導言

近年來，住宅房屋不斷出臺限購政策，理財市場萎靡不振，越來越多的人將目光投向了不受政策限制且投資回報收益相對更高的商鋪市場。購買小面積的商鋪並以售後包租的方式委託給代理商經營，成爲熱門的投資手段，但售後包租存在諸多法律風險，尤其是在後期發展過程中更是如此。

案情介紹

中虹公司是“中虹天地”樓盤的開發商，鑫島公司是該樓盤經營管理主體，2010年10月，鑫島公司製作了廣告宣傳單並在售樓處散發。該廣告中宣稱“帶五年租約銷售，五年投資回報率分別爲：7%、7%、8%、9%、10%，前三年租金共計22%一次性從房款里扣除，後2年按合同額的9%、10%按半年返還”，同時在顯著位置印製了“發展商：上海中虹（集團）有限公司，運營商：杭州市鑫島投資有限公司”的字樣。2011年6月7日，袁女士在售樓處簽訂商品房買賣合同，約定袁女士向中虹公司購買其開發的中虹天地第10幢慶豐中路113號房，並付清了房款，同時又與鑫島公司簽訂委託經營管理協議，約定將上述商鋪的使用權交付鑫島公司統一招商經營並管理。

但從2011年11月1日起，至2014年10月31日，鑫島公司未按約定支付上述商鋪回報收益，袁女士主張鑫島公司支付商鋪回報收益及逾期違約金，同時開發商中虹公司承擔連帶支付責任。但中虹公司辯稱其並非經營管理合同主體，不應該承擔責任。

律師解析

售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代爲出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行爲，根據開發商在其中扮演的角色，主要分爲三種發展模式。

1.開發商只負責買賣商鋪。開發商將房屋賣給業主,經開發商介紹,業主與管理公司簽訂租賃合同,管理公司承租業主所購的房屋,開發商不參與房產後期的管理;

2.開發商同時負責買賣和經營。業主向開發商購買房屋後,再將房屋出租給開發商,雙方簽訂商品房買賣合同和房屋租賃合同;

3.開發商同時負責買賣和居間。業主向開發商購買房屋,雙方在簽訂商品房買賣合同的同時簽訂委託合同,由業主委託開發商代爲出租所購買的房屋,開發商間接參與後期房產的管理。

在售後包租糾紛中，經常遇見的一種風險是開發商賣出房子，又再建立一個空殼公司來與買房的業主簽訂包租合同。實際上還是開發商在進行經營管理，這種看似是第一種模式但實際上是第二種模式的情形，使得一個沒有償付能力、形同虛設的責任主體來承擔責任，極大的規避了開發商的責任，增加了投資者的風險。

本案中，如果想要打破經營管理合同的相對性，讓實際履行合同的開發商來承擔責任，就要證明開發商中虹公司與《委託經營管理協議》的簽訂具有密切的關聯性。

首先，袁女士雖然與中虹公司、鑫島公司分別簽訂商品房買賣合同及委託經營管理協議，但中虹公司、鑫島公司在該商業物業項目上存在合作經營關係，中虹公司在開發銷售該商鋪時，出具《證明》及《委託書》，明確指定鑫島公司爲營銷代理商，鑫島公司製作並散發的廣告宣傳單中也標註了“發展商：上海中虹（集團）有限公司，運營商：鑫島公司”的字樣。據此，可以認定鑫島公司與中虹公司之間存在代理銷售商鋪的關係；

其次，這種對外行爲足以讓購房者產生這兩家公司是共同經營體的認識，並且這種認識客觀上促進了涉案房產的銷售，增加了中虹公司的銷售收益；

最後，中虹公司明知業主購買商鋪的同時必須與鑫島公司簽訂委託經營管理協議，這種實質性捆綁式銷售行爲，限制了小業主的選擇權。因此，兩家公司作爲代理人與被代理人，依法應當承擔連帶責任。

這個案件中，浙江高院最終判決中虹公司對鑫島公司的付款義務承擔連帶責任，但是這並不意味着類似情形法院都會支持，具體還要看涉案證據是否能夠充分證明二者具有關聯性。

申雲律師建議

1.購房人應當與開發商、租賃公司共同簽訂合同，應將開發商作爲租賃公司的擔保方，一旦租賃公司不能承擔賠償責任時，開發商應承擔連帶賠償責任。

2.將開發商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。明確租金、租期、租金的交付方式等事項，明確相關責任人的違約責任。

3.謹慎投資，提前做好風險防範，如遇到類似疑難問題，及時向專業律師尋求幫助。