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若論買房，二手房交易流程可比一手房更復雜。二手房交易涉及買賣雙方，需要買賣雙方提供各項資料，如果其中一方無法提供有效證明或票據都無法成交。

除此之外，交易流程中，買賣雙方需要輾轉房屋現場、房管局、公積金管理中心、銀行各處辦理複雜事項。你不僅需要同房主、中介打交道，還需要跟信貸員、居間機構、驗房員、評估員各種相關人士默契配合。

所以說，買到稱心如意的房子絕非簡單的事。熟知二手房交易流程，明瞭各項二手房交易稅費，就成了在買房前的必修課。

一：看房

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件 ，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

二：查驗產權

買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到國土部門查房檔案，如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時買賣雙方可以協商、交付定金。

三：簽署合同

買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

四：審查

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續。

五：資金監管及貸款申請

買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款後出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔保公司），約7~8個工作日左右。

六：立契

房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審覈批准後，交易雙方纔能辦理立契手續。目前，北京市已經取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

七：繳納稅費

稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

八：房屋過戶

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證，需5個工作日。

九：銀行放款

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續。

十：房屋、物業交接

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

購買二手房要交哪些稅費？

1.契稅

買方按照交易總額的3%繳納。首次購買面積不足90平的普通住宅可以優惠按1%繳納，首次購買面積超過90平（含90平）的普通住宅可以優惠按1.5%繳納。如果購買的是非普通住宅，無論是不是首次，都是按3%繳納。

交易總額不是你買房子的實際成交價，而是買賣合同的網籤價。

住宅小區建築容積率在1.0以下（不含1.0）、單套建築面積在140平方米以上（含140平方米）、網籤價高於該區市場指導價1.2倍以上（不含1.2倍）的都爲非普通住宅，反之則爲普通住宅。

2.增值稅

稅率5.6%，由賣方繳納。滿2年的普通住宅免徵，滿2年的非普通住宅按交易差額乘以稅率徵收。交易差額是指本次網籤價減去這套房子上次交易的網籤價，不滿2年的住宅，不管是普通還是非普通都是按照交易總額即網籤價乘以稅率徵收。

注意：滿不滿2年，主要看上次原業主買這套房子的時間認定。首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據，這三種證件按照時間最早的計算。

3.個人所得稅

按交易差額的20%徵收，由賣方繳納。滿五唯一的住宅免徵，所謂滿五唯一就是滿五年而且這個房子是賣方按家庭爲單位的唯一住房，這兩個條件有一個不滿足就得徵收。

普通住宅2年之內：[售房收入-購房總額-(增值稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)]×20%。

2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入-購房總額-印花稅）×20%。

5年以上：（售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用）×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。

4.印花稅

買賣雙方按交易總額各交0.05%，普通住宅免徵。

5.土地增值稅

賣方按交易總額1%繳納，普通住宅免徵，非普通住宅滿2年免徵。

6.其他各類繳費

轉讓手續費：已購公房（房改房、直管公房、安居房、經濟適用房、集資建房），按房屋面積×2.5元/平方米徵收；普通住宅商品房，按房屋面積×6元/平方米徵收；別墅及非普通住宅，按房屋面積×8元/平方米徵收。

土地收益金：房改房，按交易總額0.5%徵收。

土地出讓金：已購公房，買方按1560元/平方米×建築面積×1%繳納；賣方按1560元/平方米×建築面積×6%繳納。

綜合地價款：經濟適用房，賣方按交易總額的10%交納。

產權交易登記費：180元/本，普通住宅及配套車庫；550元/本，非普通住宅及不配套車庫；10元/本，共有權證。

中介費：如果找的中介公司買賣二手房，還要繳納中介費用。

測繪費：1.36元/平方米 。

買二手房交稅要注意什麼？

查看出證日期

要查看房產證出證日期，如房產證滿五年的，要業主提供購房發票原件及契稅完稅證（即契稅發票）原件，這樣交增值稅時可選擇報稅價減去原發票價計交增值稅。

那麼買二手房我們簽訂買賣合同時對於補充協議應該如何寫呢？

房屋產權問題

買家應於房東溝通覈實交易房屋的產權，避免交易存在查封等權利限制，確保交易房屋產權清晰無糾紛，簽約完成後，交易後續流程期間房屋也會存在被權力限制的可能且居間房和買家無法規避（比如出現新政策）。因此買家簽約時應提出房東在整個交易流程中對房屋產權問題的承諾及相關的違約責任。

公共維修基金

買賣雙方的成交價格里已包含公共維修基金的款項，但是公共維修基金不能夠隨着房子一起轉移，買賣雙方在簽訂二手房補充協議條款時應該約定好雙方辦理公共維修基金過戶的事項。

產權變更相應違約責任

房屋爲已購公房或者房改房的，房子爲婚姻存續期間購買的，現產權人婚姻狀態爲單身（喪偶或離異），產權人必須先到交易中心辦理產權變更才能交易，因此簽署合同時需約定清楚房屋相關人必須配合辦理產權變更手續及相關違約責任。

房屋有承租時需注意事項

很多二手房會採用邊租邊售的方式，如果房屋簽署時有租客且租客並非買家本人時，除了需要讓租客簽署承租人優先放棄購買權的聲明外，需在補充協議中寫明租客的租期及租金支付方式。

貸款出現問題的解決方式

買家如果有貸款需要，買方需提前確認自己的徵集是否有問題，並需在合同中註明如果買家貸款資質出現問題導致無法貸款時的解決方式，比如改爲全款支付或免責解約。

房屋過戶的時間約定

補充協議裏面約定好過戶時間和過戶條件，如果急着拿到房產證，可以在補充協議中約定產證的具體辦理日期，並註明賠償責任，如果是買家的原因不能辦理過戶，房東不承擔責任等。

房屋出現生活費用拖欠問題的約定

簽訂買賣合同時，注意對房屋交易的關鍵性約定及房東的任何承諾，約定及承諾要有書面簽約不能口頭約定代替，在房屋內出現一些生活費用拖欠如物業費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的費用，在購房時一定要覈實清楚是否存在拖欠，如果籤合同時沒有查出來，最好在補充協議裏面註明，在交房前結清即可，也在預留房屋尾款。

戶口遷出遷入的期限要明確

簽訂合同時，一定要註明房東遷出戶口的期限，在合同中明確指出原房東的遷出義務，可以採取保留部分尾款等到其遷出後再付，或者約定一個違約標準，如果房東晚遷出一天要支付一定數額的違約金。也可在房屋過戶前當天陪同房東到轄區派出所辦理房東戶口遷出事項。

買房從出產證到戶口遷出需要一段時間，落戶年限是從戶口遷入開始計算，特別是買房上學的購房者，一些地區的一些學校對落戶年限都有明確規定，補充協議裏要明確戶口遷出時間及違約責任，以防影響孩子的正常入學。