證券時報記者 吳家明

“五一”假期過後，千呼萬喚的深圳樓市新政終於出臺。記者走訪時發現，大多數受訪的二手房中介、房企營銷經理以及購房者都認爲，此次深圳樓市新政依然“留有餘地”，前期呼聲最大的“增值稅5年改3年”、非核心區放開限購、優化限售年限等大招仍未出現。

新政的出臺緊緊跟在樓市傳統的“金三銀四”之後，深圳樓市到底有何反應？政策將帶來哪些影響？爲此，證券時報記者進行了實地走訪。

二手房中介很“冷靜”

5月6日，深圳市住建局發佈分區優化住房限購政策，圍繞非深戶籍社保年限、多孩家庭及企事業單位購買商品住房等出臺政策，並且以官方身份首提房企“收舊換新”模式。其中，限購政策分區調整的區域爲：鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區。

按照新政，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在上述區域範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳納年限要求由3年調整爲1年。此外，有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在上述區域內再購買1套住房。

“今天接到不少諮詢政策的電話，但出於政策變動來看房的購房者或者改變掛牌價的業主幾乎沒有，我預計短期內成交量或有一波回升，但長期來看提振效用有限。”一房產中介黃經理如是表示。記者在龍崗布吉片區採訪時看到，許多二手房中介門店都將“筍盤”信息放置在門口，沒有對新政進行大肆宣傳，顯得比較“冷靜”。黃經理甚至對記者表示，“如果不着急買房，還是建議先等等看，而且現在掛牌出售的二手房源數量仍居高不下”。

截至5月1日，根據深圳市房地產信息平臺公開在售二手房數量統計，全市有效在售二手房源60247套，對比4月1日統計的58122套在售房源環比增長3.7%。

此次深圳分區優化住房限購政策，將深圳樓市分爲“核心區”和“非核心區”。美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，目前深圳新房大部分位於上述“非核心區”區域，因此新政對新房去庫存有較大的幫助。由於二手房市場50%以上的成交量依然集中在原“核心區”區域，預計對二手房市場的影響要小一點。

不過，深圳主流房產中介平臺開放真實二手房掛盤價和成交價的舉動，引起不少關注。記者在多個主流房產中介平臺的二手房源詳情頁面看到，已經可以同時展示業主報價以及官方參考價，在此之前，業主報價若高於官方參考價，則僅顯示官方參考價。多位購房者感慨：“終於知道自己小區的真實成交價。”與此同時，購房者普遍認爲此舉將有利於增加市場價格的透明度，對未來政策的制定出臺有着非常重大的參考價值。

臨深片區樓市感到壓力

與二手房中介門店的“冷靜”不同，新房的營銷就顯得較爲“興奮”。記者發現，不少處在此次限購政策調整範圍內的新房項目都發布了最新的營銷信息，維持與前期相同的折扣力度。

還有房企主打“來了就是深圳人”，將公司旗下位於此次限購放鬆區域的新房進行聯動，推出成交限定禮、特惠房源禮等活動。

不過，有東莞鳳崗的房企營銷負責人對記者表示，深圳分區優化限購政策不僅僅影響當地樓市，而且對於環深的東莞、惠州、中山需求也會產生一定的虹吸效應，尤其對臨深片區樓市的影響會更大，在此背景下，臨深片區樓市將面臨短期內的銷售壓力。

在業內人士看來，此次深圳樓市政策最大亮點在於放鬆公司名義購房限制以及首提房企“收舊換新”模式。記者查詢發現，這是自2018年7月底起深圳暫停企事業單位、社會組織等法人單位（公司）在本市購買商品住房（住宅）後，首次對以公司名義購房限制有所放鬆。在2018年以前，一些沒有購房資格的購房者“以公司名義”進行個人買房，助推當時的市場炒作氛圍。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，此次恢復企業購房，且沒有套數限制，並與解決職工住房需求結合，是一條很好的政策，但企業購房的稅費、持有成本比較高。在企業購房區域的放開選擇上，還是體現深圳希望通過住房政策調整，引導企業在外圍投資，員工在外圍買房，實現職住平衡、產城融合。

市場信心仍需提振

記者在採訪時，大多數受訪的二手房中介、房企營銷經理以及購房者都認爲，此次政策的效果仍有待觀察，還要看相關政策的落地執行力度，同時也期待更多大招來提振市場信心。

何倩茹指出，整體來說，相對於其他城市，深圳本次政策調整的力度較小。從此前出臺的政策也驗證過，深圳目前缺乏的不是購房資格，而是入市信心。深圳房地產市場只有儘快恢復常態，從增強購房信心方向入手才能更有效。

李宇嘉指出，深圳的樓市新政能夠釋放一部分被行政干預政策限制的需求，包括多孩家庭到外圍購置大戶型住宅、企業給人才買房、滿足非戶籍人口在深圳購房的願望等。同時，深圳也貫徹了小步快跑、留有餘地、定向疏解的原則，與京滬的策略基本一致。“當然，如果市場繼續疲弱，後續還會有其他政策跟進。關鍵還在需求端購買力的提升，這取決於收入、就業和消費等。”