全國首城首推"無理由退房" 開發商霸王條款終結？ 還有哪些？

開發商霸王條款，一直是房地產行業的一大詬病。並且在各大開發商樓盤合同上都有出現，一般開發商合同會以小字出現：一切解釋權歸開發商所有。一旦購房者不滿意，開發商則是"此房由我建，此價由我開，合同由我定，要想買此房，留下買房財"。

相信有很多買房又退房的消費者來說，都遇到過開發商的霸王條款，原來的大部分人認爲理虧選擇按照定金或者合同條例放棄購房定金或者選擇繼續購買此房產，但很多想要回自己的血汗錢的人，卻是無法申辯。

而對於很多買房又被開發商無條件退房的消費者來說，尤其是樓市行情上漲情況下，一般按照開發商條款可以無條件讓消費者退房。

對於能要回消費者權益的人，在此前採用了統一方式"一哭二鬧三上吊"，比如，鬧售樓部，拉橫幅等，並且這方式一針見血非常有效。

1月11日，東莞市住房和城鄉建設局正式對外發布《關於推廣使用《東莞市商品房認購書（範本）》的通知》。《通知》規定，從今年3月1日起，買家在樓盤認購後，"兩天內可無理由退定"。並附上了商品房認購書。

東莞是目前國內唯一正式出臺"無理由退房"政策的城市，認購書內容主要有以下三點內容：

第一點：房產信息以及宣傳銷售需要明確真真實可信並告知購房消費者；

第二點：購房消費者可在兩日內申請無條款退還定金，並在簽署商品房認購書時，告知購房者正式合同主要條件及相關風險。並且註明，超出兩日內若單方未在商品房認購書上規定日期簽署正式商品房買賣合同，視爲違約，若是開發商則賠付雙倍定金，若是購房者則是賠付已交定金。

第三點：開發商不得"一房多賣"，否則視爲違約，賠付雙倍定金。購房者必須對貸款能力和貸款政策做出預估，若因貸款不能購房，也視爲違約。當然在此方面可以另行約定。

雖然此政策在一定情況下，控制了開發商的一些霸王條款，以及購房糾紛，但是還是存在一些問題，比如：第一，給與購房消費者兩天的思考時間較短，大部分購房者在售樓人員激情銷售情況下，會出現一時衝動的情況，很多購房者在兩天的時間無法全面瞭解樓盤情況。第二，關於貸款方面大部分由開發商自行安排，而貸款能力的大小以及銀行政策作爲個人無法真實預估。第三，對於大部分購房消費者來說，很多都不具備健全的房產法律知識，一時無法完全讀懂數篇的正式購房合同文件，若是後期發現問題，而此規定又無法進行申訴和"一哭二鬧三上吊"。

所以此規定未達到全面保護購房者合法消費權益，那麼霸王條款一般特徵有哪些？

"霸王條款"往往以格式合同、通知、聲明、店堂告示、行業管理等方式出現，具有五大共性：

一是減免責任，逃避經營者應盡的義務。

二是違反法律規定，任意擴大經營者權限。

三是排除、剝奪消費者的權利。

四是權利義務不對等，任意加重消費者責任。

五是利用模糊條款掌控最終解釋權。

常見的霸王條款有以下6點：

1、宣稱並非開發商正式格式合同

所有合同及相關文件均系買賣雙方充分協商後自願達成，並非賣方提供的格式合同，賣方對合同條款保留解釋權並負責解釋。

法律解析：

根據《合同法》第41條規定：對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。不是由開發商按有利於自己的解釋處理。

2、開發商與購房者違約責任不對等

買方如果沒有按時交付房款，必須向賣方支付購房款的10%作爲違約金。買方如果不能在規定期限內取得產權證書的，賣方則按已付房價款的1%向買方支付違約金

法律解析：

《合同法》第5條規定：當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。依照 《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見 （試行）》第72條、第73條的規定，開發商利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，構成顯失公平。購房者可以據此請求人民法院予以變更或撤銷，並根據合同法規定，要求增加開發商的違約金，減少購房者的違約金。

3、所購房屋面積誤差不能退房

面積發生誤差時，不予退房，面積誤差部分雙方按每平方米房價款據實結算房價款。

法律解析：

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定：面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

面積誤差超過一定比例，法律賦予買受人解除合同的救濟權利，合同有約定從約定，無約定按法定。開發商通過格式條款來排除買受人合同解除權的，該格式條款無效。買受人可以依法行使合同解除權，該權利不得通過約定剝奪。

4、所購樓盤共有部分歸開發商

該商品房所在樓宇的屋面使用權、外牆面使用權不屬於買受人，買賣雙方同意屋頂和外牆面廣告權、會所、休閒娛樂設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬於出賣方。

法律解析：

《物權法》第73條規定：建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

根據《民法通則》、《物業管理條例》以及相關部門規章的規定，業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分；利用物業共用部位、共用設備進行經營的，應當徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理手續，所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用；已納入分攤面積的公用部位的產權，屬業主共有，房地產開發企業不得擅自另行出租、出售。

5、樓盤虛假廣告宣傳免責

出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓盤模型、售樓書或其他載體）中的所有圖片、資料數據、說明等，僅供買受人蔘考，以政府最終審覈爲準。

法律解析：

根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，提供格式條款一方免除其責任的免責條款無效。

6、購房認購定金不退還

本簽訂後協議簽訂後，乙方到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定金不予退還。

法律解析：

該條款限制了購房者的權利。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

霸王條款之所以長期存在有兩個原因：

一、生產者和經營者處於壟斷地位，消費者別無選擇；

二、信息不對稱，消費者不知道可以選擇什麼。

霸王條款在購房過程中還有很多，所以購房者需要擦亮眼睛，三思而後行。當然在樓市好的時候，大家可能覺得無所謂，能買着房子就好。但是在行情下行和平穩的現在還需大家深謀遠慮，買到自己最舒適的家。