在调控政策下，广州楼市变得复杂起来，也使得买房成了一件复杂的事情，有人因为买的楼盘单价较高导致网签周期被拉长，最后错过银行优惠利率，需要多掏十多万利息，有人需要“卖一买一”换一套学区房，但是因为市场成交下降，手里的房子挂单大半年都卖不出去，导致换房过程变成了一场长跑。

购房者A先生：就这样多掏了十万多利息

A先生于2017年年底天河区某楼盘买了一套房，总价约500万，均价偏高，结果毫不奇怪，在签订了购房意向书，向银行贷款300万之后，他的房子进入网签排序当中，一等就是近一年。而据他当时了解，2018年中心城区购房者在签了意向书之后，等待网签的平均时间超过八个月。

一开始他还没觉得等待有什么问题，无非是手续办理的周期长了一点，但是在等了半年后，他开始感受到压力，因为购房意向书里的银行贷款利率要上浮，当时他签的时候房贷利率为“基准利率上浮5%”，但是在超过半年之后利率要升至“基准利率上浮10%”，这意味着未来30年里他要多偿还十万元房贷利息，平均每个月多交300多块房贷利息。

他因此感到无辜，向银行申诉银行也说没办法，向政府部门投诉更是没有解决的出路，最后只能自己接受这结果。

购房者B女士：成交清淡房子挂了大半年卖不掉

B女士家住海珠区，女儿很快幼儿园毕业要上小学，由于现在小区对口的小学学位不好，她想去越秀区买一套学位房，为此需要先把自己在海珠区某小区的房子卖掉。

从2018年4月开始她就以单价5万/平米将名下现有的一套小户型房子委托中介挂盘，但是过了大半年中介带客上门看房的次数不到五次，基本上出于冷清的状态，很多看房人就是来看一圈，也不还价就走了，就这样大半年都没卖出去。期间她隔壁邻居因为赶着换房把挂盘价格降低到了4万8结果很快成交，她一度也想过是不是也适当放低报价，但是考虑到越秀区的学位房单价也偏高，如果房地报价自己很可能要承担比较大的差价，最终她依然选择坚持。

她觉得现在广州楼市调控在稍微松一点，后续成交量会慢慢上升，自己咬牙再坚持一阵，也许挂盘就能卖出去了。

2018年广州楼市年终盘点格外难。

由于从今年年中开始市住建委不再公布官方统计数据，直接导致2018年全年楼市成交量和成交价失去了权威数据，只能依靠各家市场研究机构内部的监控数据和统计数据，但南都记者查询了包括广州中原研究发展部、合富研究院、保利研究院、网易地产、广州市中介协会等各家单位的数据，由于口径不同和覆盖的时期不同，各家数据之间难以互相交叉验证，使得通过民间渠道准确掌握2018年广州楼市变化也变成难以完成的任务。

因此，2018年广州楼市盘点只能主要引用数据较为详尽、覆盖范围较为广泛的广州中原研究发展部的报告（下称中原报告），只在个别地方引用其它机构的数据进行参考。

根据中原报告的数据，2018年广州楼市成交量大幅下降，其中一手房成交量（按网签宗数计算）同比下降18.9%，网签面积创下最近8年的新低，而一手房均价则稳中略涨，涨幅为5%；2018年全市二手房成交量则同比下降23.2%，为最近5年首次成交同比下降，但成交均价同样稳中略涨，价格同比涨幅为9.2%。

一手房：网签面积创近8年最低

由于从2017年开始楼市调控导致广州部分一手房网签速度较慢，部分原本在2017年成交、应该计入当年成交量的房源被延迟至2018年网签，相应被计入2018年成交量，因此中原报告对这部分异常数据进行调整。

中原报告显示，在数据调整前，其监控的阳光家缘2018年一手房成交宗数为89982宗，同比上升1.7%，但经过调整后的数据为76056宗，同比下降18.9%。

同样是使用调整后的数据，从年度横向对比看，2018年全年广州一手房网签量在最近8年中偏低，全年网签面积807万平米为近8年最低，如果按网签宗数进行对比2018年数据为近8年倒数第三。

南都记者查阅其它研究机构的数据显示，合富和保顾联合发布的2018楼市总结报告里给出的2018年1-11月广州商品住宅成交面积约为750万平米至800万平米，另第一太平戴维斯数据为2018年前11月广州九区成交面积为600万平方米，这两家的数据虽然口径不同，但大致估算和中原报告比较近似。

至于一手房成交量同比大降的原因，中原报告也表示，一是从市场趋势来看，重大调控出台的次年市场表现均不理想，2017年330调控直接导致了2018年成交量下降，二是今年大部分时间一手楼盘面临备案价、预售证发放效率等问题以及经济大环境影响，购房者观望气氛浓。

在成交均价方面，由于楼市调控措施导致网签价格难以反映市场真实情况，中原报告也采取了替代方法，通过对全市各区热点项目的销售均价进行统计分析，得出数据是2018年12月末广州一手销售均价为27200元/㎡，比去年同期涨3%，在成交活跃度较低的市况下，大部分项目售价保持平稳，不轻易变动价格。

2018年一手房市场三大特点：

• 调控措施优化刺激年底成交量大涨

由于今年春节假期较晚（2月中下旬），不少买家3月中才陆续回流。导致一季度表现疲软。4、5月对比一季度略有改善，但市场表现一般。

此后从6月-9月份成交量较年初增加，到了10月中旬广州市住建委公布了调控优化措施，在此期间各区都在等待优化措施落地，导致10、11月成交大幅减少，直至11月下旬-12月初各地政策落地后成交量在12月才被充分释放，表现出“翘尾行情”。

• 大小户型热中户型冷

对于变化的原因，报告之处，这一定程度上反映了随着购房单价提高，更多买家愿意选择“小户型，低总价”项目入手，而资金充足的买家大多选择大户型单位；另一方面，对于房企而言，增加小户型单位，并加强对叠拼、复式产品的研发供应可视为对近年“高地价”的一种应对措施，表现了房企希望通过推出低总价、实用率高的单位减低楼价对买家购置意愿的影响。

• 发放新盘预售证面积创近4年新高

中原报告的数据显示，广州2018年新发放预售证的一手楼面积达1086.45万㎡，创近4年新高。另一方面，由于成交面积下降，2018年出现自2014年以来的又一次“供大于求”。

二手房：

业主新增挂盘量降低三成

新增房源报价略降

中原报告的数据显示，2018年广州市二手房交易登记数为102199宗，同比去年同期（133157宗）大幅下滑23.2%，为近5年首次成交下滑的年份。价格方面，2018年二手房网签均价为25350元/㎡，价格涨幅出现明显收窄，涨幅从2017年的23.8%下跌至今年的9.2%，价格逐渐趋向稳定。

对于2018年广州二手楼市遇冷的原因，报告也进行了分析。首先是2018年楼市信贷环境偏紧，广州首套贷款利率为其它一线城市中最高，同时全年平均利率均处于高位水平。利率的上调，很大程度上遏制市场需求，部分改善买家置业成本提升，从而转为观望状态。2018年由于银行贷款额度相对紧张，各大银行均选择上调贷款利率，二套平均贷款利率上浮15%-20%已为常事，整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后，贷款额度稍有好转，整体贷款利率出现回调的迹象，但整体仍居高位水平。2018年11月，广州首套平均贷款利率为5.62%，同比去年同期净增0.31%。

其次，在调控政策下购房者的观望情绪持续升温。2018年上门看房客户数量远不如去年，购买周期亦有所延长。而在业主方面，中原报告监测发现2018年新增放盘量同比去年下滑近3成，在目前楼市下行阶段，客户入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机，导致整体放盘量有所下滑。

报告还表示，由于二手楼市成交活跃度较低，业主心理价位松动，“以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看，2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右，而今年下调房源基本在70%左右，中心区表现尤其明显。其中，天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高分别达76.5%、74.6%、73.3%、71.9%，并且其下滑幅度亦相对明显，分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。

另据广州中原研究发展部监测，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑，2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。而外围区则因交通便利度逐年提高，而且价格低洼加上房源相对较新，成交持续撑市占比逐年增大。2018年外围四区成交占比为55.6%,，同比净增3.4%。另外，据监测，2018年二手住宅成交量最多依然为番禺区，共成交14496宗，已连续4年成功夺魁。

文：南都记者魏凯

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