美國房地產市場正陷入進退兩難的蕭條。

一方面，在新冠疫情期間的房地產熱潮中，全美房價暴漲超過40%；另一方面，隨着美聯儲不斷加息，美國30年期房貸利率上升至20多年來的高位。

10月19日，來自《抵押貸款新聞日報（Mortgage News Daily）》的數據顯示，美國30年期固定抵押貸款利率週三觸及8%，這是2000年以來首次。

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高利率使得消費者的購房意願下降，與此同時，銀行和金融機構放貸能力有限，同樣抑制了購房需求。

美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據顯示，利率上升已導致抵押貸款申請降至近30年來的最低水平。

美國房地產經紀公司Redfin估計，2023年美國成屋銷售總量預計將爲410萬套左右，這將是2008年雷曼兄弟倒閉引發全球金融危機後的最低水平。

中產貸款買房難

住在明尼蘇達州的尼克，最近爲買房的事操碎了心。

尼克已經看了一年半的房子，至今還沒拿下一套，之前看中的4套，都沒競標成功。

“這大半年來，我每天都在尋找房源信息，但是心儀的房子要麼要求全額付款，要麼就是突然漲價20%，我到現在都沒有買到適合的。”他抱怨道。

尼克在一家醫療保健公司工作，在他看來，自己的收入在當地算是不錯的了，但他也承認，即便擁有經濟上的優勢，要實現買房這一人生目標還是很難。

他用玩電子遊戲的比喻說：“我只是選擇遊戲的初級水平玩，仍然困難重重。”

雖然尼克覺得自己咬咬牙，還是可以拿下貴一點的房子，但他還是想選擇性價比高一點的房子。“我不想在買房上花太多冤枉錢，不想貸款太多，萬一我有一天沒工作了，怎麼供房？”

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就在兩年前，美國30年期固定抵押貸款利率的平均水平還僅爲3%，隨着抵押貸款利率逼近8%，人們發現，房貸的壓力越來越高了。

相當於，如果兩年前，你購買了一套40萬美元（約合人民幣300萬元）的房子，交了20%的首付，現在每個月要交的房貸比兩年前要多出近1000美元（約合人民幣7318元）。

Redfin的數據顯示，美國人現在的買房月供達到了歷史最高水平，平均每月超過2800美元（約合人民幣2.05萬元）。截至今年7月，四分之一的房主每月支付的房款超過3000美元（約合人民幣2.2萬元），一些房主甚至要花60%以上的收入來還房貸——這已經遠高於可以承受的水平。

Redfin認爲，美國人現在需要年收入超過11萬美元（約合人民幣80萬元），才能購買一套中等價位的房子，這比美國人的平均收入（2022年家庭收入中位數爲74580美元）要高得多。也就是說，2023年很可能是有史以來美國人購房收入門檻最高的一年。

這還沒有考慮到紐約等高房價地區之間的差異。

國際評級機構穆迪近日在一份報告中也指出，過去幾年，美國每個州的住房負擔能力都在下降，而且看不到緩解的跡象。

房價仍在飆漲

在過去，利率上升時期，隨着借貸成本增加，房價往往會下降。但現在，即便利率上升，美國的房價卻仍然在上漲。

造成這種有價無市的原因在於，許多以前享受過低利率的業主，看到房貸利率不斷上升，不願意賣房和買新房，這直接導致市場上現有住宅存量不足，房地產銷售進入低谷。

Realtor.com的數據顯示，美國2023年6月掛牌待售房源數量比去年同期減少了26.2%，比2019年6月減少了28.9%，房源有限加劇了購房人的競爭，導致今年上半年大多數市場房價上漲。

房價在漲，房貸也在漲，美國人買房的負擔是越來越重了。

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美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·表示，抵押貸款利率達到20年來最高水平，限制了很多中產階級家庭擁有住房的機會。“毫無疑問的是，美聯儲在無意中擴大了社會不平等，只有月收入在10萬美元以上高收入家庭才能輕鬆購房。”他認爲。

樓市的低迷對美國經濟影響，是持久而深遠的。

目前美國建築開發商的信心降至10個月來最低水平。房地產從業者也受到了影響，成交量減少影響了他們的財務穩定性，一些地產公司出現了生存危機。同時，房產交易低迷，直接影響了美國零售業家電和傢俱等相關的銷售。

美國抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）9月份的月度購房調查顯示，消費者擔心自己失業的比率已經有所增長。

不要以爲買房的負擔可以靠租房解決。洛杉磯房地產經紀人莫林·麥克德穆特說：“買房的門檻已經很高了，現實情況是，租房的成本通常會更高，紐約、芝加哥和洛杉磯的租房價格都出現了大幅上漲。”

在麥克德穆特看來，租金和房價大漲，美國人的收入卻沒有跟上漲幅，潛在的購房者正受到來自兩方面的擠壓，他們根本攢不下首付。

住房成本上漲，同時還進一步助推了美國CPI走高。

據新華社報道，包括美國全國房地產經紀人協會在內的美國三大房地產行業協會，已經聯名致信美聯儲主席鮑威爾，敦促其停止加息。目前尚不清楚美聯儲是否會聽從行業團體的要求，然而，在9月貨幣政策會議上，多數美聯儲官員認爲今年有必要再加息一次，幅度爲25個基點。

對於美國人來說，美聯儲連續加息是否能抑制通脹還不清楚，但對於他們財務狀況的影響卻是非常明顯的。除了日常生活成本增加，他們每月還需要支付住房等多方面的貸款成本。

蓋洛普的一項新調查顯示，只有21%的美國成年人認爲現在是買房的好時機，這是自1978年該機構首次向美國人提出這個問題以來，美國人購房情緒指數最低的一次。