漸成爲功能齊全的新城區。

嘉善產業新城是華夏幸福將產業新城業務佈局到長三角最早進入區域之一，華夏幸福對上交所的回覆函顯示，嘉善縣產業新城業務收入貢獻爲14.2億元，以嘉善產業新城爲標杆的（環）杭州區域則實現了超百億元銷售額。

不同於固安，華夏幸福在設計嘉善產業新城時，對“1664產業模式”進行了因地制宜的創新突破。

據華夏幸福杭州區域事業部總經理王振江介紹，起家於固安的產業新城業務探索出了“1664”發展口訣，即以產業發展爲核心，提供規劃設計服務、土地整理服務、基礎設施建設、公共設施配套、產業發展服務、城市運營維護6項服務，爲縣域經濟彌補資金、人才、技術、產業4塊短板，帶去城市魅力、吸引力、承載力和競爭力。

“但嘉善歷來都是百強縣，城市建設水平本來就很高，產業定位也與環京完全不同。”王振江說，爲了契合當地發展需求，在設計階段，嘉善產業新城由 麥肯錫、AECOM、華高萊斯等 9 家顧問及規劃機構量身定製城市戰略規劃、產業發展規劃、城市概念性規劃等三大規劃，確立了“全球創新城市,宜遊魅力水鄉”的發展願景，致力打造成產業體系創新且高度聚集的產業新城，形成“可看、可學、可示範”的新型城鎮化嘉善模式。

上海人才產業園爲以樓宇經濟爲載體，包含研發、科創、商貿、文創等產業形式。樓宇旁邊爲雲湖公園。（人民網 孔海麗/攝）

目前，新西塘越裏文旅項目計劃於4月28日開業，屆時將吸引周邊人羣的微度假消費力；上海人才創業園累計註冊企業151家，其中104家企業已入駐。

人民網記者在嘉善產業新城看到，嘉善產業新城鎖定發展現代服務業，聚焦打造樓宇經濟，商貿服務、軟件信息等產業集羣初步形成；共招引企業165家，形成創新產業集羣4個，產業載體面積建成9萬平方米、在建10萬平方米。

比如華夏幸福重點招商的馭勢科技（浙江）有限公司，其智能網聯無人駕駛低速電動車生產項目已經有測試車輛行駛在園區中，據悉，馭勢與產業新城將在智能駕駛的研發設計、生產製造、公共檢測平臺、無人車應用方面進行一系列合作。而太庫、火炬孵化等孵化器企業入駐園區，則有利於助推產業升級，盤活園區智力資源。

與此同時，華夏幸福完成了嘉善產業新城區域內的水系改造和景觀提升，完善了路網體系，並不斷完善生活配套，先後引進學校、社區中心等項目，有效導入人口。

華夏幸福杭州事業部的其他幾個產業新城也分別因地制宜。南潯產業新城定位爲“太湖南科技高鐵新城，長三角中西合璧水鄉”，大力發展機器人、新能源汽車、生物醫藥等戰略新興產業；德清產業新城：定位爲“浙北智造引擎 杭州田園水鄉”，大力發展專用裝備、工業自動化等戰略新興產業集羣；南湖產業新城：以科創服務爲引領，大力發展智能終端、醫療器械、專用裝備等戰略新興產業集羣。

“華夏幸福人的幸福，就好比如水幕秀能爲遊客帶去歡樂，產業新城從無到有。我們來創造價值，跟政府、老百姓、社會分享創造出來的價值收益。”在華夏幸福工作12年的王振江對人民網記者表示，造城開發運營模式，給了員工們高度的成就感。

異地複製佈局擴大

嘉善產業新城連同其所在的杭州區域，2017年度爲華夏幸福貢獻了過百億銷售額。背後，是華夏幸福產業新城業務異地複製的迅速鋪開。

年報顯示，2017年華夏幸福新增簽署產業新城和產業小鎮PPP項目協議21個，其中20個來自於非京津冀區域。新增簽約入園企業635家，新增簽約投資額約爲1650.6億元，同比增長47%。

值得注意的是，非京津冀區域項目新增簽約投資額佔公司整體新增簽約投資額的53%；產業新城收入62.2億元，同比增長134%，佔比從2016年的15%提升至2017年的22%；圍繞產業新城業務的房地產業務在京津冀以外區域的銷售佔比，從2016年的7%提升至23%。

“我們勇敢地走出來了。”林成紅表示異地複製起到了中長期佈局的作用，避免重倉一個區域帶來的不確定風險，也代表着產業新城模式的可複製性。據林成紅透露，從2017年第四季度到現在，華夏幸福一共獲得65塊地，其中有47宗都位於非京津冀區域，面積佔比超過80%，而且華夏幸福2018年2100億元銷售目標中，規劃50%源自於非京津冀區域。“經過對戰略重新聚焦和梳理，我們對異地複製的力度和信心都很大。”

華夏幸福認爲，都市圈或者城市羣是未來中國經濟增量的一個主要來源，“這也是公司篤定提前佈局，聚焦生根的核心邏輯和判斷。”據悉，截至2017年底，華夏幸福已在京津冀城市羣、長三角城市羣、珠三角城市羣、長江中游城市羣、成渝城市羣、中原城市羣等國家重點城市羣和“一帶一路”沿線海外地區等熱點區域佈局了產業新城。

產業新城運營商的誠心

包括林成紅的採訪在內，華夏幸福多次試圖向外界分析其“產業新城運營商”的身份，以及如何理解華夏幸福的特色土地儲備、非住宅性融資形式、循環投資與穩定收益邏輯。

“幹好產業新城不只是我們貼在牆上的標語，更是我們內心真實的認同。”林成紅表示，“基於這個定位，跟傳統開發商比的話，會發現我們哪兒都不太一樣。”

比如土地儲備，華夏幸福報表上的土儲數據一直保持在1000萬平方米左右，而其他知名房地產開發商都會儲備當年銷售量2-3倍的土地，“說明我們真是誠心正意地做好產業新城。”林成紅透露，這也在一定程度上反映了大規模的產業園區帶給華夏幸福的底氣。

融資方面，林成紅解釋道：“華夏幸福上市公司體系有60%的融資和房地產業務沒直接關係，只有約20%是依託於銀行的開發貸。”華夏幸福主營業務收入和利潤很大部分是依託產業新城園區，所以很多融資不是通過住宅開發貸體系，大部分都是用的園區融資、債券融資，公募、私募、上市公司信用債等。

對於頗受關注的應收賬款問題，華夏幸福表示，從產業新城運營商的角度才能理解透徹。

數據顯示，2017年華夏幸福全年實現銷售額1522.12億元，其中產業新城業務園區結算收入額299.12億元。報告期末，公司應收賬款餘額189.1億元，較上年同期增長約99.04%，其中約185.33億爲應收政府園區結算款，且相關應收款項未計提減值準備。

林成紅表示，華夏幸福每年與政府進行結算，政府按照規範的程序，對結算結果進行審覈確認，納入未來的財政預算，這一結算過程需要一定週期，通常不超過一年。而PPP模式的邏輯更着眼於產業新城爲地方政府創造的增量收益，“與房地產預收不同，產業新城需要先幹活再拿錢，業務本質決定了這會產生應收賬款。”

而公衆對於華夏幸福是否會產生壞賬的擔憂，林成紅表示地方政府的高信用值有助於避免此項風險。據華夏幸福在回覆函中披露，公司年報披露的185.33億應收政府園區結算款中，98%以上均爲一年以內，均在正常結算期間內。其餘爲應收瀋水生態科技創新城管理委員會款項，具體金額爲3.65億元。隨着委託區域內招商引資企業逐步進入投產期，政府新增財政收入將會顯著改善，政府付款來源增加，公司已與當地政府積極溝通，將陸續收回結算款。

“還有一個是很多人看PPP項目單個體量很大，一個項目要投資300億。”林成紅進一步解釋華夏幸福的投資邏輯，實際上將投資額分配到每年，大概爲10億多，並且在年底將收回超過這一額度的資金，再繼續加大新一年投資額，“這是一個滾動的概念，其實只用了資本金。”他說。

針對PPP項目體量大週期長的觀點，林成紅稱，華夏幸福認爲週期長是好事，基於價值判斷不同，華夏幸福選擇了一條長久的、收益率比較穩定的可持續發展路徑。“我們用一定的時間創造價值，再用更長的時間分享價值，慢慢地就產生了量的積累與資源盤活。”

林成紅用了騰訊的模式做類比，“有強勢的流量在，騰訊不需要擔心其他業務的出口。關注華夏幸福，也不用單獨看利潤增加了多少，得盯着產業，這是基礎。產業搞好了，其他的都沒有問題。”

公衆對華夏幸福頗爲不明白的重要一點，聚焦於其產業發展服務收入的毛利率高達92.25%。林成紅也對此進行了解釋，實際上把整理土地和招商等前期成本綜合進去，利潤爲12%-15%之間，跟上市公司的淨利潤水平是保持一致的。“我們也在不斷優化披露形式。”他稱。

在採訪的最後，林成紅就華夏幸福開放合作事宜也做了詳細解答，以期公衆正常看待華夏幸福的合作進程。

在異地複製的同時，華夏幸福積極放開了合作戰略，據林成紅透露，華夏幸福此舉意在尋求更多的優質合作方。“華夏幸福更專注於產業新城的核心業務，我們要充分利用各種社會資源。”林成紅稱，另一方面，華夏幸福也希望通過與其他開發商的合作，並表擴大規模，“不再喫獨食。”目前華夏幸福已經簽署合作備忘錄的企業已經在10家左右。

“我曾經暢想過華夏幸福的未來，如果我們把每一個區域都做得特別好，那麼幾十年之後的華夏幸福如何呢？”林成紅強調，這就是產業新城的魔力。