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《中國經濟週刊》特約評論員 葛豐

（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第35期）

杭州一家長租公寓運營企業近日突然發生資金鍊斷裂，該事件連同稍早前關於“資本介入是否推動房租上漲”的爭議，一起將方興未艾的長租市場存在的隱患直接暴露在公衆視野。

有些觀點認爲，長租市場涉及到的權利義務關係，並未脫離現有法律法規框架，針對這個市場中暴露出的問題，也自有可以進行追責的特定個人或企業，輿論場不能強行將“鍋”甩給僅作爲一般概念的金融資本，監管部門對長租市場的金融創新也應該繼續持開放態度。

這派觀點中存有一定合理性，如不應對金融資本施加過多泛道德化的苛責，但這種觀點過於教條化的傾向也很明顯，與現實世界的脫節主要表現在：一是忽略了金融的特殊性；二是忽略了中國金融的特殊性。

金融的特殊性在於其具有很大的外部性。金融領域哪怕出現很小的問題，也有可能造成很大的外部不經濟，因此，這也是爲什麼世界各國通常都會在一般性、普遍性監管之外，對金融行業、金融企業與金融行爲，額外施以專門性審慎監管的原因所在。

中國金融的特殊性則在於其往往並非市場內生，由此導致對特定標的的金融支持有時不足，有時過度。譬如對長租市場的金融支持，此前很長時期內，我國房地產金融體系幾乎不能給除商品房以外的房地產市場提供任何可靠支撐，因此，這也就在很大程度上決定了租賃市場規模化、集約化程度畸低的狀況。

但是情況正在發生反轉。始自去年起，作爲加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制的重要一環，“租購併舉”在我國驟然提速，一系列圍繞“租購併舉”迅速出臺的扶持政策中，很重要的組成部分就是加大對租賃住房項目的金融支持力度，鼓勵引導金融機構對住房租賃項目創新產品與服務。

作爲“政策寵兒”的長租市場迎來了久盼中的金融支持。例如在資本市場，與租房市場有關的ABS（資產證券化）產品一經“破冰”即密集面世，最新數據顯示，目前ABS產品已有11只，合計發行總額約爲86.34億元（不含發行中或儲架未發行）。

市場上還出現了許多非標類產品。以杭州資金鍊斷裂的那家長租公寓運營企業爲例，事後發現很多租戶在不知情的情況下，成爲了網絡貸款借款人，而這個由金融機構、長租企業、業主與租戶組成的四方關係中，暗藏的金融風險與監管漏洞其實是非常明顯的。

這種有意無意的“牛欄關貓”很可能不是孤立的個案。事實上，在長租市場中真正需要支持的，是企業將自持自建物業改爲租賃用途，或者新建租賃住宅，而中介機構集中房源並進行轉租的經營模式，由於其並不能顯著增加租賃市場房源供給，因此，對於這樣的經營模式是否也有必要給予特殊政策扶持，至少應該做更全面、更細緻的重新評估；同時，監管部門當下更應該就長租市場業已暴露出的問題舉一反三，要在不預設傾向性立場的前提下，恰當把握政策導向與力度，推動實現金融向本源迴歸。

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