【案列指引】农村房屋买卖，为保护农村集体经济所有制，国家对土地及房屋流转有严格限制。买房人需以本村经济组织人员身份为前提，否则合同无效。

农村房屋

1、案情：田某院落内房屋一处，南北长15米，东西宽10.2米，北房南北长5.8米，南房南北长5.6米，用地面积134平方米，建筑面积为90平方米，用途为住宅。四至分别为：东至孙德清，西至胡同，南至胡同，北至车道。

田某与汲某友好协商，该院落（含房屋）以七万八千元整成交。该院落买卖行为通过了村委会的确认并过户，经过了变更登记。收据一份，上载明：“今有卖方田某收到房价款七万八千元整。双方商定于1994年4月5日前将所卖房屋交付买方使用，1994年2月8日，田某”。

买房协议书一份：《协议书》一份，上主要载明有：“卖方田某，买方杨领进。经买卖双方自愿协商卖方田某自愿将自家北房三间、南房三间卖给买方杨领进。双方达成如下协议：1.田某北房三间、南房三间，包括自来水、电、院墙等一切设施，一次性折款七万八千元整；2.买卖双方同意一次性付清房款，但管理费用由卖方一方负责。按房价的10%交纳；3.如本房需要翻建或改建时，按乡村规划部门规定办理各种合法手续，与卖方无关；4.双方共同遵守以上协议，自签字即日起生效，产权过户问题与卖方无关，一切费用由买方负担。”签字处有：“买方杨领进，卖方田某，中间人杨广顺、韩振海。1994年2月10日”。

今田某以没有本村集体经济组织成员身份为由，主张该房屋买卖协议无效,欲与汲某友好协商，终止该合约，汲某拒绝，主张该合同有效。于是田某向法院起诉，主张该合同无效。

2、问题：田某与汲某之间存在的房屋的合同是否应认定无效？

3、分析：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

根据我国土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。上述规定中的农村村民，应指本村集体经济组织成员。

根据上述规定，非本村集体经济组织成员，未经县级人民政府批准，不享有农村宅基地的使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。换言之，非宅基地使用权人不享有通过购买宅基地上的房屋或在宅基地上建造房屋取得房屋物权的权利。

因汲某及同住家庭成员在买卖合同订立时均非北京市朝阳区平房乡黄杉木店村集体经济组织成员，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，该协议书应为无效。

合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故田某要求汲某返还房屋及院落，田某亦应返还相应购房款。