2018年的地產投資，請你跟着這樣做
房市有泡沫，怎麼投？
地產行業，長期看人口，中期看供需，短期看金融。
我們就從這三個方面來進行全面的剖析。
長期看人口，目前中國的城鎮化大約在56%，成熟國家大部分城鎮化是接近80%。
城鎮化的進程從20%到50%，是一個非常快速的過程；但從50%要拉到70%，就要相當長的時間。甚至到了70%到80%，可能要花費超過五十年。
今天中國的城鎮化只有56%，城鎮化還有進一步提升的空間，怎樣做提升？
政府在這方面加足了馬力，做了很多措施。
在北方中國有個巨大的城鎮圈，包含北京，天津與臨近地區，形成了北京爲首的都市圈。上海、蘇州、杭州等等地方，也劃出了一個大灣區城市圈。在南方更是有港澳灣城市圈的計劃。包含了深圳、廣州、珠海、佛山與東莞等等地方。
除此之外，沿着長江流域，中國也設置了二級都市圈，包含南京、合肥、南昌、長沙、武漢、重慶、成都等等，僅這些城市就佔了中國GDP36%。
我們就可以理解到中國的城鎮化進程，在政府大力推動上，還在持續的前進。
很多人對中國城鎮化的未來較爲悲觀，我倒覺得不至於。因爲目前來講，中國的城鎮化雖然已經放緩，但還在一個持續向上的格局中，當然不會像過去三十年來這麼快速。
在地產行業長期看人口這塊，地產長期投資基礎還是相對比較紮實的。
中期看供需，現在我們處在嚴格房地產調控下，供需上也出現比較緊缺的情形。
目前全國房地產庫存來到了相對較低的位置。
在過去三大風險保衛戰中，供給側改革、房地產去庫存及金融去槓桿，我們成功克服了頭兩個。
供給側改革的實施，成功的擠壓商品庫存。房地產過去三年的上漲，也把房地產庫存去化的差不多。
整體看中期的情況，土地供應平穩，市場供需仍然存在相當的優勢。
短期看金融，金融是近期變化最大的地方。
過去幾年，房地產開發商的融資成本不高。
尤其在2017年，頂尖的房地產開發商融資成本甚至低於6%，但是來到了2018年，市場風雲變色，房地產開發商目前出現了融資困難的情形。
在非標債、委貸、資管計劃紛紛被限制的時候，地產開發商的融資渠道相當受限。
各個地產開發商都開始缺錢，市場融資利率不斷向上提升，這個現象在今年非常明顯。
對投資人而言，可以說是非常好的消息。因爲在地產債權投資上面，有機會拿到更好的收益，也拜今年嚴監管、去槓桿所賜。
綜合上述情況來看，到底配置地產要怎麼投？
配置地產通常以兩種方式爲多，一種是股權投資，一種是債權投資。
先說房地產的股權投資。以股權的方式去參與項目並進行主動管理，依靠房地產價值的上漲而獲利。
比方說買一套房，或者參與到一支房地產基金投資。類似像這樣的情況，就是在進行股權投資。股權投資主要的利潤增長點，來自於房地產價格持續上漲。
但是在國家堅持金融去槓桿的環境下，未來房地產價格要持續大幅上揚的可能性是比較低的。
大方向已經定調，“房子是用來住的，而不是用來炒的”，房地產的價格有可能就會受到一些壓抑。
再來說房地產債權投資。
地產債權投資的方式分成幾種。目前房地產開發商最喜歡的方式是”明股實債”。
什麼是明股實債？
地產開發商可能會推出一個優先股，給投資人7%~9%的利潤。約定一段時間後，由地產開發商進行回購，看起來是一個優先股權的投資模式。
但是因爲投資人主要看上的是回購利潤，所以它其實是明股實債。這種投資我們當它是某種債權類投資。另外，房地產開發商以發債的形式向投資人進行借款，地產債權還因有無抵押品而分成有抵押債與信用債。
投資地產股權，較大的風險是地產價格下跌。那投資地產債權呢？
地產價格上漲與否，跟持有資產的投資人相關性不大。因爲投資人只能獲取固定的收益。也就是即便今天地產價格上漲了50%，投資人依然只能拿到約定的回報。
那投資地產債權最大的風險是什麼？
最大風險出現在中國房價發生系統性的崩跌危機。
這個時候開發商容易面臨現金流斷練、資不抵債，最終破產。
當開發商沒有辦法償付債務的時候，投資人往往因爲抵押品價值不足，根本不夠拿回投資。
而產生損失，這個是投資地產債權最重要的風險。
這樣我們將會清楚，如果判斷中國房價在未來四到五年的時間會持續大幅上漲的可能，那投資地產股權是一個很好的方式。
如果判斷未來中國房價將會被壓抑，但也不會出現大幅下跌，這時候地產債權投資可能就會一個更好的方式。
這個時候，想要問問大家，中國房地產是否存在泡沫？
可以很勇敢地說，有。
中國房地產確實存在巨大的泡沫，但是存在巨大的泡沫並沒有關係。爲什麼這麼說？
因爲中國經濟是高速增長的狀態，如果能夠把地產的價格壓在現在這個位置上，只要耐心等待五到七年的時間，利用經濟與收入的增長，可以自然的把房地產泡沫擠掉。
所以，要判斷未來三到五年中國的房價，我更傾向中國地產要上漲的可能性相對偏低。但是要下跌的可能性也不大。因爲地產行業對中國經濟來說，實在太重要了。一旦出現崩跌的現象，非常可能會觸發系統性金融危機。一旦爆發金融危機，那將是難以收拾的慘劇。
如果判斷未來地產價格漲不上去也跌不太下來，那大家覺得地產股權適合投資呢？還是地產債權適合投資呢？
如果我們認爲債權更適合投資，那得要慎選，因爲未來必定處在嚴監管、去槓桿的環境，資金只會往龍頭企業集中，所以進行地產債權投資的時候，一定要慎選交易對手。
熊靖宇 財經專欄作家 現諾亞財富首席投資顧問
