全国首城首推"无理由退房" 开发商霸王条款终结？ 还有哪些？

开发商霸王条款，一直是房地产行业的一大诟病。并且在各大开发商楼盘合同上都有出现，一般开发商合同会以小字出现：一切解释权归开发商所有。一旦购房者不满意，开发商则是"此房由我建，此价由我开，合同由我定，要想买此房，留下买房财"。

相信有很多买房又退房的消费者来说，都遇到过开发商的霸王条款，原来的大部分人认为理亏选择按照定金或者合同条例放弃购房定金或者选择继续购买此房产，但很多想要回自己的血汗钱的人，却是无法申辩。

而对于很多买房又被开发商无条件退房的消费者来说，尤其是楼市行情上涨情况下，一般按照开发商条款可以无条件让消费者退房。

对于能要回消费者权益的人，在此前采用了统一方式"一哭二闹三上吊"，比如，闹售楼部，拉横幅等，并且这方式一针见血非常有效。

1月11日，东莞市住房和城乡建设局正式对外发布《关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》的通知》。《通知》规定，从今年3月1日起，买家在楼盘认购后，"两天内可无理由退定"。并附上了商品房认购书。

东莞是目前国内唯一正式出台"无理由退房"政策的城市，认购书内容主要有以下三点内容：

第一点：房产信息以及宣传销售需要明确真真实可信并告知购房消费者；

第二点：购房消费者可在两日内申请无条款退还定金，并在签署商品房认购书时，告知购房者正式合同主要条件及相关风险。并且注明，超出两日内若单方未在商品房认购书上规定日期签署正式商品房买卖合同，视为违约，若是开发商则赔付双倍定金，若是购房者则是赔付已交定金。

第三点：开发商不得"一房多卖"，否则视为违约，赔付双倍定金。购房者必须对贷款能力和贷款政策做出预估，若因贷款不能购房，也视为违约。当然在此方面可以另行约定。

虽然此政策在一定情况下，控制了开发商的一些霸王条款，以及购房纠纷，但是还是存在一些问题，比如：第一，给与购房消费者两天的思考时间较短，大部分购房者在售楼人员激情销售情况下，会出现一时冲动的情况，很多购房者在两天的时间无法全面了解楼盘情况。第二，关于贷款方面大部分由开发商自行安排，而贷款能力的大小以及银行政策作为个人无法真实预估。第三，对于大部分购房消费者来说，很多都不具备健全的房产法律知识，一时无法完全读懂数篇的正式购房合同文件，若是后期发现问题，而此规定又无法进行申诉和"一哭二闹三上吊"。

所以此规定未达到全面保护购房者合法消费权益，那么霸王条款一般特征有哪些？

"霸王条款"往往以格式合同、通知、声明、店堂告示、行业管理等方式出现，具有五大共性：

一是减免责任，逃避经营者应尽的义务。

二是违反法律规定，任意扩大经营者权限。

三是排除、剥夺消费者的权利。

四是权利义务不对等，任意加重消费者责任。

五是利用模糊条款掌控最终解释权。

常见的霸王条款有以下6点：

1、宣称并非开发商正式格式合同

所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释。

法律解析：

根据《合同法》第41条规定：对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。不是由开发商按有利于自己的解释处理。

2、开发商与购房者违约责任不对等

买方如果没有按时交付房款，必须向卖方支付购房款的10%作为违约金。买方如果不能在规定期限内取得产权证书的，卖方则按已付房价款的1%向买方支付违约金

法律解析：

《合同法》第5条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依照 《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 （试行）》第72条、第73条的规定，开发商利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，构成显失公平。购房者可以据此请求人民法院予以变更或撤销，并根据合同法规定，要求增加开发商的违约金，减少购房者的违约金。

3、所购房屋面积误差不能退房

面积发生误差时，不予退房，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。

法律解析：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

面积误差超过一定比例，法律赋予买受人解除合同的救济权利，合同有约定从约定，无约定按法定。开发商通过格式条款来排除买受人合同解除权的，该格式条款无效。买受人可以依法行使合同解除权，该权利不得通过约定剥夺。

4、所购楼盘共有部分归开发商

该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。

法律解析：

《物权法》第73条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

根据《民法通则》、《物业管理条例》以及相关部门规章的规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；利用物业共用部位、共用设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；已纳入分摊面积的公用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

5、楼盘虚假广告宣传免责

出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，以政府最终审核为准。

法律解析：

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，提供格式条款一方免除其责任的免责条款无效。

6、购房认购定金不退还

本签订后协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。

法律解析：

该条款限制了购房者的权利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

霸王条款之所以长期存在有两个原因：

一、生产者和经营者处于垄断地位，消费者别无选择；

二、信息不对称，消费者不知道可以选择什么。

霸王条款在购房过程中还有很多，所以购房者需要擦亮眼睛，三思而后行。当然在楼市好的时候，大家可能觉得无所谓，能买着房子就好。但是在行情下行和平稳的现在还需大家深谋远虑，买到自己最舒适的家。