永嘉投资_蓝笨笨

昨天看到有球友发了一张图，将部分房地产企业的销债率和净负债率组成散点图，我也经常这么比较地产股，也做了一张图，纳入了更多的上市房企，并将销债率的销售额改为权益销售额，稍微分析一下。

纵轴是销债率，横轴是净负债率。

债销率：净有息负债/近12月权益销售净负债率：净有息负债/股东权益

净有息负债=有息负债-现金。有息负债和股东权益均排除掉了永续债。

左下半区相对安全，右上半区有风险。

可以看到，龙头股里面，万科最安全、碧桂园、中海、华润、龙湖、新城次之，恒大保利中等，融创略接近危险区边缘，但所有龙头均不在危险区。

非龙头股里面，宏洋和金商两家背靠大树，风险较低，其次建业、路劲、奥园、世茂都不错。

危险区有八只：泰禾（8.1）、华发、佳兆业（8）、首开（5.15）、首创（5.22）、富力（5.62）、信达、阳光城（7.49）。（括弧数据为融资利率，华发和信达没有查到数据）

其中富力的净负债率相对低一些，销债率高有酒店的影响，相对好一些。华发、佳兆业、首开、首创，都是拥有大量一级土地开发，负债相对高一些可以理解，但也有一定的风险。

阳光城距离安全区最近，再降一下负债就可以。

信达的大部分项目都由其它龙头房企来操盘，债务风险比较分散。

只有泰禾不仅仅债务比率高，而且回款也是最差，融资利率也是最高，可以说是四个风险指标均进入危险区。泰禾唯一的优点，就是它是高端定位，销售额也是危险区里最高的，大而不倒的可能性也有，如果出问题可能像万达那样断臂求生。其实这种比较是不完善的，因为同样周转速度，土储多的实际上负债高一点很正常。把土储货值的权益加入净资产再比较更好一些，这样佳兆业、融创的指标都会有一定的下降。