在規土委召開土地推介會之後，北京供地速度明顯加快，土地市場也開始重新回到人們的視野。隨着孫河不限購地塊的落錘，土地交易熱度如同北京的氣溫一般，迅速升溫。

這背後反應的不僅僅是價格的浮動，更是一些規則的變化。

據中原地產統計，2019年1-4月，北京住宅用地供應5宗，其中4月住宅用地供應2宗，均爲限價，供應面積環比上漲140%。

而進入5月，規自委一次性推出了近期擬供經營性用地項目清單，清單中的地塊數量爲54宗。

這54宗土地疊加正在掛牌的7宗土地，合計61塊，其中48宗爲居住類用地，根據部分地塊已公示的規劃條件，扣除配建之後，住宅部分的規劃建築面積爲543萬平方米。

據毅家之言出品人郭毅的分析，2019年北京計劃出讓居住類用地71宗，住宅規劃總建面達到785萬方，由此勢必導致北京商品住宅市場庫存迅速上升。

一方面是土地供應的激增，另一方面是房企重倉土地去化的艱難，雖然房企明知北京土地的麪粉稀缺，但如果做出的麪包獲取不到高溢價，在土地接盤時，想必也會畏首畏尾。

試問，伴隨着土地市場走熱，房企會如何抉擇？ 在梳理答案之前，我們先來看一組中原地產的統計數據。

據統計，4月北京住宅用地成交1宗/284.45萬㎡，同比下降71%；成交樓面價爲17811元/㎡，溢價率爲20.14%，爲近7個月峯值。住宅用地成交金額爲10.2億元，同比下降69%。

總體梳理2019年1-4月，住宅用地成交23宗/290.18萬㎡，成交面積同比上漲18%，成交金額爲593.71億元，同比上漲7%，成交樓面價爲20460元/㎡，溢價率爲9.09%。

與往年相比，住宅用地成交金額及溢價走勢處於下行趨勢，由此可見，房企拿地意願尤爲謹慎，土地溢價率也維持在低位。

而在供地方面，4月住宅用地成交1宗/5.73萬㎡，該地塊位於門頭溝永定鎮，爲不限價地塊，執行70/90政策。

從整體供地來看，2019年1-4月，住宅用地成交23宗/290.18萬㎡，其中限競房地塊成交9宗/145.45萬㎡，成交面積佔住宅用地成交面積的50%，共產房地塊成交10宗/96.99萬㎡，成交面積佔住宅用地總成交面積的33%，不限價地塊成交4宗/47.74萬㎡，成交面積佔住宅用地總成交面積的17%。

以住宅用地的成交結構來看，不限價土地的出現，值得市場關注。據業內媒體分析，執行了兩年多的限價政策，很可能在未來的供地中，會逐步消失。

給出的理由是，在部分區域，面對大體量的供應和臨近項目的貼身肉搏，新開樓盤售價已低於預售價，爲遏制房價過快上漲的限價機制，也需要再重新評估。

由此來看，在供地方面，規劃條件已經有所鬆動，但這種鬆動，會轉變爲房企拿地的動力？

毅家之言出品人郭毅認爲，除了限價有限放寬之外，提振房企拿地動力，在地塊體量以及限“70/90”政策方面，也需要重新來評估。

藉此，再從房企的拿地態度來分析，4月僅合景泰富獨立拿地1宗/5.73萬㎡。總體2019年1-4月，房企獨立拿地13宗/138萬㎡，聯合拿地10宗/152萬㎡；國企拿地14宗/168萬㎡，民企拿地5宗/68.3萬㎡，國民聯合拿地4宗/54萬㎡。

從房企的拿地情況看，京投2019年1-4月土地儲備最大，共2宗/46.49萬㎡，其中獨立拿地1宗/30.26萬㎡，聯合拿地1宗/16.23萬㎡；其次是萬科，聯合拿地2宗/46.44萬㎡。

據此，可以預見的是，在房企融資趨緊的當下，聯合拿地和國企拿地，會成爲市場的主流。但是面對面粉的集中供應以及正在操盤的限競房入市壓力，房企又會呈現出什麼樣的拿地策略呢？

我們預判，隨着2019年房地產投資結構的深入調整，房地產總體會呈現出低端地產和高端地產“兩頭熱”的態勢。與之對應的，房企拿地也會呈現出相應的態勢。

以當前成交的朝陽孫河地塊來佐證，不僅未限價，也沒有限制“70/90”，容積率低至1.1，未來可建商品房別墅。而房山區域青龍湖版塊，雖限價3.7萬/㎡，但大概率會以低於限價3000元的價格開盤。

據此推斷，未來北京土地市場將呈現三個特點：第一，土地市場限制措施將有所緩和，雖然對於完成保障類住房的任務會繼續嚴格貫徹執行，但也會在今年推出更多不限價地塊；第二，對於未做限制的優質區域和地塊，房企拿地必會貼身博弈，步步緊跟；第三，一些偏遠區域的地塊，敢於拿地的房企，較自身而言，需要具備極強的區域營銷力和產品創造力。