來源：21世紀經濟報道

房地產稅的立法進程再次受到市場關注。

近日，《十四屆全國人大常委會立法規劃》對外公開，其中，財稅領域明確提到，增值稅法、消費稅法、關稅法等將在本屆人大常委會任期內提請審議；而頗受關注的房地產稅立法和個人所得稅法修訂未出現在本次立法規劃中。

根據稅收法定原則，徵收房地產稅必須經過全國人大常委會立法或其授權試點後才能實施。

本次立法規劃未提及房地產稅，被普遍認爲該稅種立法進程暫緩，至少在2025年之前，房地產稅不會進入立法程序。

這是全國最高立法機關在房地產稅立法方面釋放的全新信號，它對房地產市場和購房人有何重大影響？是否意味着鼓勵人們投資買房了？

實際上，房地產稅即使納入全國人大常委會的立法規劃，也不意味着一定會在特定的任期內拿出法律草案，進入立法程序。

“十二五”規劃中曾提到“研究推進房地產稅改革”，但十二屆全國人大常委會的立法規劃未列入。這一表述僅停留在多個官方文件裏。

2011年1月，上海和重慶率先試點對個人住房徵收房產稅，但這裏所提到的“房產稅”與後來的“房地產稅”，屬於兩個不同的稅種，後者的覆蓋面相對較大。

在《十三屆全國人大常委會立法規劃》中，房地產稅法曾被納入第一類項目，屬於條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。但在十三屆全國人大常委會任期內，未看到房地產稅法提請審議的消息。房地產稅法草案也未見徵求意見。

2018年以來，建立和完善房地產長效機制被置於重要位置，而推進房地產稅立法也被認爲是房地產長效機制的內容之一，此後幾年，該話題曾多次引起市場熱議。

2021年3月13日發佈的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出，推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

試點地區的房地產稅徵稅對象爲居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人爲房地產稅的納稅人。

隨後，坊間曾多次猜測哪些地區可能納入房地產稅改革試點，但均未被驗證。據記者瞭解，主管部門曾召開了幾次房地產稅改革試點的座談會，但會議內容未對外公開。

就在2021年，房地產市場形勢出現了較大變化，四季度後樓市向下調整的幅度和範圍超出了預期，陷入流動性問題的房企數量不斷增加。在這種情況下，進行房地產稅改革試點的條件已經不成熟。

據新華社2022年3月16日報道：財政部有關負責人表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。此後，沒有再聽到關於房地產稅改革試點的消息。

今年4月25日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣佈，我國全面實現不動產統一登記。這個消息也曾引發徵收房地產稅的猜測，但事實證明是一種誤讀。不動產統一登記是徵收房地產稅的前置環節之一，但它並非專爲徵收房地產稅而設計。不動產統一登記是一種物權保護制度，而房地產稅是一種稅收徵管制度，兩種不同的制度安排不可混爲一談。

雖然房地產稅立法草案未見公佈，房地產稅的法律定義僅散見於業內討論之中，但有一點已達成了共識：徵收房地產稅，有助於抑制房地產投機。

房地產稅未納入十四屆全國人大常委會立法規劃，該項立法暫緩，是否表明又一輪買房投資甚至投機的良機到了？這更多是一種誤讀。

2016年10月開啓的這一輪房地產調控，遵循的根本原則就是“房住不炒”——房子是用來住的，不是用來炒的。經過幾年持續不斷強調和貫徹執行，“房住不炒”的理念已經深入人心，並在相關頂層設計的制度和機制上得到了保障。

但今年以來，市場上也曾出現過度尋求字面意思的解讀行爲。例如，7月24日召開的中央政治局會議未提及“房住不炒”，而是指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。

部分觀點據此認爲，“房住不炒”的基調發生了改變。但這種觀點是一種誤導。

強調什麼，不強調什麼，要根據樓市實際情況來表述。2021年以來，我國房地產市場供求關係已發生重大變化，呈現向下劇烈調整的勢頭，各地在過熱時期出臺的住房消費限制性政策，已經不適用，必須進行優化。今年9月以來，各省份、各主要城市發佈的一系列房地產政策，也是在貫徹執行中央關於房地產長效機制的精神。

應該注意到，監管部門和地方政府調整優化房地產政策，包括認房不認貸、降低首套房利率、全面或部分取消限購限售等，是漸進、有序的，目的是更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

9月20日，重慶發文調整個人住房房產稅政策，提出“三無”人員首套普通住房不再徵房產稅。業內認爲，重慶將徵收房產稅的範圍縮小，對購房羣體釋放利好，信號意義明顯，結合近期房地產政策環境來看，寬鬆主題延續，重慶在當前節點做出房產稅調整，是順應市場形勢之舉，體現了政策端對於提振市場活力、促進購房需求釋放的支持。

在“房地產平穩健康發展”和“因城施策”的大基調之下，各城市確實在調整樓市相關政策，以更好滿足居民的住房需求，但前提仍然是“自住”，並未提倡或鼓勵買房用於投資投機。

當前的住房按揭利率已處於歷史最低時期，是個人買房自住的好時機。但出於投資的動機去買房，無論是當下還是未來可見的一段時期內，都不是一件值得嘗試的事情。從成本和收益的角度看，一線城市要想購置房子三年後賣出還能盈利，必須保證房價年漲幅可觀，而且還要刨除房貸利息成本，而這並不是大概率事件。

未來兩三年內，進行房地產稅改革試點和立法的條件不算成熟，但這並不意味着我國已放棄房地產稅立法。

正如財政部原部長樓繼偉今年3月24日在《比較》雜誌發表《新時代中國財政體系改革和未來展望》所指出的，房地產稅是最適合作爲地方稅的稅種，在經濟轉爲正常增長後應儘快開展試點。

住房作爲一個投資品快速增值的時代已經過去了，而房地產平穩健康發展的訴求會一直存在。