[房企TOP50]中國金茂:土儲權益比低短期償債壓力大

摘要：中國金茂位於此次“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第15位，其中公司規模效應方面表現較好，列第17位。中國金茂近年來營收及利潤增速有所起伏，但利潤率表現較好，2018年中國金茂銷售毛利率爲37.53%、銷售淨利率18.9%、淨資產收益率（加權ROE）15.18%，ROE指標處在TOP50房企的中下游，僅列33位。

新浪財經上市公司研究院大眼樓管/肖恩

2018年，僅房地產投資這一單個行業在需求端所貢獻的產值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產企業在行業政策與住房需求的週期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經營特點及成功經驗，並評比出其中的佼佼者，爲行業中及其他行業的公司提供進一步高效發展的借鑑。

目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，並站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，並最終形成“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

中國金茂是中國中化集團有限公司旗下房地產和酒店板塊的平臺企業，始終堅持高端定位和精品路線，在以品質領先爲核心的“雙輪兩翼”戰略基礎上，聚焦“兩驅動、兩升級”的城市運營模式，致力於成爲中國領先的城市運營商。中國金茂位於此次“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第15位，其中公司規模效應方面表現較好，列第17位；運營發展方面表現處在中游水平，位列21位；而盈利能力方面在TOP50中表現靠前，位列6位；且中國金茂的財務表現由於短期償債壓力較大，排名較低位列32位。

規模：土地儲備快速增長權益比例剛超五成

據克而瑞及公司公告數據，中國金茂在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別爲896、1280、7320億元，在TOP50房企中分別位列第10、23、12位，頭部效應較爲明顯。中國金茂近兩年拿地面積較前幾年明顯增大，使得公司在拿地規模方面的排名要高於銷售排名。

截止2018年底，中國金茂的土地儲備達到6278萬平方米，同比增長40%，一二線佔比73%，一級開發土儲達2130萬平方米。值得注意的是，克而瑞數據顯示中國金茂土地儲備的權益比例較低，在土儲貨值前15名中，中國金茂的權益土儲貨值最低，權益比例僅爲54%。

由於房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，中國金茂營收爲390.36億元，位列TOP50名單的第27位，同比增速僅爲25.1%，在近幾年房地產大牛市的背景下，這一增速表現較爲一般。

截止2018年末，公司的總資產和淨資產分別達2716.38億元、782.65億元，淨資產規模在所有房企中位列第12位。

發展：拿地面積爲銷售面積的一倍多拿地均價下降25%

中國金茂2018年拿地金額爲896億元，拿地面積爲1103萬㎡，拿地均價約爲8124元/平米，較上年的10832元/平米降低25%。中國金茂全年銷售面積爲501萬㎡，銷售金額爲1280億元，同比增長85%，這一增速在TOP50名單中表現突出，全年銷售均價與拿地均價之比爲3.14。總體看，全年的拿地面仍爲銷售面積的一倍多，土儲快速增加。

結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。中國金茂收入儲備倍數爲19.96（參照的是2018年收入），高於主流房企數據均值，而該數值2017年爲19.63。

中國金茂的存貨週轉率表現波動較大，週轉率整體處在較高的水平，由於近幾年營收增速明顯慢於拿地及銷售增速，存貨週轉率接連下滑，但仍達0.47。

盈利：ROE表現差強人意

中國金茂近年來營收及利潤增速有所起伏，但利潤率表現較好，2018年中國金茂銷售毛利率爲37.53%、銷售淨利率18.9%、淨資產收益率（加權ROE）15.18%，ROE指標處在TOP50房企的中下游，僅列33位。值得注意的是，這是中國金茂除上市第一年之外的所達到的最高ROE水平。

在頭部房企中，在淨利潤率和存貨週轉率都表現較好的情況下，中國金茂的加權ROE低迷跟公司的槓桿率較低有重要關係。

中國金茂近些年的股利支付率近兩年明顯提高，2017年達到62.12%，2018年的支付率有所下降至42.79%。

財務：短期償債壓力大

中國金茂今年中期平均融資成本較2017年有所提升，爲5.11%，低於TOP50房企平均融資成本均值6.24%，2017年數據顯示，中國金茂平均融資成本爲4.83%。

目前中國金茂賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有258億元，短期債務爲337億元，長期債務爲660億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，中國金茂短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）高達1.31，遠高於TOP50房企數據均值0.69，公司短期償債壓力較大，值得注意的是，中國金茂2017年的短期償債壓力指數也高達1.4。