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■拆迁维权有套路；高额补偿有妙招

03年因我国连续发生两起拆迁户自焚事件后，不少媒体针对城市房屋拆迁中的问题，发表了很多文章。其中不少文章认为城市房屋拆迁属于平等的房屋交易行为。如《南方周未》在03年9月12日发表一位教授的文章认为：“房屋拆迁的基础是房地产交易，无交易既无拆迁”，“房屋拆迁的本质是卖方处分自己土地使用权和房屋所有权的私人行为，或买方基于契约而产生的合同权利”。“两方面都和政府无关”

这位教授的观点有三层：一是拆迁的基础是交易；二是拆迁是私人的行为；三是拆迁与政府及第三人无关系。

这种观点与国家的宪法、法律、法规和政策是严重不符的。城市房屋拆迁只是在拆迁补偿这一环节上引入了等价补偿的原则，但城市房屋拆迁从本质上是受国家城市规划严格制约的城市建设活动（不是交易活动）。这种活动受到国家宪法、法律（主要是城市规划法、土地法、房地产法、拆迁条例等）和政策的制约。它与市场交易有很多本质的区别，城市房屋拆迁根本就不是市场交易。

城市房屋拆迁是对城市规划的具体实施,充分体现了国家的意志。如宪法第13条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。（征收变更所有权，征用不变更所有权）。国家《城市规划法》的第三章就叫“城市新区开发和旧区改建”，其中《城市规划法》第34条规定：任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地的决定（这是拆迁具有法律强制性的法律渊源）。这里所说的任何单位和个人，包括房屋拆迁中的拆迁户。因此可以说：不是无交易既无拆迁，而是无规划既无拆迁。从拆迁具有行政法律关系的特点看及根据《规划法》的规定，凡《拆迁许可证》发放以后，在拆与不拆的问题上，拆迁人与被拆迁户没有商量的余地。必须执行规划。至于在规划及拆迁确定之前，按《行政许可法》47条的规定举行听证，征求意见则另当别论。而市场交易则不受规划的制约。这是拆迁与房屋交易最本质的区别。正因为房屋拆迁的本质是实施城市规划，所以它与市场交易还有以下区别：

一是城市房屋拆迁是按政府的计划进行的，体现了政府的意志。并且这种意志已被法制化。按《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁的前提条件是必须按计划拆迁，必须有国家计划部门的批准文件、建设用地规划许可证、土地使用权批准文件。通过这些法定的批准文件，使拆迁纳入国家的计划管理。去年国家建设部和国家发改委又规定，各城市的所有的拆迁项目都要向省建设厅和计委上报拆迁计划。只有被省建设厅和省计委批准的拆迁项目才能进行拆迁。这进一步把拆迁纳入了国家的计划管理。而房屋交易则不需要计划等有关的批准文件。因为房地产交易只是单一的民事法律关系，不具有行政法律关系的特点。

二是城市房屋拆迁是经政府行政许可的特定活动。行政许可的相对面是法律的一般性禁止，没有一般性禁止就无行政许可。合法房屋受到国家法律保护，拆迁房屋属于法律上的一般性禁止行为。如《宪法》第13条规定：公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法入侵公民的住宅。《民法》第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入房屋┈┈公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。《房地产法》第5条规定：房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。国家《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定：拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。从以上法律可以明显看出：合法房屋是受国家法律保护的，拆迁房屋是受到国家法律的一般性禁止的。要解除这种一般性禁止，必须得到政府拆迁主管部门的行政许可。而一般的房地产交易，不属于国家的一般性禁止，所以也不需要政府的行政许可。

三是城市房屋拆迁具有一定的强制性。国家和省及外省市的《拆迁条例》无一例外地都规定：拆迁人应当依照本条例的规定对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁或者申请人民法院强制拆迁。可见，只有房屋拆迁才具有强制特点，而房屋交易不具有法律上的强制性。

四是城市房屋拆迁有期限的限制。为了保证城市规划的尽快实施《城市房屋拆迁管理条例》第8条规定：拆迁主管部门要以公告的形式公布拆迁期限。第4条规定：被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。拆迁期限和搬迁期限是两个法定的时间限制，拆迁人和拆迁户应当在这两个期限内完成各自的义务。而房地产交易则不受期限的限制。

五是城市房屋拆迁涉及第三人的利益，有时还会涉及到社会公众的利益，如房屋使用人，土地所有人，环境保护和文物古迹的保护等等。有时拆迁当事人双方都和政府有关，。所以国家拆迁条例第16条规定，经当事人申请，政府可以干涉城市房屋拆迁既对拆迁进行裁决。而市场交易一般则不会涉及第三人的利益，政府及第三人无权干涉内政。

六是在价格方面，城市房屋拆迁的法定补偿价格是市场评估价，虽然拆迁双方当事人可以就补偿价进行协商，但在协商不成的情况下，只能以市场评估价进行补偿。而市场评估要按《房地产法》《房地产估价规范》的具体要求进行。《房地产法》和《房地产估价规范》对市场评估有明确的规定。而房地产市场交易完全是双方讨价还价，有时也请估价机构进行估价，但评估价对双方仅仅是一种参考。有时既是违背市场价值，也不违法。

七是在参与拆迁的主动性方面，法律规定拆迁双方都必须执行城市规划，特别对拆迁户来说，拆迁户没有从拆迁活动中退出的权力，必须在规定的拆迁期限内完成搬迁，否则，拆迁和规划都不能实施。从这一特点看，拆迁户在拆迁活动中完全是被动的参与者。拆迁户丧失了所有权中的收益权和处分权，拆迁不是拆迁户的意思自治。而市场交易的双方可自由地决定是否从交易活动中退出，双方完全是主动的、平等的。

八是交易合同与拆迁协议的差别。按照《合同法》第4条的规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利。自愿订立合同的原则就是契约自由的原则。它包括：1、双方有选择缔结合同相对人的自由；2、有选择合同内容的自由；3、有选择合同格式的自由等等。但按照国家及我国各省的《拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人双方必须签定协议，必须签定局面的协议，协议的对象必须是拆迁人、被拆迁人或承租人；协议的内容必须有条例规定的内容，特别是当达不成协议时，经当事人申请，主管部门还要进行干涉。因此可以说，拆迁协议不是按照契约自由的原则进行的。目前我国各省的拆迁协议与房屋交易合同有很大区别。

从法律和政策的角度看，目前我国城市房屋拆迁中的拆迁户完全是处于一种被动的状态下，是非自愿的按照法律的规定来参与拆迁活动。（等价不等于平等。既虽然补偿是等价的，但拆迁是不平等的）拆迁与房屋交易是完全不同的。虽然在拆迁补偿这个关键环节中引用了市场评估的原则，甚至有的城市拆迁补偿的数额还大大高于市场价，但这只是对拆迁户房屋物质上的补偿，从权力上看，拆迁户无权从拆迁活动中退出，就等于依法剥夺了拆迁户的“契约自由”的权力，这种对拆迁户权力的剥夺，并未得到补偿，但却符合国家《宪法》、《规划法》、《房地产法》、《土地法》和《拆迁管理条例》。

只所以强调房地产拆迁与房屋交易的区别，是因为在我省的拆迁实践中有很多人把拆迁与交易混为一谈，不但有拆迁户，而且有不少估价人员，不少人甚至说：我的房子我说了算，我同意拆就拆，我不拆谁也管不着。因此有必要有用国家的法律法规和政策来匡正各种错误的认识，规范我省的拆迁工作。

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