随着房地产调控力度的加大，以及土地、建安成本的增加，房地产利润持续走低，市场竞争更趋激烈。但是，房企们的拿地冲动却未减退，“产业”勾地成为了主流玩法，一些具有“产业IP”属性的实业企业也正加入其中。在此过程中，以“产业之名、行地产之实”的现象屡见不鲜。

“产业地产”作为园区、小镇、新城开发运营“市场化”的必然产物，具有客观存在意义。与政府相比，企业（产业地产商）主导园区、小镇、新城建设，其运作模式更加灵活、资金配置更加充裕、招商能力更加强大、运营服务更加专业。因此，政府应遵循市场规律，但与此同时，更要做好“裁判员”，提高“产业+地产”项目的筛选、识别能力，加大监管。要点如下：

第一，是转型模式，还是拿地策略？

实际上，“产业地产”是房地产视角的名字，但从本质上来说，产业地产的核心内涵是“空间运营”。“空间运营”需要的是“长跑思维”下的深耕细作。这种商业逻辑，对于多年来已经习惯“快拿地-快开发-快卖楼”的地产商来说是很难接受的。这一点也是各界诟病地产商参与园区、小镇、新城等项目开发、招商、运营的主要原因之一。的确，从各地实践来看，干完地产跑路，留下产业烂摊子给政府的现象比比皆是。

基于此，政府识别“产业+地产”项目，首先需要从操盘项目的企业入手，深入到地产商内部，逐一剖析。在此过程中，首先要了解的就是，是否有独立的组织（即在地产母体上成立公司），负责“产业+地产”项目的运作。否则，该项目可能只是一个“策略性拿地”项目，而不是一个“转型战略性”项目。

事实上，只有独立的组织，才能保障人才结构、绩效薪酬、盈利模式都与原有的房地产业务相对独立，从而保证操盘“产业地产”项目的专业性。

第二，是产业伙伴，还是职业说客？

地产回归载体本质，向空间主体需求靠拢，是地产发展的必然趋势。尤其是在向企业靠拢上，地产商还能发挥更深、更广、更大的价值。

近年来，地产商正通过自建、并购、交换市场等多种方式，加大产业资源整合，向实业靠拢。例如，碧桂园成立博智林机器人、恒大并购瑞典电动汽车公司NEVS、鑫苑中国投资瑞链科技等等。招商蛇口、华润置地、中粮地产、北大资源地产等一部分具有实业背景的地产商，也加大对内部资源的整合。此外，还有一大批地产商努力推进与优质产业IP战略合作协议的签订。因此，政府在与地产商接洽初期，经常会看到地产商与”产业IP“组团参与谈判。

实际上，无论是地产商的内部产业资源（子公司），还是合作产业资源（战略协议），在真正协同落地到项目的过程中，都是以“互利”为前提的。政府对于地产商所谓“产业资源”的评判，不应该以一场谈判出席的产业IP数量多少或名气多大作为标准，更应当深入了解“产业IP”与“地产商”之间的合作模式，关注“产业资源”与“本地基础”的匹配性，以及产业资源的本地化的诉求，越是对“市场基础”“人才基础”想法越多，越靠谱，本地转化的可能性越高。

与此同时，政府也不应该过于迷信所谓的“产业资源”。事实上，大多数成功的“产业地产”项目的商业逻辑是：挖掘本地潜在需求，并通过匹配符合产品、政策、创新开发符合，实现产业的集聚。据调研，大多数产业地产的招商目标客群至少有70%左右都来源于本地。

第三，是算不过帐，还是胃口更大？

如果“产业”是终极梦想，那么在产业资源积累和产业运营能力到一定程度之前，“地产”在未来很长一段时间内仍将是到达彼岸的船。这一点与参与主体是否为地产企业无关，即便是政府平台公司，甚至是政府本身在园区、小镇、新城等各类项目运作上都需要通过“土地资源”，尤其是“住宅用地”平衡资金。与此同时，产住平衡也是产业地产的发展趋势。