華夏時報

深圳樓市。 梁寶欣/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道

繼廣州取消了120平米以上住宅的限購、上海放鬆部分區域的單身限購、北京通州優化雙限政策後，深圳也跟上一線城市優化住房限購政策的步伐。

2月7日晚，深圳市住房和建設局發佈《關於優化住房限購政策的通知》（下稱《通知》）。《通知》取消了深圳3年的落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險滿3年年限要求，落戶即可買房；非深戶購房要求，由連續繳納5年社保或個稅年限降低爲3年。

對於上述政策的出臺，落深戶未滿3年但之前想在深圳買房的李小姐直呼，“沒想到！太出人意料了！這個政策也太寬鬆了吧。”按照李小姐原本的預測，深圳優化住房限購政策會往深戶的社保或個稅繳納年限三年改一年，非深戶則五年改三年的方向修改，沒想到現在深圳落戶就能買房。

同時，美聯物業全國研究中心指出，深圳本次限購政策的放鬆，無疑爲深圳房地產市場帶來更多的購買力，爲市場成交量穩步回升注入更多的力量。但由於大部分市民已回鄉準備過年，政策的效力最快將在年後纔會出現。

落戶即可買房

根據《通知》，自2024年2月7日起，深圳戶籍居民家庭（含部分家庭成員爲深圳戶籍居民的家庭）限購2套住房，深圳戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。

同時，《通知》還提到，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在深圳市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。

而此前深圳市的住房限購政策是，深圳戶籍入戶滿3年，且在購房之日前提供連續繳納36個月及以上個稅或社保證明，可以購買商品住房。若是深圳入戶未滿3年但能提供5年及以上個人所得稅或社會保險證明，也可以購買商品住房。非深戶，則需要提供5年及以上個稅或社保證明，才能購買商品住房。

對於上述《通知》出臺的目的，深圳市住建局表示，是爲了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。

外來人口通過落戶深圳炒房情況已明顯減少

2月7日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，深圳戶籍家庭購房的規定，恢復到2021年7月15日新政之前的政策，主要基於以下兩點考慮：一是之前寬鬆的落戶政策下，外來人口通過落戶深圳炒房的情況已經明顯減少；二是深圳近年來常住人口出現減少，戶籍人口增長也出現了疲態，需要調整戶籍購房政策來增加深圳對常住人口和戶籍人口的吸引力。

深圳統計公報數據顯示，2022年深圳全市年末常住人口1766.18萬人，其中，常住戶籍人口583.47萬人。2021年深圳全市年末常住人口1768.16萬人，其中，常住戶籍人口556.39萬人，佔常住人口比重31.5%。

樂有家研究中心指出，2022年常住戶籍人口約增加27萬人，其中不乏高學歷、高收入羣體，降低落戶年限及個稅、社保年限要求後，可滿足更多新市民購房需求。

此外，李宇嘉也提到，深圳非戶籍人口購房資格，從之前的連續5年社保要求降低到3年，這一政策與廣州非戶籍人口限購政策一致，同樣也是基於近年來對於非戶籍人口吸引力下降的考慮。需要通過住房政策調整，增加城市對於非戶籍人口的吸引力，促進住房與新型城鎮化協同發展。

值得一提的是，此次深圳出臺樓市優化政策的背景是，2023年深圳住宅市場供需同比均上漲，市場上大部分項目依賴折扣驅動成交。克而瑞數據顯示，2023年深圳整體開盤去化率下滑至28%，去化率分有三檔，核心優質項目高去化，售罄或600套以上，次核心去化100——150套爲主，外圍去化不足50套。

而進入2024年以來，深圳的新房成交併未有明顯回暖。深圳房地產信息平臺數據顯示，2024年1月，深圳一手房住宅成交1788套。

對於深圳此次優化住房限購政策帶來的後續影響，不少研究機構持有較爲樂觀的態度。美聯物業全國研究中心認爲，深圳本次限購政策的放鬆，無疑爲深圳房地產市場帶來更多的購買力，爲市場成交量穩步回升注入更多的力量。

樂有家研究中心則認爲，本次放鬆限購，是在深圳供需關係發生重大變化後的一次針對性調控，在需求端精準發力，滿足更多新市民及“深二代”等購房需求，能有效釋放更多潛在購買力。而且，在開年之際出臺政策，能有效提振市場信心，助力2024年深圳市場交易活躍度的提升，促進深圳房地產市場穩健發展。

不過，落深戶未滿3年但之前想在深圳買房的李小姐，反而在樓市新政出臺後打起了買房的“退堂鼓”。她表示，之後會不會在深圳買房仍不好說，怕沒錢，沒啥信心。

一線城市集中調整樓市限購政策

從1月27日早，廣州取消120平米以上的住宅限購開始，再到上海、北京的小範圍樓市限購放鬆，最後是此次2月7日晚深圳優化住房限購政策的出臺，一線城市此輪的樓市優化政策暫時告一段落。

易居研究院研究總監嚴躍進更是在2月7日晚直接表示，一線城市放鬆樓市限購是近期的政策動向。此次深圳也做出了放鬆限購，說明放鬆不是偶然的，而是“默契一致性”的，說明一季度政策邊際調整的重點在於持續鬆綁限購，這是當前政策的重點。

李宇嘉指出，4個一線城市集中調整限購政策，主要的市場背景就是，2023年新房市場明顯下滑，背後的原因一方面是房地產風險蔓延導致大家對期房的接受度下降，另一方面就是二手房的替代效應。新房市場下滑，對防範房地產風險蔓延，對減緩地方財政衝擊，對穩定房地產對宏觀經濟的貢獻度，都是非常不利的。

“調整一線城市需求端的限購政策，與供給端防風險和大工程爲代表的住房供給側改革形成共振效應，以一線城市房地產領頭羊的效應，帶動二線和全國商品房市場穩定。”李宇嘉說道。

在李宇嘉看來，4個一線城市在春節前集中調整了限購政策，一方面是基於去年第四季度樓市表現相對比較弱，另一方面也是基於1月份以來樓市疲態依然的考慮。更重要的是，希望通過政策的適度調整步調一致的給市場釋放積極的信號，集中造勢、告別擠牙膏、單打獨鬥，通過媒體集中宣傳的效應，提振市場預期，爲樓市2024年一季度的開門紅打造基礎，形成成小陽春的效應，避免在去年第一季度高基數的情況下同比繼續大幅度下滑，惡化市場預期。

中指研究院數據顯示，2023年，全國商品房銷售面積11.2億平米，同比下降8.5% ，其中住宅銷售面積同比下降8.2% ；商品房銷售額11.7萬億元，同比下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

另從1月的成交數據來看，據中指研究院初步統計，重點100城新建商品住宅成交面積環比下降約33%，低基數下同比下降13%，對比來看，1月重點100城新房成交面積處2016年以來同期低位，市場表現仍較弱，調整壓力仍在。

從各線城市樓市表現層面來看，1月，一線城市新房成交面積環比下降16%，同比增長20%；二線代表城市環比下降39%，同比下降16%；三四線代表城市環比下降26%，同比下降18%。

圖源：中指研究院

此外，嚴躍進還預判了一線城市集中放鬆樓市限購後的市場走向。他指出，在市場交易數據方面，由於限購放鬆帶來了新的購房需求，所以市場交易行情預計在3月份網籤數據上會明顯體現出來，即明顯拉昇。同時，從價格方面看，由於交易量的上升或預期上升，所以價格方面止跌或企穩的可能性明顯增加。這是後續市場的趨勢或邏輯點。

李宇嘉則表示，除了一線城市集中調整限購政策之外，預計一季度LPR和按揭利率也會繼續下降。再加上，三大工程支持的項目清單積極落地，近期融資對接機制啓動後對項目融資的貸款落地，從而積極修復房地產的槓桿功能，避免資金過快地離開房地產，最終從供需兩端對房地產形成提振，預計一季度市場表現會好於去年第四季度。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧