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作者：格隆匯·夏以勳

羅振宇在《時間的朋友》裏面有這樣一句"雞湯"——我們使用時間的方式就是我們塑造自己的方式。

時間對於每一個人來說其實都是很公平的，而每一個人使用時間的方法也各有不同，有的人可能會急功心切，追求一種快速取勝的方式，而有的人則願意慢工出細活，不斷打磨，等待時機的到來。其實無論選擇哪一種方法，能夠走向最後的成功都是難得可貴的。不過對我而言，我更欽佩的是後者，正如一杯酒，只有經歷時間的醞釀方纔會越品越香醇，正如一塊玉，只有經歷歲月的雕琢纔會展現的愈發光彩亮麗！而這種味道和光澤是在短時間難以達到的，所以纔會更顯彌足珍貴。

其實回過頭來看，做企業又何嘗不是如此。有的企業家會用一種快速的打法、攻城略地，贏得制勝的先機。有的企業家則願意長期堅守領地，不斷精益求精，尋求最終香飄萬里，花滿人間的驚豔一刻。同樣的哪種更好我們也難以辯駁，不過就其個人而言，我始終相信的是，那些被歲月洗禮過的，一定會有它的意義非凡，也一定有它最值得等待的理由。

時光不會辜負，每一個平靜努力的人，同樣也不辜負任何一個用心經營的公司，在我看來，在16個年頭裏，深耕8城，將一片片貧瘠荒蕪的土地演化成一座座高樓林立的繁華城池的華南城，便是這樣一個經得起時間打磨，並有望迎來價值綻放的企業。

華南城是一家成立於2002年的企業，公司早在2009年就已經在香港上市。經過16年的發展，目前已經成爲中國領先的物流和交易中心發展商和運營商。

公司的運營模式有別於中國大部分地產發展商，其主要是開發大型綜合交易中心類型地產項目。目前華南城業務遍佈中國，已經在深圳、南寧、西安、南昌、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶八大城市建立了大型商貿物流綜合體項目。

之所以說華南城不同於普通地產發展商其實主要是在於其多元化的業務形態。華南城做的雖然是地產，但卻是"物流+商業+商務辦公+住宅"四位一體的模式。其核心主要在於"生地+商品城"。

生地，也就是一塊普通的地塊，可能買下來時周邊什麼都沒有。華南城要做的就是在這塊土地上打造一座商品交易市場，就好像義烏小商品市場這類批發聚集地。不過華南城做的規模比它更大，品類也更全，諸如服裝、皮革、皮具、電子、五金、化工、塑料、印刷、紙品、包裝、小商品等多個產業門類。

而在這之前，華南城首先要考慮的便是選址問題。

按照一般的商業思維來說，既然是交易中心當然是希望來的人越多越好，所以選址在城市人口相對密集的區域自然是再好不過。不過華南城卻反其道而行之，選擇的卻是距離市中心較爲偏遠的地方。

在這裏比較容易聯想到沃爾瑪、家樂福、甚至是宜家這樣的企業，它們在國外常常也是選址在城郊結合部或者郊區空曠地段。究其緣由一方面符合當地社會居住分散的"國情"，另一方面則是這類大賣場，更多的是讓人們定期去購買大批量的、不同品類的產品，所以並不一定要去的多頻繁。對於企業而言，能夠省到的便是賺到的，所以找個便宜的地塊，又何樂而不爲。

對於華南城來說，它的選址策略其實也在一定程度上考慮到了這一點，像交易中心這種其實更多的是商戶與商戶之間的採購聯繫，而服務的這類客戶一般自己有一定的經濟實力，有車來去，而且畢竟是爲了生意，只要能夠找到好的貨品，自然也並不會在乎跑遠一點去"淘寶"。而華南城自身在選址建設的時候也會匹配上相應的物流基礎設施，所以在配送等各方面也有其固有的優勢。實際上隨着後期整個生態系統的完善，其所在地塊的吸引力也會不斷提升，正所謂梧高鳳必至，花香蝶自來，華南城也正是通過這樣一種動態的發展，讓其項目能夠不斷得到效益的提升，而公司也將隨着時間的推移積聚更多價值的昇華。

在這裏還可以重點囉嗦下華南城獲取廉價土地的優勢及其所帶來的效應。

既然選址一般在郊區地帶，對於政府來說自然也是件喜聞樂見的好事情。試想有人幫忙來開發和建設郊區，對他們來說更應該是求之不得了。而且像這類交易中心既能帶動當地的經濟和就業，更能推動產業集聚，激活區域發展的活力，好處可謂多多。所以華南城從這裏面也就自然能夠得到政府的歡心，與當地政府保持很好的默契，從而在發展中有機會和實力調動更多的資源去推動項目的建設。另外反映在經營層面，華南城則是獲取了大量的廉價土地，而這些低成本被政府關注和重視的土地自然在一定程度上也能規避地產調控週期帶來的影響。

可能單純平鋪直敘並不能說明什麼，在這裏不如用一系列數據和事實來說話。

比如我們能夠看到，2014年，華南城就曾以總價2.08億拿下了合肥地塊，而根據當時測算，合肥華南城商業樓面價僅133.33元/平方米，住宅樓面價僅爲240元/平方米。而2017年華南城在合肥拿下佔地面積488.16畝（其中，住宅居住用地216.91畝），總價約爲32.1億元，預計住宅樓面價是5809.4元每平方米，商業樓面價是3012.28元每平方米，而其他地產公司在附近新拍的住宅樓面價爲8860元每平米左右。華南城明顯比同業更具有土地儲備優勢。

由上可以看出，華南城的土地成本是十分低的，實際上反映到財務報表上，我們也能看到低廉的土地成本使得華南城的毛利率遠高於純住宅房地產開發企業。2017財年華南城毛利率達到45%，而其他房企的毛利也不過20%-30%之間徘徊。所以這也就不難發現，華南城在一開始就已經走了一步非常好的棋，既獲得了土地成本優勢和利潤空間，又獲得了良好的政府關係及其所帶來的的潛在的資源優勢，可謂是一舉多得。

而華南城的第二步，走的更是令其他房企所難企及。這便是伴隨華南城商品城的發展而附帶的住宅和寫字樓的發展。這裏面華南城有機會能夠憑藉此前獲得的廉價土地成本，充分享受城市發展所得到的巨大升值和溢價空間。所以從下圖我們也能看到，物業開發一直是華南城經營的重中之重，帶給華南城極大的經營效益。

一般來說有華南城在的項目政府往往也會比較重視周邊的基礎建設，所以隨着時間的推移，華南城周邊很快會建立成一個圍繞商品中心的區域商業生態圈。而伴隨而至的則是交通的完善、商業及人口的集聚。

在這裏我們以反映深圳華南城歷史變化的三幅衛星圖爲例，從2002年到2010年再到2017年，我們可以看到華南城周邊的變化是非常快速且明顯的。不論是從周邊房屋的林立，還是道路的完善，地鐵的在建等等。哪怕單單隻關注這一地區過往房價的走勢變化，想必也都足夠讓我們感到震撼。由此也就不難想象在這樣一個動態發展過程中，華南城所贏的價值空間會是多麼巨大了。

（2002）

（2010）

（2017）

此外再從另一角度來看，其實華南城這樣做的社會意義也遠遠大於經濟意義，其能夠將一塊荒蕪的土地用漫長的時間耕耘最終演化成一座繁華的商業圈，帶動當地經濟的發展，人口的就業，這樣的格局，想必也是很多企業所無法達到的。

事實上，正如之前所提的這樣的模式現如今已經在全國八大城市落地生根，並且很多項目也已經發展成熟。可以發現，經過多年的發展華南城不僅在物業開發上賺的盆滿鉢滿，在其他商業生態上也正迎來不斷收穫的時刻。

在這裏還是用數據來說話。

華南城的主營業務包括物業銷售、物業投資（租金收入）、物業管理服務收入、電子商貿收入、其他收入。

我們單不考慮物業開發這一塊，僅圍繞商品交易中心所形成的各個分部收入來看，歷年來華南城在各個業務板塊的增長都是十分明顯的，尤其是租金收入及物業管理服務收入這兩部分塊，增幅不斷在擴大。而這些持續性收入業務的不斷增長，從側面反映的也正是華南城交易中心商業生態的完善所帶給其的源源不斷的現金流。

可以預見的是隨着全國各地的華南城周邊商業生態的進一步完善甚至是改造升級，都將令其未來在租金等各個分部獲得更多的提升，進而推動公司整體盈利進入一個更新的階段。而對於華南城而言，這也還將意味着其一方面有了更多的資金來抵禦財務風險，進而推動更多項目的落地和發展。另一方面更是預示着華南城多年的苦心耕耘終於獲得了回報，並在利潤的持續增長中有望迎來價值釋放的新時刻。

聚焦最新情況，於2017/18財年上半年，華南城持續性收入同比增長25%至9.2億。持續性收入中的各個收入來源均繼續正增長。由這不難想象，未來在各項目進一步運營成熟後， 預期各類持續性收入還將取得更爲快速的增長。而從現在已經佔比總收入高達兩成的情況來看，這無疑也正反映的是公司經過多年培育的生態圈已經開始逐步走向成熟，並正不斷釋放出新的價值。相信後期隨着這些生態圈趨於完善，華南城還將收穫更多的驚喜。

正如前面所說的，一切的等待都是值得的，華南城的商業模式的智慧之處也正是在於此！所以單憑華南城這樣一條獨具一格的發展路徑，我們也有理由相信這個公司能夠帶給我們的一定會是一個充滿想象力的未來！