导言

近年来，住宅房屋不断出台限购政策，理财市场萎靡不振，越来越多的人将目光投向了不受政策限制且投资回报收益相对更高的商铺市场。购买小面积的商铺并以售后包租的方式委托给代理商经营，成为热门的投资手段，但售后包租存在诸多法律风险，尤其是在后期发展过程中更是如此。

案情介绍

中虹公司是“中虹天地”楼盘的开发商，鑫岛公司是该楼盘经营管理主体，2010年10月，鑫岛公司制作了广告宣传单并在售楼处散发。该广告中宣称“带五年租约销售，五年投资回报率分别为：7%、7%、8%、9%、10%，前三年租金共计22%一次性从房款里扣除，后2年按合同额的9%、10%按半年返还”，同时在显著位置印制了“发展商：上海中虹（集团）有限公司，运营商：杭州市鑫岛投资有限公司”的字样。2011年6月7日，袁女士在售楼处签订商品房买卖合同，约定袁女士向中虹公司购买其开发的中虹天地第10幢庆丰中路113号房，并付清了房款，同时又与鑫岛公司签订委托经营管理协议，约定将上述商铺的使用权交付鑫岛公司统一招商经营并管理。

但从2011年11月1日起，至2014年10月31日，鑫岛公司未按约定支付上述商铺回报收益，袁女士主张鑫岛公司支付商铺回报收益及逾期违约金，同时开发商中虹公司承担连带支付责任。但中虹公司辩称其并非经营管理合同主体，不应该承担责任。

律师解析

售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，根据开发商在其中扮演的角色，主要分为三种发展模式。

1.开发商只负责买卖商铺。开发商将房屋卖给业主,经开发商介绍,业主与管理公司签订租赁合同,管理公司承租业主所购的房屋,开发商不参与房产后期的管理;

2.开发商同时负责买卖和经营。业主向开发商购买房屋后,再将房屋出租给开发商,双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同;

3.开发商同时负责买卖和居间。业主向开发商购买房屋,双方在签订商品房买卖合同的同时签订委托合同,由业主委托开发商代为出租所购买的房屋,开发商间接参与后期房产的管理。

在售后包租纠纷中，经常遇见的一种风险是开发商卖出房子，又再建立一个空壳公司来与买房的业主签订包租合同。实际上还是开发商在进行经营管理，这种看似是第一种模式但实际上是第二种模式的情形，使得一个没有偿付能力、形同虚设的责任主体来承担责任，极大的规避了开发商的责任，增加了投资者的风险。

本案中，如果想要打破经营管理合同的相对性，让实际履行合同的开发商来承担责任，就要证明开发商中虹公司与《委托经营管理协议》的签订具有密切的关联性。

首先，袁女士虽然与中虹公司、鑫岛公司分别签订商品房买卖合同及委托经营管理协议，但中虹公司、鑫岛公司在该商业物业项目上存在合作经营关系，中虹公司在开发销售该商铺时，出具《证明》及《委托书》，明确指定鑫岛公司为营销代理商，鑫岛公司制作并散发的广告宣传单中也标注了“发展商：上海中虹（集团）有限公司，运营商：鑫岛公司”的字样。据此，可以认定鑫岛公司与中虹公司之间存在代理销售商铺的关系；

其次，这种对外行为足以让购房者产生这两家公司是共同经营体的认识，并且这种认识客观上促进了涉案房产的销售，增加了中虹公司的销售收益；

最后，中虹公司明知业主购买商铺的同时必须与鑫岛公司签订委托经营管理协议，这种实质性捆绑式销售行为，限制了小业主的选择权。因此，两家公司作为代理人与被代理人，依法应当承担连带责任。

这个案件中，浙江高院最终判决中虹公司对鑫岛公司的付款义务承担连带责任，但是这并不意味着类似情形法院都会支持，具体还要看涉案证据是否能够充分证明二者具有关联性。

申云律师建议

1.购房人应当与开发商、租赁公司共同签订合同，应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。

2.将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。明确租金、租期、租金的交付方式等事项，明确相关责任人的违约责任。

3.谨慎投资，提前做好风险防范，如遇到类似疑难问题，及时向专业律师寻求帮助。