5月26日，36度高溫的鄭州空氣中翻滾着陣陣熱浪，渾身粘膩又躁動不安。位於CBD腹地的永威木色選擇這天開門迎客，人羣湧動，熱度與熱度之間打了個照面。

無論你之前看過多少關於這個項目的“劇透”，到場都會被它的顏值驚歎。下一步動作是立刻掏出手機，從銀杏樹拍到20米生態瀑布，從藝術長廊拍到互動電子屏。朋友圈的刷屏也傳達了這一點：永威木色之於鄭州商業，如炎炎夏日裏撲面而來的清風，原木色提供清新，木質感給予安穩。毫無爭議的商業空間之美，對比此前公佈的設計效果圖，還原度極高。

永威木色項目實景

建築外觀、室內設計與品質，作爲出品的第一個商業項目，永威完全對得起大衆的期待，甚至超出預期。用材用料上的講究，建築每一尺度的考量，工程品質精細化，是永威的基因。與其說情懷的驅動，或許更像產品極致主義者的新嘗試。僅建築美學這一點上，永威木色在鄭州商業上已是非常特別的存在。

但評判商業項目成功與否，“顏值”不是衡量最重要的指標。看了太多篇幅讚美永威木色的“美貌”，今天包姐想換一個角度，聊聊這個項目給我們帶來更深層次的思考。

由“大”向“小”

小體量商業的「春天」

每次考察項目，職業病的包姐腦袋裏總會冒出許多疑問，對待永威木色也是如此。如果把5萬㎡的永威木色算作“小而美”商業，這一個月鄭州已經開業了4個小體量項目。相比之下永威木色體量最大、顏值最高、地段稀缺，一系列待解之謎便湧上心頭：

1、一個月開四個小體量商業，鄭州商業進入到什麼階段了？

2、顏值（商業硬件）之於商業運營到底扮演了什麼樣的角色？

3、以永威木色爲例，小體量商業究竟要發揮哪些功能？

4、這類寫字樓商業到底需要如何招商與引流？

5、從試營業的狀態來看，永威的第一個商業項目能打幾分？

……

好了，先把問題藏好，再帶着它們一起去找答案。

時間撥回一個月前，4月26日高新萬科廣場試營業，隨後5月12日星辰萬科生活廣場開業，5月20日零零茂亮相，再到5月26日永威木色登場。最大的永威木色5萬㎡，最小的星辰萬科生活廣場僅1.2萬㎡。四個項目雖均爲小體量，定位和客羣卻都各有不同。

高新·萬科廣場和星辰·萬科生活廣場爲社區型商業，作爲萬科住宅項目的商業配套，主要服務以小區業主及周邊1-2公里消費人羣。其中高新·萬科廣場總體量約4.6萬方，包含地上4層，地下2層，定位「新生家庭生活態度」，集優品零售、品質兒童、基礎娛樂、便民配套、口碑餐飲等業態於一體。

上圖：星辰·萬科生活廣場；下圖：高新·萬科廣場

位於中心城區文化路與優勝北路的零零茂，體量3萬㎡，是以體育運動爲主題的小型商業體。項目最大特色爲頂層設置了室內網球館--高15.6米，六塊國際標準場地，採用了先進的噪聲處理系統、照明設備、音響設備、24小時空氣循環系統等，是一個高標準的綜合性運動場館。網球館可開展專業網球訓練比賽，也可承辦各種專業網球賽事活動、網球培訓、企事業員工運動會、商業活動。此外除了圍繞運動爲主的服飾外，已營業的還有疆遊記、爐魚、小六湯包等，星巴克也正在裝修之中。

零零茂

再回到永威木色，永威打造的第一家室內公園式購物中心，項目位於通泰路與商務外環交匯處北50米，建築面積 5萬㎡, 規劃商業4層，塑造空間美學新概念，倡導時間消費新體驗，打造沉浸式體驗MALL，也是鄭州首家真正意義上的藝術型購物中心。

永威木色

從迅猛的開業速度上看，鄭州小體量商業究竟有多少？基於鄭州商業活力圖（2019），我們對101個集中商業體量比例做了統計。與去年相比略有不同的是，小體量商業明顯增多，5萬㎡及以下的佔比達53%（包含少量老百貨）。

側面驗證一個趨勢，大而全的大體量商業逐漸減少，小體量商業迎來發展的春天。

以“小”博“大”

用精緻撬動精準客羣

這些年做商業是越來越辛苦了。消費者的欣賞水平在快速提高，簡單的需求早已不能被滿足。要想讓他們把時間浪費在美好的事情上，首先就要把自己打造成“美好的項目”。

大體量追求氣勢，小體量追求精緻，頗有商業“不瘋魔”，項目“不成活”的緊迫感。

剛纔包姐說，鄭州商業的趨勢正在向小體量商業發展。除了客觀原因上三環內已經幾乎沒有填空大商業項目的土壤，另外一方面，小體量具備天然的操作優勢，這也是主導的開發企業所喜聞樂見的。

我們說小體量商業主要有以下幾大特點：

1、投資總額相對較低、資金壓力小；

2、建設和招商周期較短、能較快產生現金流和實現盈利；

3、體量小相對靈活，品牌調整和運營管理方便；

4、市場培育期短，租金提升空間大、項目估值提升速度快。

但仔細套用在永威木色身上，基本的兩項都不具備……

所以投資巨大、週期長的木色，真是一個特別的存在。不難理解永威對於這樣一個身處中央商務區的“公主”，給予了她多少寵溺。但不建議項目們都斥巨資在空間設計上（土豪企業自動跳過），比起許多甚至都難以“活下去”的商業項目，請先尊重商業邏輯，切勿盲目參照。那，不走尋常路的永威木色，還有什麼值得小體量商業借鑑的？

有，比如它的場景打造和功能配置。

對於如今的購物中心來說，你是誰也許並不重要，你與消費者的關係如何才最重要。購物中心不遺餘力地塑造各種場景，正是爲空間賦予了能與消費者內心產生共鳴、激發情感聯想的元素，實現與人關係的建立和維繫。

永威木色身處寫字樓集中區，主流客羣來自周邊寫字樓及少量住宅。白領級階層就餐、休閒、社交，都是不可或缺的剛性需求。“麻雀雖小五臟俱全”的永威木色，包含主力店CGV影院、自營超市CBL，加上湊湊、蓉亭食貝、俏越等客單價適中的主流餐飲；再增加了部分大衆服飾及首進的買手店等，社交空間方面也有星巴克、朱迪小鋪甜品店滿足，基本做到了面面俱到。但最容易被吸引的還是在電子互動屏幕及生態瀑布方面的打造，利用科技和造景，激發消費者的深度互動，從而延長了客羣停留及遊逛的時間，進一步促進交易的轉化。

再者，永威木色額外加分的功能性表現主要在L3設置的獨立景觀吸菸室，將高端新風系統與生態瀑布景觀相結合，這在全國商業項目中也不多見。當女性沉溺於“買買買”的同時，不耐煩的男士們就可以被“寄存”在吸菸室了。此外，與永威高標準的住宅達到同水平的停車場也是吸睛之處。（雖然試營業當天，停車場的導視有待加強）而自營超市的充電寶裝置、高顏值的自助通車，都充分考慮了遊逛人羣的客觀需求。

當然，除了顏值最重要的一項還有品牌。好在商業最大的變化即是品牌的流動性，在後期運營過程中，消費者會用腳投票，幫助購物中心決策他們的最愛。總之，小體量商業需要深耕周邊1-2公里客羣的需求。不斷尋找消費空白點，不斷製造消費新熱點，打造更極致的生活方式和主題氛圍，這正是精益化運營的起點。正如想要完美皮囊的美女可以通過整容打造，但如何培育一顆有趣的靈魂，卻是當下商業地產項目最爲缺乏的關鍵理念。

永威木色的出現，給上半年沉悶的鄭州商業一抹亮色。客觀地說，物業動線上永威木色存在由地塊條件帶來的“天然弊端”，逛起來有些不便。但從設計和佈局上，項目用了諸多操作手法來放大優勢，縮小劣勢，用心了。許多人說，鄭州商業地產長期被本土企業主導，外來知名企業多數“水土不服”或是“降低水準”。但本土企業的用心之作如果能爲外來企業敲一敲鐘，不失爲一件好事。

永威重視硬件，建業擅長多元組合，萬科講究均好，正弘玩轉輕奢，新田深諳運營。而特別有意思的是能看到開發團隊+運營團隊的雙重組合，呈現處商業也擁有不同的風格和氣質，丹尼斯系、大商系、萬達系……老商業人在新商戰的馳騁。但無論項目來自本地外地，只需要發揮極致，我們希望看到百花齊放的美。

能把商業做好，這是開發企業的底氣。

我說完了想說的話，打分，留給你們。