新浪财经上市公司研究院  大眼楼管/胡雪婧

集团是中国标准化运营的精品地产领导者，项目遍布中国各大城市。集团在1996年创立于广东省广州市，凭借规模优势、强大的品牌优势，以及具前瞻视野的领导团队，得以成为首屈一指且规模最大的住宅物业开发商。中国恒大位于此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第18位，其中公司规模效应方面明显，和融创、华润等并列第6位；运营发展方面过去一年表现相对迟缓，位列35位；而盈利能力方面在TOP50中表现尚好，位列14位；且中国恒大的财务表现是拉低总排位的直接原因，位列第50位。

规模：拿地断崖式下滑 土储货值第一

据克而瑞及公司公告数据，中国恒大在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为804.37、5513.4、27174亿元，在TOP50房企中分别位列第15、3、1位，头部效应明显。不过，与第一的土储货值与过去几年快速的销售增长不同的是，恒大2018年在拿地方面的下滑堪称断崖式的，排名也快速的掉下来了。

恒大提出审慎拿地，2018年拿地面积4993万平方米，同比下降60.37%%，但因为有着强大的土地基础，土地储备依然排名靠前，为未来的稳步扩张奠定了坚实的基础。在房企拿地成本持续高升的情况下，恒大去年拿地价格仅为1611元/平方米，处于行业较低水平，在保证资源优质的前提下，成本有优势。

由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，恒大营收为4662亿元，位列第1，同比增速为49.90%，受2016大牛市的影响，增速基本符合预期。

截止2018年末，公司的总资金和净资产分别达2042亿元、3086.26亿元，净资产规模在所有房企中位列第1。

发展：销售增速明显放缓  存货周转率有待提高

中国恒大2018年拿地金额为804.37亿元，拿地面积为4993万㎡，同比下降60.37%，拿地力度大幅下降，体现了恒大在发展模式上从“规模型”向“规模型+效益型”的战略转变。而2017年拿地为12600万㎡。拿地均价约为1611元/平米，较2017年的1889元/平米明显下降。

恒大全年销售面积为5243.5万㎡，销售金额为5513亿元，同比增长10.10%，这一增速在TOP50名单中明显靠后，这在很大程度上拉低了恒大在这一领域的得分情况。2019年，恒大的销售目标为6000亿，近几年恒大的销售增速稳定在10%左右。全年销售均价与拿地均价之比为6.53。总体看，全年的拿地面积几乎等于销售面积，可供开发的土储变化不大。

年报显示，恒大物业发展部份收入增加49.7%至4527.6亿元，增长主要由于确认销售物业面积较2017年增加50.7%，而物业平均销售价格与2017年基本持平。恒大的存货周转率表现相对较慢，仅为0.29，位列第34，但相比于2017年的0.25有所提高。

结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。恒大收入储备倍数为6.23（参照的是2018年收入），低于主流房企数据均值，而该数值2017年为9.42。

盈利：利润规模位列前茅 ROE位列第10

恒大近年来的盈利能力一直表现较为突出，相关利润规模力压房企龙头，2018年营业收入为4662.0亿元，位列第1，相比于2017年的3，110.2亿元同比上升49.9%。

毛利为1689.5亿元，相比于2017年的1122.6亿元同比上升 50.5%；核心业务利润为783.2亿元，核心业务利润率为 16.8%，较2017年的13.0%上升3.8个百分点。近年来，恒大在成本管控能力上提升较为显著，销售、管理费用率持续降低。在头部的几家房企中，恒大的加权ROE表现较好，达到30.18%，是恒大2012年以来最高的ROE表现，但还是比碧桂园、融创低一些。

恒大2018年的股利支付率为40%，明显低于去年的57.55%。

财务：长短期借款明显下降  财务稳健性仍有待提高

恒大2018年的平均融资成本为8.18%，相比于上一年的8.00%有略微的提升，处在较高水平。2017年，公司启动战略转型。在发展模式上，从“规模型”向“规模+效益型”模式转变；在经营模式上，从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

2018年，恒大的总负债为15714.02亿元，同比上升3.41%，与2017年31.18%的同比增速相比下降了27.77个百分点；长期借款为3548.57亿元，同比下降5.68%；短期借款为3182.85亿元，同比下降10.69%。

短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，恒大短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为1.58，明显高于TOP50房企数据均值0.69。净负债率为151.90%，远高于均值90%。

截止2018年底，中国恒大净负债率为33.7%，在TOP50中位列第6低位，远低于均值90%，与华润、万科处于同一水平。公司账面合同负债高达815亿元，且公司整体的土地储备几乎全部分布在一二线城市，风险相对可控，财务较为稳健。

2018年，仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元，在如此庞大的体量下，是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。