房地產業是國民經濟的重要組成部分。2017年江西共計99宗經營性用地成交，面積達468.81萬㎡，商品房銷售額爲22462百萬元，同比增長31.5%，房地產市場穩步有升。以下是江西房地產行業分析。

江西房地產行業發展歷程

江西房地產業和全國一樣經歷了一個從起步、發展過熱、遭遇低谷到趨於平穩的發展過程，期間幾度起伏，發展歷程頗爲曲折，從下面的歷年投資形勢圖可見一斑。

(一)八十年代中期-1990年，江西房地產市場開始起步

改革開放以後，我國進行的城市土地使用制度改革和住房制度改革，從根本上打破了傳統計劃經濟對房地產市場的束縛，爲房地產市場的發展創造了前所未有的環境條件。江西抓住機遇，乘勢而上，各設區市陸續組建了以房地產開發爲主的城市建設綜合開發公司，於80年代中期邁出了房地產業發展的第一步。至1990年，全省房地產業發展取得了一定的成果，市場初具規模，全省共有124家房地產企業，產業隊伍約7000人，全年開發投資額由1986年的1.0億元提高到2.9億元。

(二)1991年-1993年，江西房地產業掀起第一次發展高潮

90年代初，隨着改革開放的不斷深入和經濟轉型的影響，我國經濟獲得了巨大的發展，宏觀經濟出現了過熱跡象，正處於高速發展時期的江西房地產業也隨之開始升溫，大量閒散資金湧入房地產市場，致使房地產開發投資增長過快、投資規模急劇增加、房價快速上漲，江西首次出現房地產熱。1991-1993年，江西房地產開發投資持續高速增長，增速分別達66.6%，59.5%，79.2%。其中1993年全省房地產開發投資額首次突破10億元大關，達13.7億元，增長79.2%，高於同期固定資產投資增速27.3個百分點，增速爲至今爲止的歷史最高增速;該年，全省商品房竣工面積208.8萬平方米;商品房銷售面積91.0萬平方米;單位面積銷售均價544.0元/平方米，較1990年增長50.9%。

(三)1993年-1997年，江西房地產市場遭遇第一次宏觀調控及亞洲金融危機，市場跌至谷底

爲抑制房地產市場和房地產開發投資過熱，國家第一次對房地產業進行宏觀調控，在1993和1994年間分別出臺了《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》(以"整頓金融秩序、加強宏觀調控"爲主題的16條政策措施，通稱"國16條")、《關於深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》等政策對房地產市場進行調節。此次調控成效顯著，江西房地產開發的增長速度明顯放緩，市場由熱轉冷，投資規模無序膨脹和商品房價格的快迅上漲勢頭均得到了有效遏制。1994年和1995年，江西房地產開發投資增速分別爲36.8%及38.0%，單位商品房銷售均價增速分別爲10.4%及19.3%，增速較1993年均顯著回落。

1997年，亞洲金融危機爆發，席捲了泰國、馬來西亞、新加坡、日本、韓國、中國等地，打斷了亞洲經濟急速發展的步伐，我國的經濟因此而開始放緩。受外部經濟大環境的影響，加之前一階段的宏觀調控效應仍在，江西房地產市場迅速跌至谷底。1997年，江西房地產開發投資25.1億元，較上年下降4.8%，是我省房地產發展史上僅有的一次負增長。商品房施工面積679.8萬平方米，商品房竣工面積267.8萬平方米，商品房銷售面積136.5萬平方米，銷售額11.2億元，四大指標均低於上年，分別下降5.1%、10.8%、13.8%和9.4%。商品房單位面積銷售均價818.3元/平方米，增長5.1%，增速也回落至個位數。

(四)1998年-2007年，江西房地產市場再次強勢崛起拉開"黃金十年"的序幕

自1998年房改以來，隨着房地產業被定爲重點發展產業，福利分房制度的取消，貨幣分房及住房公積金政策的實施，銀行住宅抵押貸款程序的完善，江西房地產市場進入發展的快車道，並迎來了十年的黃金髮展期。

(五)2008年-2014年，後金融危機時代房地產市場發展趨向穩定

2008年，由於美國利率的上升和住房市場持續降溫引起的"次貸危機"的爆發，對全球經濟造成了一定的影響，江西房地產市場也受到一定的衝擊，呈下行態勢。2008年，江西房地產開發投資547.7億元，增長25.8%，增速較上年回落0.1個百分點。同時，全省商品房竣工面積、銷售面積、銷售額三大指標均呈負增長態勢，分別比上年下降2.4%、20.6%、18.1%。

金融危機過後，得益於2008年底各種刺激房地產市場復甦政策的出臺，江西房地產市場迅速回暖。2009年，房地產市場經歷從年初的"試探性抄底"，到年中的"放量大漲"，再到年底的"恐慌性搶購"，房地產市場迅速由蕭條轉變爲旺盛，當年江西商品房銷售面積2280.9萬平方米，比上年增長32.0%，商品房單位面積銷售均價漲幅達23.7%，爲1994年以來的最高點。

2010-2014年間，江西房地產開發投資增速分別爲11.4%、22.7%、11.8%、21.1%和12.6%，開發過熱在一定程度上被抑制，投資增長基本保持穩定，市場整體平穩。另外，這一時期商品房單位面積銷售均價漲幅分別爲19.0%、31.9%、14.4%、9.7%和1.6%，後期漲幅呈收窄趨勢，尤其是在2013年和2014年，商品房單位面積銷售均價漲幅降爲個位數，房地產銷售市場遇冷陷入低迷，房價上漲的趨勢得到抑制。

縱觀這一時期江西房地產市場的發展，總體波動不大，開發投資基本實現平穩增長，住宅開發結構得到一定改善，商品房單位面積銷售均價快速上漲的趨勢得到有效抑制，市場發展趨向穩定。

江西房地產行業分析

1、土地總體成交分析

江西南昌市2017年共計成交99宗經營性用地，面積468.81萬㎡，同比2016年下降7.83%;成交總金額418.05億元，同比上升23%。

自2014年土地成交面積的大爆發後，近三年土地成交面積上相對是比較平穩的，總體變化不大，但成交金額卻是逐年上升，可見江西南昌的土地價值的顯著升高。

在密集的樓市調控，限購限價等政策的影響下，江西南昌並未出現較爲狂熱的土拍潮，哪怕是12月傳統的收官大戰也顯得冷靜剋制，12月份土地出讓面積同比下跌116.5萬㎡，跌幅65.56%;土地成交額減少37.81億，跌幅32.54%。從供應計劃的完成度上來看，僅青雲譜區、經開區、安義縣和新建區完成2017年的供地計劃，其他區域均未完成。

2、商品房銷售分析

2017年江西南昌市商品房銷售面積爲2871.1千㎡，同比增長30.1%;2016年江西南昌市商品房銷售面積爲12446.5千㎡，同比增長38.1%。

2017年江西南昌市商品房銷售額爲22462百萬元，同比增長31.5%;2016年江西南昌市商品房銷售額爲102291百萬元，同比增長59.3%。

2017年江西南昌市商品住宅銷售面積爲2353.4千㎡，同比增長18.7%;2016年江西南昌市商品住宅銷售面積爲10778.2千㎡，同比增長32.1%。

2017年江西南昌市商品住宅銷售額爲17732百萬元，同比增長18.7%;2016年江西南昌市商品住宅銷售額爲83065百萬元，同比增長46.4%。

2017年江西南昌市房地產平均價格爲9912元/㎡，環比增長0.90%，同比增長7.51%。

3、市場總體成交分析

一級市場:2017年，江西南昌市共有12宗國有建設用地進行了公開拍賣，5宗成交，總成交面積22.42萬平方米，環比下降42%。

二級市場:2017年，江西南昌市市區商品住宅成交6897套，環比上升22%;成交面積87.28萬平米，環比上升34%;成交均價7147元/平米，環比下降23%。非住宅成交2031套，合計26.27萬平米，環比下降61%。2016年7月，江西南昌市市區寫字樓成交1652套，環比上升26%;成交面積11.98萬平米，環比下降19%;成交均價9267元/平米，環比下降26%。

三級市場:2017年，江西南昌二手房住宅成交面積爲24.74萬平米，共2675套，成交量環比上升8%。

總的來講:供應方面，住宅供應量環比增長2.6%，同比下降36%;成交方面，本年住宅成交套數環比上升22%，同比上升78%，成交區域主要集中在紅谷灘新區，其成交量佔總成交量的62%。庫存方面，全市住宅庫存面積去化時間環比下降22%，其庫存量仍集中在紅谷灘新區、西湖區、經開區，分別佔全市總庫存量的48%、11%、11%。

2017年對於房地產行業來說可以稱爲限購之年，江西樓市也被各種調控政策充斥着，"限購"成了江西樓市重要的"分水嶺"。江西房地產市場已經告別過去高速增長的"黃金時代"，經過市場調整後逐步進入平穩理性增長的新常態，期待2018年南昌樓市發展更加健康平穩。這也對全面建成小康社會和加快社會主義現代化建設進程具有十分重要的意義。以上就是江西房地產行業分析。

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