在調控政策下，廣州樓市變得複雜起來，也使得買房成了一件複雜的事情，有人因爲買的樓盤單價較高導致網籤週期被拉長，最後錯過銀行優惠利率，需要多掏十多萬利息，有人需要“賣一買一”換一套學區房，但是因爲市場成交下降，手裏的房子掛單大半年都賣不出去，導致換房過程變成了一場長跑。

購房者A先生：就這樣多掏了十萬多利息

A先生於2017年年底天河區某樓盤買了一套房，總價約500萬，均價偏高，結果毫不奇怪，在簽訂了購房意向書，向銀行貸款300萬之後，他的房子進入網籤排序當中，一等就是近一年。而據他當時瞭解，2018年中心城區購房者在簽了意向書之後，等待網籤的平均時間超過八個月。

一開始他還沒覺得等待有什麼問題，無非是手續辦理的週期長了一點，但是在等了半年後，他開始感受到壓力，因爲購房意向書裏的銀行貸款利率要上浮，當時他籤的時候房貸利率爲“基準利率上浮5%”，但是在超過半年之後利率要升至“基準利率上浮10%”，這意味着未來30年裏他要多償還十萬元房貸利息，平均每個月多交300多塊房貸利息。

他因此感到無辜，向銀行申訴銀行也說沒辦法，向政府部門投訴更是沒有解決的出路，最後只能自己接受這結果。

購房者B女士：成交清淡房子掛了大半年賣不掉

B女士家住海珠區，女兒很快幼兒園畢業要上小學，由於現在小區對口的小學學位不好，她想去越秀區買一套學位房，爲此需要先把自己在海珠區某小區的房子賣掉。

從2018年4月開始她就以單價5萬/平米將名下現有的一套小戶型房子委託中介掛盤，但是過了大半年中介帶客上門看房的次數不到五次，基本上出於冷清的狀態，很多看房人就是來看一圈，也不還價就走了，就這樣大半年都沒賣出去。期間她隔壁鄰居因爲趕着換房把掛盤價格降低到了4萬8結果很快成交，她一度也想過是不是也適當放低報價，但是考慮到越秀區的學位房單價也偏高，如果房地報價自己很可能要承擔比較大的差價，最終她依然選擇堅持。

她覺得現在廣州樓市調控在稍微松一點，後續成交量會慢慢上升，自己咬牙再堅持一陣，也許掛盤就能賣出去了。

2018年廣州樓市年終盤點格外難。

由於從今年年中開始市住建委不再公佈官方統計數據，直接導致2018年全年樓市成交量和成交價失去了權威數據，只能依靠各家市場研究機構內部的監控數據和統計數據，但南都記者查詢了包括廣州中原研究發展部、合富研究院、保利研究院、網易地產、廣州市中介協會等各家單位的數據，由於口徑不同和覆蓋的時期不同，各家數據之間難以互相交叉驗證，使得通過民間渠道準確掌握2018年廣州樓市變化也變成難以完成的任務。

因此，2018年廣州樓市盤點只能主要引用數據較爲詳盡、覆蓋範圍較爲廣泛的廣州中原研究發展部的報告（下稱中原報告），只在個別地方引用其它機構的數據進行參考。

根據中原報告的數據，2018年廣州樓市成交量大幅下降，其中一手房成交量（按網籤宗數計算）同比下降18.9%，網籤面積創下最近8年的新低，而一手房均價則穩中略漲，漲幅爲5%；2018年全市二手房成交量則同比下降23.2%，爲最近5年首次成交同比下降，但成交均價同樣穩中略漲，價格同比漲幅爲9.2%。

一手房：網籤面積創近8年最低

由於從2017年開始樓市調控導致廣州部分一手房網籤速度較慢，部分原本在2017年成交、應該計入當年成交量的房源被延遲至2018年網籤，相應被計入2018年成交量，因此中原報告對這部分異常數據進行調整。

中原報告顯示，在數據調整前，其監控的陽光家緣2018年一手房成交宗數爲89982宗，同比上升1.7%，但經過調整後的數據爲76056宗，同比下降18.9%。

同樣是使用調整後的數據，從年度橫向對比看，2018年全年廣州一手房網籤量在最近8年中偏低，全年網籤面積807萬平米爲近8年最低，如果按網籤宗數進行對比2018年數據爲近8年倒數第三。

南都記者查閱其它研究機構的數據顯示，合富和保顧聯合發佈的2018樓市總結報告裏給出的2018年1-11月廣州商品住宅成交面積約爲750萬平米至800萬平米，另第一太平戴維斯數據爲2018年前11月廣州九區成交面積爲600萬平方米，這兩家的數據雖然口徑不同，但大致估算和中原報告比較近似。

至於一手房成交量同比大降的原因，中原報告也表示，一是從市場趨勢來看，重大調控出臺的次年市場表現均不理想，2017年330調控直接導致了2018年成交量下降，二是今年大部分時間一手樓盤面臨備案價、預售證發放效率等問題以及經濟大環境影響，購房者觀望氣氛濃。

在成交均價方面，由於樓市調控措施導致網籤價格難以反映市場真實情況，中原報告也採取了替代方法，通過對全市各區熱點項目的銷售均價進行統計分析，得出數據是2018年12月末廣州一手銷售均價爲27200元/㎡，比去年同期漲3%，在成交活躍度較低的市況下，大部分項目售價保持平穩，不輕易變動價格。

2018年一手房市場三大特點：

• 調控措施優化刺激年底成交量大漲

由於今年春節假期較晚（2月中下旬），不少買家3月中才陸續迴流。導致一季度表現疲軟。4、5月對比一季度略有改善，但市場表現一般。

此後從6月-9月份成交量較年初增加，到了10月中旬廣州市住建委公佈了調控優化措施，在此期間各區都在等待優化措施落地，導致10、11月成交大幅減少，直至11月下旬-12月初各地政策落地後成交量在12月才被充分釋放，表現出“翹尾行情”。

• 大小戶型熱中戶型冷

對於變化的原因，報告之處，這一定程度上反映了隨着購房單價提高，更多買家願意選擇“小戶型，低總價”項目入手，而資金充足的買家大多選擇大戶型單位；另一方面，對於房企而言，增加小戶型單位，並加強對疊拼、複式產品的研發供應可視爲對近年“高地價”的一種應對措施，表現了房企希望通過推出低總價、實用率高的單位減低樓價對買家購置意願的影響。

• 發放新盤預售證面積創近4年新高

中原報告的數據顯示，廣州2018年新發放預售證的一手樓面積達1086.45萬㎡，創近4年新高。另一方面，由於成交面積下降，2018年出現自2014年以來的又一次“供大於求”。

二手房：

業主新增掛盤量降低三成

新增房源報價略降

中原報告的數據顯示，2018年廣州市二手房交易登記數爲102199宗，同比去年同期（133157宗）大幅下滑23.2%，爲近5年首次成交下滑的年份。價格方面，2018年二手房網籤均價爲25350元/㎡，價格漲幅出現明顯收窄，漲幅從2017年的23.8%下跌至今年的9.2%，價格逐漸趨向穩定。

對於2018年廣州二手樓市遇冷的原因，報告也進行了分析。首先是2018年樓市信貸環境偏緊，廣州首套貸款利率爲其它一線城市中最高，同時全年平均利率均處於高位水平。利率的上調，很大程度上遏制市場需求，部分改善買家置業成本提升，從而轉爲觀望狀態。2018年由於銀行貸款額度相對緊張，各大銀行均選擇上調貸款利率，二套平均貸款利率上浮15%-20%已爲常事，整體貸款利率呈現逐步上揚的趨勢。而進入第四季度後，貸款額度稍有好轉，整體貸款利率出現回調的跡象，但整體仍居高位水平。2018年11月，廣州首套平均貸款利率爲5.62%，同比去年同期淨增0.31%。

其次，在調控政策下購房者的觀望情緒持續升溫。2018年上門看房客戶數量遠不如去年，購買週期亦有所延長。而在業主方面，中原報告監測發現2018年新增放盤量同比去年下滑近3成，在目前樓市下行階段，客戶入市意願不高，若想加快成交，可能需要降價讓利出售。因此，部分不願降價業主選擇觀望後市走勢，靜待更好的出手時機，導致整體放盤量有所下滑。

報告還表示，由於二手樓市成交活躍度較低，業主心理價位鬆動，“以價換成交”的現象愈發普遍。從近兩年新增房源的報價情況來看，2017年報價下調房源佔比基本集中在35%-45%左右，而今年下調房源基本在70%左右，中心區表現尤其明顯。其中，天河、荔灣、越秀、海珠等高價區域下調盤源佔比最高分別達76.5%、74.6%、73.3%、71.9%，並且其下滑幅度亦相對明顯，分別爲3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。

另據廣州中原研究發展部監測，近年來中心區二手住宅成交量佔比逐年下滑，2016-2018年中心五區成交佔比分爲56.1%、52.2%、44.4%。而外圍區則因交通便利度逐年提高，而且價格低窪加上房源相對較新，成交持續撐市佔比逐年增大。2018年外圍四區成交佔比爲55.6%,，同比淨增3.4%。另外，據監測，2018年二手住宅成交量最多依然爲番禺區，共成交14496宗，已連續4年成功奪魁。

文：南都記者魏凱

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