近日，中誠信國際在其最新發布的《中國房地產住宅開發行業展望》（以下簡稱“展望”）中，總體回顧了過去一年國內房企融資和債務狀況，對房企在2018年的信用風險狀況予以評估，並對中國房地產住宅開發行業予以穩定的展望。

中誠信國際認爲，受嚴厲調控政策的影響，2017年前三季度房企銷售回款增速不斷回落，同時房企補貨需求仍旺盛，財務槓桿上升明顯，償債指標有所弱化，融資渠道的收緊和公開債務在2018年面臨到期高峯將對企業再融資能力形成考驗。在政策調控以及競爭加劇的大環境下，房地產行業集中度加速提升，企業間信用風險分化日益明顯。

中誠信國際對市場上74家房地產開發企業 （以下簡稱“樣本房企”）進行了監測，從房企現金流變動趨勢來看，2016年前三季度房企銷售商品、提供勞務收到的現金保持較快增速，但2017年“3.17政策”後市場明顯下行，房企銷售回款增速快速下降，2017年1~9月，樣本房企經營活動淨現金流爲-536.92億元，同比大幅下降143.16%。受土地獲取難度不斷攀升的影響，越來越多的房地產企業選擇以合作開發的模式參與項目或通過股權收購形式獲取土地，因此企業投資活動淨流出規模逐年增長， 2017年1~9月淨流出規模分別達2,073.87億元，同比增長56.00%。2017年1~9月，樣本房企籌資活動淨現金流爲3,039億元，同比增長65.88%，對外融資力度明顯增強。

受監管政策影響，2017年房企交易所債券發行量銳減，銀行間債券發行量雖有所上升，但公開市場整體發債規模仍較2016年大幅下滑。隨着債券市場的低迷和投資者對房企相對謹慎，房企發行利率明顯上升。此外，銀行開發貸及按揭貸款額度收緊，銀行貸款資源更多地向大中型房企傾斜，中小房企融資壓力上升。從房企存續債券的到期分佈來看（按最早回售期計算），2018年房企公開市場債券將迎來到期高峯，屆時房企再融資能力將經受考驗。

受傳統融資渠道壓縮的影響，房企積極探索資產證券化產品，並加大海外債的發行力度，以進一步拓寬公司融資渠道。根據申萬宏源的統計數據，2017年交易所市場中房地產資產相關的ABS發行規模約爲717億元，同比增長88%，同期房企美元債發行規模達475億元，同比亦大幅增長232%。

展望顯示，出於對市場份額及規模效應的渴求，多數房企在土地投資和項目開發方面相對激進，2017年9月末，樣本房企總資本化比率和淨負債率分別較2016年末上升3.07個百分點和22.72個百分點至64.37%和119.27%，達到近年來的高位。中誠信國際還關注到，部分房地產開發企業的非標借款以少數股東權益入表，合作開發模式增多，但非並表的合營、聯營項目的債務負擔並未反映在合併報表的有息債務中。中誠信國際認爲，未來一段時間，嚴厲調控環境或將延續，後續商品房銷售增長面臨壓力，融資渠道的收緊和公開債務面臨到期高峯將對房企再融資能力形成考驗，企業間信用風險分化局面將延續。