隨着房地產調控力度的加大，以及土地、建安成本的增加，房地產利潤持續走低，市場競爭更趨激烈。但是，房企們的拿地衝動卻未減退，“產業”勾地成爲了主流玩法，一些具有“產業IP”屬性的實業企業也正加入其中。在此過程中，以“產業之名、行地產之實”的現象屢見不鮮。

“產業地產”作爲園區、小鎮、新城開發運營“市場化”的必然產物，具有客觀存在意義。與政府相比，企業（產業地產商）主導園區、小鎮、新城建設，其運作模式更加靈活、資金配置更加充裕、招商能力更加強大、運營服務更加專業。因此，政府應遵循市場規律，但與此同時，更要做好“裁判員”，提高“產業+地產”項目的篩選、識別能力，加大監管。要點如下：

第一，是轉型模式，還是拿地策略？

實際上，“產業地產”是房地產視角的名字，但從本質上來說，產業地產的核心內涵是“空間運營”。“空間運營”需要的是“長跑思維”下的深耕細作。這種商業邏輯，對於多年來已經習慣“快拿地-快開發-快賣樓”的地產商來說是很難接受的。這一點也是各界詬病地產商參與園區、小鎮、新城等項目開發、招商、運營的主要原因之一。的確，從各地實踐來看，幹完地產跑路，留下產業爛攤子給政府的現象比比皆是。

基於此，政府識別“產業+地產”項目，首先需要從操盤項目的企業入手，深入到地產商內部，逐一剖析。在此過程中，首先要了解的就是，是否有獨立的組織（即在地產母體上成立公司），負責“產業+地產”項目的運作。否則，該項目可能只是一個“策略性拿地”項目，而不是一個“轉型戰略性”項目。

事實上，只有獨立的組織，才能保障人才結構、績效薪酬、盈利模式都與原有的房地產業務相對獨立，從而保證操盤“產業地產”項目的專業性。

第二，是產業夥伴，還是職業說客？

地產迴歸載體本質，向空間主體需求靠攏，是地產發展的必然趨勢。尤其是在向企業靠攏上，地產商還能發揮更深、更廣、更大的價值。

近年來，地產商正通過自建、併購、交換市場等多種方式，加大產業資源整合，向實業靠攏。例如，碧桂園成立博智林機器人、恒大併購瑞典電動汽車公司NEVS、鑫苑中國投資瑞鏈科技等等。招商蛇口、華潤置地、中糧地產、北大資源地產等一部分具有實業背景的地產商，也加大對內部資源的整合。此外，還有一大批地產商努力推進與優質產業IP戰略合作協議的簽訂。因此，政府在與地產商接洽初期，經常會看到地產商與”產業IP“組團參與談判。

實際上，無論是地產商的內部產業資源（子公司），還是合作產業資源（戰略協議），在真正協同落地到項目的過程中，都是以“互利”爲前提的。政府對於地產商所謂“產業資源”的評判，不應該以一場談判出席的產業IP數量多少或名氣多大作爲標準，更應當深入瞭解“產業IP”與“地產商”之間的合作模式，關注“產業資源”與“本地基礎”的匹配性，以及產業資源的本地化的訴求，越是對“市場基礎”“人才基礎”想法越多，越靠譜，本地轉化的可能性越高。

與此同時，政府也不應該過於迷信所謂的“產業資源”。事實上，大多數成功的“產業地產”項目的商業邏輯是：挖掘本地潛在需求，並通過匹配符合產品、政策、創新開發符合，實現產業的集聚。據調研，大多數產業地產的招商目標客羣至少有70%左右都來源於本地。

第三，是算不過帳，還是胃口更大？

如果“產業”是終極夢想，那麼在產業資源積累和產業運營能力到一定程度之前，“地產”在未來很長一段時間內仍將是到達彼岸的船。這一點與參與主體是否爲地產企業無關，即便是政府平臺公司，甚至是政府本身在園區、小鎮、新城等各類項目運作上都需要通過“土地資源”，尤其是“住宅用地”平衡資金。與此同時，產住平衡也是產業地產的發展趨勢。