開發商爭食萬億“舊改” 機遇與風險並存

21世紀經濟報道 張曉玲，範偉 廣州、深圳報道

樓市已進入存量時代。以北上廣深爲代表的特大城市，新增土地供應逐漸趨於飽和；舊改與城市更新，成爲各大房企戰略轉型的重要路徑。

以深圳爲例，根據深圳《城市更新十三五規劃》，在2016至2021年期間，深圳預計推進規模爲30平方公里、高達數萬億的用地更新，包括100箇舊工業區複合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。

又如，根據相應規劃，廣州市也將在2020年爭取完成城市更新85平方公里。數據顯示，2016、2017年，廣州的全面舊改項目分別爲14、17個；而2018年，該數據接近50。

據21世紀經濟報道記者統計，目前全國實施舊改、推出舊改的大中城市在20個以上，而介入舊改的大中型開發商，則在50家以上。

轟轟烈烈的城市化行至中盤，房企紛紛搶食“舊改”這塊萬億“蛋糕”，卻不是所有成員都能分得一份羹。

多位業內人士指出，舊改往往面臨着較長的開發週期和較高的資金要求，再加上地域的制約和各地政策的變化，更是對開發商構成嚴峻考驗。

房企搶灘舊改市場

2018年12月30日，廣州保利廣場正式開業，趕上了舊改盛年的末班車。其前身爲廣州琶洲村舊村，由保利商業於年初接手，在短短9個月內，即以95%招商率、90%開業率落地。

如今，作爲“廣州CBD金三角”的重要一環，琶洲的回遷安置房市場價在中介商估值爲20000元/平方米，租金爲50元至60元/平方米，與改造前相比，翻了至少四倍。

另一邊，獵德作爲廣州首個參與舊改、曾是廣州天河最窮困的城中村，在富力地產的介入下，已建有37棟復建房，以及天鑾、天匯廣場igc、天盈廣場等多個大型綜合體，成爲第一個在廣州天河CBD改造成功的樣本。

以琶洲和獵德爲代表的華麗蛻變，正是各大房企在城市更新進程中的縮影。

2009年，一紙《深圳市城市更新辦法》開啓城市改造序幕。此後，上海、廣州等地紛紛出臺政策，爲各大房企在城市更新進程中提供了契機。

截至目前，舊改不再僅由佳兆業、富力等深耕舊改的先行者獨有。據21世紀經濟報道記者統計，目前排名前50的開發商一大半都已佈局舊改業務。就深圳而言，本土開發商佳兆業、招商蛇口、華僑城、華潤以及龍頭企業萬科、恒大、碧桂園等，均進軍舊改領域。

而在各大房企龍爭虎鬥的同時，部分開發商選擇了通力合作的戰略。

1月初，融創便攜手中鼎集團拿下廣州金星村舊改項目，正式打入廣州舊改市場。

同時，房企紛紛走出“舒適區”。如碧桂園進軍昆明接手舊改項目，升龍集團赴廣州沿襲舊改戰略等等，皆體現了開發商靠舊改擴大異地佈局之勢。

除了四個一線城市，珠海、廈門、佛山等二線城市的舊改市場亦越發火熱。日前，廣東中山三角鎮公佈舊改規劃，總用地約1101.36公頃的253宗三舊用地資源引得各大開發商垂涎。

與此同時，外資企業也投身於城市更新領域，凱德集團便是其一。

2018年12月，凱德操刀的西郊村復建集體物業一期商業大樓落地。而早在2012年，凱德就已加入了廣州大坦沙島地區更新改造項目，結合“花園城市”理念進行了全面改造，旨在建成國際化花園島嶼。

凱德集團總裁兼集團首席執行官李志勤表示，將進一步擴展在華產業鏈，深度服務於中國城市更新、新型城鎮化的發展方向。

事實上，對於絕大部分開發商而言，介入舊改是在熱點城市進入存量時代、地價高企不下背景下的必然、必須之舉。

招商蛇口、華潤置地這些早就開始城市綜合體運營的央企，已經把自己的舊改、片區運營能力作爲核心能力向其他城市輸出；而中海地產這樣此前只拿“淨地”開發的房企，也已把舊改作爲未來的項目獲取途徑之一。

地域性挑戰

多位舊改開發商指出，由於各地城市更新政策不一，舊改不僅是一個優勝劣汰的過程，也需要倚靠本地政策、政商關係等。

以深圳爲例，其一系列的政策波動便凸顯了城市更新的地域約束性。

2018年11月，市規土委發佈《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》（徵求意見稿），劃定綜合整治分區範圍，該範圍內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃。

根據規劃，深圳的部分城中村改造暫緩，各區一定比例的城中村暫不拆除。而在部分的核心行政區，不改造比例高達75%。

這一新政在開發商中引發很大關注。對於手中的項目恰被納入其中的開發商，只能喫下閉門羹，開發週期將被迫延長，項目估值也將大打折扣。

而對於業主100%同意搬遷安置補償協議的要求，則是衆多開發商與業主的矛盾所在。

去年5月，中鐵置業集團便因拆遷補償安置糾紛，放棄了立項八年之久的深圳龍崗坂田新圍仔村舊改項目，無奈退出深圳舊改市場。

數據顯示，截至2018年12月29日，在深圳市歷年已列入城市更新計劃的741個項目中，已獲得實施主體批覆項目191個，立項項目實施率僅爲26%。

除了政策的多變和掣肘，克而瑞地產研究中心指出，對本地市場和政府運作是否熟悉，是房企參加舊改的關鍵。

“一般一箇舊改項目從立項到審批、開發，需要蓋一百多個章。”深圳一位開發商舊改顧問人士表示。

在克而瑞看來，有能力參加舊改的房企呈現兩大陣營：一類是本地較早開始舊改的中小房企，這些企業和地方政府溝通更爲便捷，也更加熟悉本地市場；另一類是區域深耕的大型房企，多年的積累，使之具備一定的實力，對於本地市場也有一定了解。

另外，面對當地政策與市場複雜多變等不可控因素，一般舊改項目前期需要沉澱至少三四年甚至十年之久的資金投入，已成爲橫亙在開發商面前的一大難關。

此外，近年來一些黑天鵝事件也凸顯了舊改市場不可預知的風險。

去年4月，杭州濱江集團因舊改合作推進無果，退出深圳龍華安豐工業區地塊的城市更新改造項目，並起訴合作方深圳安遠控股集團，要求其歸還本金總額爲11.6億元的融資款。

一位廣東大型房企的內部人士向21世紀經濟報道記者透露，在當下的舊改市場，前來分羹的開發商與政府、居民之間的利益博弈皆是考驗，需慢慢磨合、克服。

“舊改項目往往存在一些歷史遺留問題需要解決，開發週期比較長，對於資金方面的要求也很高。這就需要房企具有較強的資金實力、資源調配能力、產品研發能力等。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。

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