壹

無論對寧波還是對奉化，2016年都是具有歷史轉折意義的一年。

奉化撤市變區，如同開天闢地。寧波行政區劃調整，如同鳳凰涅槃。原本侷限於三江口的發展格局，至此驟然變大。北到杭州灣，東到東海，南到象山灣，西到四明山。寧波展現出前所未有的宏大身姿，並順利躋身新一線。

在當前的城市賽跑中，誰慢下腳步就會被迅速趕超，所以對寧波來說，三年前的奉化撤市變區具有極其重要的意義。

從市域疆土上，原本侷限於三江口的發展格局驟然變大。北到杭州灣，東到東海，南到象山灣，西到四明山。寧波展現出前所未有的宏大身姿。

從人口上，原本200多萬的城市人口驟然增加至300多萬。寧波終於有資本和競爭城市站在同一量級上，擁有更多的話語權。

從這個意義上講，奉化撤市變區是寧波極其重要的戰略步驟，必會集各界之力打造。而事實上也確實如此。

我們來看兩組具有風向標意義的數據，拆遷量和土地供應量。

先看2018年的拆遷量。

圖片來自寧波樂居

其他幾個區的拆遷量加起來居然只有奉化一個零頭！

其次再看土地市場。

表格來自國土局

奉化區的住宅和商服用地供應在各區中都是NO1。甚至比大鄞州還高！

到了2019年，情況依然如此，鄞州區和她的差距還在拉大，彷彿集萬般寵愛於一身。

其實這些都不難理解。奉化房價偏低，相應的拆遷和建設成本也較低，同時又是開發“南三縣”的橋頭堡，自然會成爲政府建設重點。

貳

在政府的密集投資下，奉化的新城一個個拔地而起。

下面一張圖可將奉化的整體戰略展現無遺。

最新的總體規劃發佈於2018年，至少截止2020年底，這個規劃的大方向都始終有效。

根據這份規劃，東西方向爲奉化文旅產業發展軸，南北方向會城市擴張軸。其中尤其是往北，是奉化連接主城區的重要戰略步驟。往西塢方向則是一支偏師，接應由方橋往姜山的主力軍，並預備繼續往東前出到東錢湖位置。

更具體的發展板塊見下圖：

我們來梳理一下。

老城片區：即錦屏嶽林兩大街道，主要商品房供應地。受限價因素影響，目前整體價格在13500元/㎡左右。近幾年拆遷量依然巨大。有祥生、綠城、寶龍、宋都、藍光、融信、珠江、華鴻嘉信等大牌開發商進駐。現主要是往東向城際鐵路方向發展。傳統中心是金鐘板塊。江左未來核心是珠江中央城、江右核心是萬達廣場。兩大核心隔江相望。

方橋片區：主要是生命科學城，又叫寧南新城，總共約3.9平方公里，臨江還有一個物流園。由金茂房產做一級開發。屬於對接寧波的一個區域，在最新的鄞南規劃中也有這一區域的存在，說明該板塊是被寧波市統籌跨區發展的板塊，屬於門戶區。

江口片區：主要是中交未來城。17平方公里，作爲新城來說非常大，與生命科學城相距約4公里左右。

新城片區：主要是寶龍做一級開發的奉甬新城，以及更早的東部新城——奉化東部新城，在大成路一帶。曾有一個教科書級的失敗商業地產案例——梅里達廣場

濱海板塊：主要是黃賢（陽光海灣）到松岙一帶，有恒大、國建、華僑城等開發公司存在，規模巨大。

此外還有蕭王廟街道，屬於奉化主城區的西擴，對接溪口的板塊，有綠城、濱江等大牌公司進駐。均價在10000左右

上述幾個新區即奉化當下的主力發展區。

叄

這些區域即當下奉化的主力發展新區，原主城區則是舊城改造升級。這些區域中有哪幾個可能最先冒出來？

軌道沿線。

因爲奉化具有鮮明的低房價優勢，目前主城區總體價格12000—14000左右，只是寧波老城區主力價格的三分之一左右。軌道交通一通，半小時通勤主城區。如此，工作在老三區，生活在奉化就能變成現實。如果離軌道交通稍遠，需要半小時以上才能抵達站點，那麼這種交通優勢便不復存在。

因此上述城區中，生命科學城、中交未來城，以及奉甬新城、東部新城等機會便相對突出。濱海則需以度假休閒的第二居所爲主。

生命、中交、奉甬都有大牌開發商做規劃和一級開發，打法較成熟，東部新城則稍弱。

現在我們來盤點一下這三大新城，看看它們各自有怎樣的配套和優勢。

三座新城基本信息

*此價格爲當地二手房報價，實際可能略低。

目前中交未來城在建的項目有：科普中心、保億未來風景裏，奉心湖、聯東U谷、寧波中菸捲菸廠、濱江生態公園等。未來風景裏4月份開盤，均價接近12000元/㎡

生命科學城在建和已規劃項目包括：金茂悅、第一醫院新址、復旦醫學院、九年一貫制學校、某國外高等院校醫學院、濱水CBD等。金茂悅尚未開盤，地價超5000元/㎡。周邊臨江茗庭和寧南新城盈園的二手房掛牌價格大約爲14000元/㎡左右

奉甬新城在建和規劃項目包括寶龍奉甬新城1—5期、奉化中醫院、購物中心、商務樓宇、公交換乘站、國樾府等。最新價格爲奉甬新城3期的12500元/㎡左右。

這三個區中，中交未來城規模最大，但不確定性因此也最大，需要涉及拆遷、基本農田轉性、徵地等複雜工作，招商和開發週期也更長。

生命科學城和奉甬新城規模適中，相對操作難度小得多。

此外生命科學城直接對接姜山和臨空經濟示範區兩大發展引擎，又是鄞南片區組成部分，獲得的主城區支援更多。

奉甬新城和奉化主城區無縫對接，可以獲得奉化的大力支援，故優勢同樣明顯。

肆

這些新城哪一個更適合居住呢？說到這裏又回到了本號的老話題，這些區域學區怎麼樣。買房子不買學區，大多數人都會後悔，因爲學區即代表家庭的未來，而我們所有的努力都是爲追求一個更好的未來。

因此，接下來我們將進入本號的常規操作，分析學區。

中交未來城：

目前中交未來城尚未有正式的學校建設計劃，只能從規劃圖對其未來學區全景略窺一二。

規劃至少五個九年一貫制，外加一所小學，前景很美好。

現有學齡兒童基本入讀江口中心小學。

生命科學城：

就在上週，奉化區資源規劃局剛剛發佈了生命科學城第一個九年一貫制學校工程選址，意味着這個起步中的新城將有全新的學區出現。

具體位置在下方地圖上，在城際鐵路站東側，距離新第一醫院不遠。

照片來源自網絡

5月29日，奉化區人民政府與上海師範大學簽署合作辦學協議，將在位於奉化區方橋街道的寧波生命科學城項目片區，新建一所九年一貫制公辦學校。暫定名“上海師範大學附屬寧波實驗學校”（以下簡稱“附屬寧波實驗”），學校規模佔地面積約90畝，初擬按照60個教學班規劃建設，其中小學42個班，中學18個班，預計2021年9月1日正式招生運營。

奉甬新城：

奉甬新城當下的學校較爲明確，按照最新奉化嶽林街道學區劃分，奉甬新城屬於寧波求真學校（公辦部）學區範圍

其招生區域範圍爲：東到東環路以西，南到南郊以北，西到縣江以東，北到南山路——新豐路——金鐘路(南)——金海路以南。

涉及小區包括：上林居委會的一部分(上林居委會的金海路以南，包括天峯居委會、金海居委會)、東昇居委會、新民居委會的一部分(新豐路以東)、秀水居委會、瑞豐村、龍潭村、明化村、勤豐村、新民村、新橋村、湖橋村。

此外，該區域對口初中爲奉港中學。

不過隨着奉甬新城的不斷擴建，寶龍奉甬新城1—5期和華鴻嘉信超3000套的新房陸續入市、交付，現有學校必然無法滿足新增的學齡兒童。

故奉甬新城還規劃了一處九年一貫學校，就在圖中位置。

奉甬新城雖有現有學區，但兩年內很可能遭遇生源爆棚的現象。家長可根據自身需求選擇。生命科學城學區規劃較明確。中交未來城有規劃，但還需看下一步建設進展。

此外。還有一個好消息，本號已將奉化錦屏、嶽林兩街道的學區地圖全部錄入後臺，粉絲可通過查學區功能搜索自己想要了解的奉化學區。隨着新校的落地，我們的奉化學區地圖也會不斷完善，請持續關注。

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