我們知道，房屋產權一般只有70年，而商辦產權只有40年甚至更短。

產權到期後如何處置，一直是這片土地上懸而未決的事情。

到期後能不能續期？續期要不要交錢？交錢要交多少錢？圍繞這三個問題人們議論紛紛。

近日，浙江海寧曝出了某商業用地到期的消息：國土資源局發出公告，到期大廈需補繳約2200萬的土地出讓金後，土地使用權可再續20年。

公告內的商業用地，名爲龍祥大廈，處於市區繁華地段，離海寧火車站只有數百米，2000年落成時爲海寧第一高樓。由於當時項目成立時是一家中外合資企業，覈准的經營期限爲20年。

也正是因爲這特殊的“20年產權商辦”，給了人們提前知曉產權到期處理辦法的機會。

公告稱，龍祥商務樓協議續期20年，按土地單價3137元/平方米補繳，出讓金2189.626萬元。

海寧市國土資源局相關負責人解釋說，項目是按辦理時土地市場評估價的50%繳納土地出讓金。

根據公開數據，龍翔大廈佔地面積6980㎡，對應的每平米需補繳3137元；項目容積率約爲8.32，換算成建築面積，推出補繳“樓面價”約爲377元/㎡。

而查閱到12月海寧市出讓的一幅商服地塊，距離龍祥大廈不到一公里，出讓樓面價約爲8466元/㎡，即便放寬到近期出讓的其他商服地塊，也發現樓面價均在3000元/㎡左右。

377元/㎡的價格根本就達不到“土地市場評估價的50%”，甚至連零頭都不到。

爲什麼會出現這種情況？

實際上，“土地市場評估價的50%繳納土地出讓金”根據的是2018年9月海寧市出臺的《國有建設用地使用權出讓（租賃）到期土地處置管理辦法》：

商地使用權續期最長20年，且原出讓年限與續期出讓年限之和不得超過40年，並按辦理時土地市場評估價的50%繳納土地出讓金。

問題是，從性質上講，這只是規範性文件，不具備嚴格依照的“位階”。我們看到龍祥大廈的補繳金額也沒依據這一文件。

若嚴格依照“土地市場評估價的50%繳納土地出讓金”，則龍祥大廈需要爲了下一個20年產權補繳將近2.5億元鉅款！（根據8466元/㎡樓面價的50%算出）

然而即便“優惠了”，將近2200萬的土地補繳金也已經是超乎想象了。

其實浙江海寧這次產權到期並不是首例，深圳國際商業大廈在2001年底土地使用權到期後。大廈業主以當時基準地價35%的標準，對土地使用權成功續期。

這一標準來源於《深圳市到期房地產續期若干規定》：

“明確類似國際商業大廈的用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩餘年期範圍內約定年期內，補交地價數額爲相應用途公告基準地價的35%。”

無論是海寧按規定需要繳納的50%土地出讓金，還是深圳規定的35%，都體現出在產權到期處理問題上的規則混亂。

海寧這次可以“首單優惠”，只按377元/㎡的價格補繳2200萬，但如果嚴格依據50%補繳土地出讓金，收你2.5億沒有問題。

如果考慮到產權到期，那麼房屋的經濟效益大減！房屋再也不是穩賺不賠的“不動產”，原先每年增值8%甚至更高的房屋都要面臨產權到期時動則50%土地出讓金的“大限”，增值根本抵不過產權到期的續期費用。

而回顧國家相關法律的設立和修訂過程，也可以看出這一問題端倪。

1995年生效的《城市房地產管理法》稱，“如果土地使用權期滿，應該重新簽訂合同，並支付土地使用權出讓金”。結果廣爲詬病，甚至直接影響到政府土地出讓。

於是2007年出臺的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權到期後應自動續期”。表面上打消業主顧慮，但隻字不提是否需要繳費，應該繳納多少的費用。爲政策執行留出巨大空間。

面對人民羣衆對這一問題的窮追不捨，2017年3月總理在全國人大上給予答覆：“房子70年產權可續期，無需申請，無前置條件”。但“無前置條件”也並不意味着“免費”。

天下沒有免費的午餐，更沒有免費的產權。

在土地所有權歸屬國家，土地使用權按期出讓的體制背景下，所有對於產權的期待都需要法律明確後才能落定。商業用地到期已經開始補繳費用，70年的住宅離到期尚有不少時日，處於空白期的產權續期暫時不額外繳費，但如果一直沒有規定，那麼對於這一購買行爲的顧慮就會始終縈繞在心中。

如果產權“自動續期，無需條件，無需費用”，那麼就相當於在土地國有的基礎上加上了補丁，變相承認了“永久產權”的存在，這與國體不符。而之所以遲遲未能給出規定，應該是寄希望於在徵收房地產稅和繳納產權到期費中二選其一，找到更符合當下同時也適用於未來的處理辦法。

至於人們對“免費永產”的期待，大概率只是一種幻想了。