當然，投資還要考慮時間的問題，眼下回報不行，未來可能別有天地。投資的關鍵是，要有人氣，物業所在板塊能聚人、能留人、能生活。切記的一點是——千萬不要以價格高低來判斷是否購買公寓。

如何投資好公寓，也有很大的學問 圖/視覺中國

以下三位投資者，買的都是番禺區公寓，但三個人的投資收益大相徑庭。從中，或許可以看出挑選公寓的一些門路。

個案一：“寧可空置也不放租了！”

投資者：老Q

公寓位置：番禺南部商圈

就在大家紛紛說要買公寓的時候，老Q覺得自己現在就是失敗者，“同樣是公寓，他們的房子月收三四千元，我的公寓2000元也租不出去”。

什麼情況？一個地產從業者投資的公寓，居然租不出去？

原來，幾年前老Q就看好廣州南部發展，特別是看好某個交通樞紐的發展潛力，認爲那邊的規劃很有想象空間，一旦成型，物業不愁沒租客。於是，當那裏有項目開盤時，他一口氣就買了兩套公寓和一個商鋪，打算用作長線收益。

可四年過去了，那裏還在原地踏步。老Q想象中的租客並未到來，他的房子掛在網上放租，幾個月都無人問津。一套50多㎡的兩房公寓，月租金降到2000元都很少人去看，“有些人來看了，直接壓價一半到1000元，我一氣之下，不租”。

一個板塊或區域要發展，規劃和其落實程度很重要

幸好老Q是資金實力雄厚之人，公寓和商鋪的閒置成本（如公攤水電費、管理費等），對他來說都不成問題，但每當和朋友聊起此事時，他就仰天長嘆：“什麼時候規劃真正落地，我的物業纔有可能起死回生。”

老馬失蹄，說的可能就是老Q吧。

點評：買房前先看規劃沒錯，但也要研究規劃落地的各種可能性，計算物業可能空置的成本，評估你能守多長時間。

老Q呢，也不用太悲觀，既然是交通樞紐的定位，未來依然可期。所以老Q要做的只有一個字——等！

個案二：先圈定租客，回報率約6%

投資者：小芳

公寓位置：番禺長隆商圈

同樣在番禺區，老Q賭氣寧將公寓空置也不出租的同時，一位小姑娘的公寓卻是持續在出租，且每個月能收到3700元租金，回報率約6%，收益很不錯。

先圈定租客，將物業裝修成他們喜愛的風格

小芳三年前在番禺長隆附近看中了一套公寓，在父母的支持下買了下來。一套40多㎡的LOFT，總價接近73萬元。兩年後收樓，她花了8萬元裝修並配齊傢俱電器後，就把公寓租了出去，月租金爲3700元，比鄰居的月租金都要高，投資回報率將近6%，比很多住宅的回報率高一倍甚至更多。

小芳說，出租房子，市場調研少不了，比如很多鄰居把和自己同樣的戶型裝修成一房，而自己就裝修成兩房，“因爲公寓租賃羣體大多是年輕人，經濟能力有限，一個人住一房，月租3000多元壓力較大；如果是兩房，可以兩個人合租，即使月租4000元，分攤下來每個人也就2000元，年輕人更容易接受”。同時，既然圈定了年輕人作爲目標租客，那裝修風格就一定要適合年輕人的口味。

公寓小區是否熱鬧，可以從其裙樓商鋪的生意看出一二

如今，小芳的公寓出租已經一年多，租客每月準時交租，且對房子比較愛護，和小芳之間的關係也挺好的。

點評：雖然不少公寓都挨着長隆，但各自的租金也有差別。畢竟，這個板塊公寓供應量比較大，並非每套公寓都能順利出租。

因此，哪怕是選對了公寓，想要讓租金儘可能提高，房東也是不可以偷懶的。篩選好租客，在儘可能的範圍內幫助租客解決一些問題，與租客保持良好的關係，都可以讓你的物業保持完好且租金穩定。

個案三：看好了果斷出手，回報率約3.7%

投資者：廖先生

公寓位置：番禺萬博商圈

雖然萬博商圈和長隆商圈相隔不算遠，但廖先生的公寓回報率就只有小芳的六成。不過，廖先生表示，自己並沒有太在意現在的出租回報率，而是更看重項目和區域的發展前景。

廖先生五年前在萬博商圈內買了一套50㎡的平層公

項目發展得好，綜合體裏的公寓會有更多的租賃需求

該公寓帶精裝修交樓，收樓後廖先生添置了一些傢俱電器，隨後將物業放在地產中介地鋪出租，很快就以月租3100元順利租出，租客就是在萬博商圈上班的IT男。

公寓順利出租兩年，投資回報率約3.7%。“這樣的收益，我覺得還勉強過得去吧。”廖先生說，自己更看好項目和商圈未來的前景。據介紹，該公寓所在的項目，是萬博商圈東南部一個佔地8萬㎡的綜合體，有公寓、購物中心、酒店、甲級寫字樓及商業中心等業態，“這裏將會是聚集人氣的地方，未來收益應該會比較可觀”。

想讓公寓變成長線高收益產品，投資者不能隨便跟風入市

點評：萬博商圈是近年廣州樓市中的大熱板塊，隨着萬達、粵海、敏捷等房企進駐開發以及衆多產業的引進、生活配套的逐步完善等，商務和生活氛圍漸趨成熟。雖然眼下該項目的二手公寓交易還不算太活躍，但不能否認，這裏已經成爲越來越多白領接受的商務及居住地之一。

來源 | 羊城派

責編 | 馮茵