在规土委召开土地推介会之后，北京供地速度明显加快，土地市场也开始重新回到人们的视野。随着孙河不限购地块的落锤，土地交易热度如同北京的气温一般，迅速升温。

这背后反应的不仅仅是价格的浮动，更是一些规则的变化。

据中原地产统计，2019年1-4月，北京住宅用地供应5宗，其中4月住宅用地供应2宗，均为限价，供应面积环比上涨140%。

而进入5月，规自委一次性推出了近期拟供经营性用地项目清单，清单中的地块数量为54宗。

这54宗土地叠加正在挂牌的7宗土地，合计61块，其中48宗为居住类用地，根据部分地块已公示的规划条件，扣除配建之后，住宅部分的规划建筑面积为543万平方米。

据毅家之言出品人郭毅的分析，2019年北京计划出让居住类用地71宗，住宅规划总建面达到785万方，由此势必导致北京商品住宅市场库存迅速上升。

一方面是土地供应的激增，另一方面是房企重仓土地去化的艰难，虽然房企明知北京土地的面粉稀缺，但如果做出的面包获取不到高溢价，在土地接盘时，想必也会畏首畏尾。

试问，伴随着土地市场走热，房企会如何抉择？ 在梳理答案之前，我们先来看一组中原地产的统计数据。

据统计，4月北京住宅用地成交1宗/284.45万㎡，同比下降71%；成交楼面价为17811元/㎡，溢价率为20.14%，为近7个月峰值。住宅用地成交金额为10.2亿元，同比下降69%。

总体梳理2019年1-4月，住宅用地成交23宗/290.18万㎡，成交面积同比上涨18%，成交金额为593.71亿元，同比上涨7%，成交楼面价为20460元/㎡，溢价率为9.09%。

与往年相比，住宅用地成交金额及溢价走势处于下行趋势，由此可见，房企拿地意愿尤为谨慎，土地溢价率也维持在低位。

而在供地方面，4月住宅用地成交1宗/5.73万㎡，该地块位于门头沟永定镇，为不限价地块，执行70/90政策。

从整体供地来看，2019年1-4月，住宅用地成交23宗/290.18万㎡，其中限竞房地块成交9宗/145.45万㎡，成交面积占住宅用地成交面积的50%，共产房地块成交10宗/96.99万㎡，成交面积占住宅用地总成交面积的33%，不限价地块成交4宗/47.74万㎡，成交面积占住宅用地总成交面积的17%。

以住宅用地的成交结构来看，不限价土地的出现，值得市场关注。据业内媒体分析，执行了两年多的限价政策，很可能在未来的供地中，会逐步消失。

给出的理由是，在部分区域，面对大体量的供应和临近项目的贴身肉搏，新开楼盘售价已低于预售价，为遏制房价过快上涨的限价机制，也需要再重新评估。

由此来看，在供地方面，规划条件已经有所松动，但这种松动，会转变为房企拿地的动力？

毅家之言出品人郭毅认为，除了限价有限放宽之外，提振房企拿地动力，在地块体量以及限“70/90”政策方面，也需要重新来评估。

借此，再从房企的拿地态度来分析，4月仅合景泰富独立拿地1宗/5.73万㎡。总体2019年1-4月，房企独立拿地13宗/138万㎡，联合拿地10宗/152万㎡；国企拿地14宗/168万㎡，民企拿地5宗/68.3万㎡，国民联合拿地4宗/54万㎡。

从房企的拿地情况看，京投2019年1-4月土地储备最大，共2宗/46.49万㎡，其中独立拿地1宗/30.26万㎡，联合拿地1宗/16.23万㎡；其次是万科，联合拿地2宗/46.44万㎡。

据此，可以预见的是，在房企融资趋紧的当下，联合拿地和国企拿地，会成为市场的主流。但是面对面粉的集中供应以及正在操盘的限竞房入市压力，房企又会呈现出什么样的拿地策略呢？

我们预判，随着2019年房地产投资结构的深入调整，房地产总体会呈现出低端地产和高端地产“两头热”的态势。与之对应的，房企拿地也会呈现出相应的态势。

以当前成交的朝阳孙河地块来佐证，不仅未限价，也没有限制“70/90”，容积率低至1.1，未来可建商品房别墅。而房山区域青龙湖版块，虽限价3.7万/㎡，但大概率会以低于限价3000元的价格开盘。

据此推断，未来北京土地市场将呈现三个特点：第一，土地市场限制措施将有所缓和，虽然对于完成保障类住房的任务会继续严格贯彻执行，但也会在今年推出更多不限价地块；第二，对于未做限制的优质区域和地块，房企拿地必会贴身博弈，步步紧跟；第三，一些偏远区域的地块，敢于拿地的房企，较自身而言，需要具备极强的区域营销力和产品创造力。