新浪財經上市公司研究院  大眼樓管/胡雪婧

集團是中國標準化運營的精品地產領導者，項目遍佈中國各大城市。集團在1996年創立於廣東省廣州市，憑藉規模優勢、強大的品牌優勢，以及具前瞻視野的領導團隊，得以成爲首屈一指且規模最大的住宅物業開發商。中國恒大位於此次“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第18位，其中公司規模效應方面明顯，和融創、華潤等並列第6位；運營發展方面過去一年表現相對遲緩，位列35位；而盈利能力方面在TOP50中表現尚好，位列14位；且中國恒大的財務表現是拉低總排位的直接原因，位列第50位。

規模：拿地斷崖式下滑 土儲貨值第一

據克而瑞及公司公告數據，中國恒大在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別爲804.37、5513.4、27174億元，在TOP50房企中分別位列第15、3、1位，頭部效應明顯。不過，與第一的土儲貨值與過去幾年快速的銷售增長不同的是，恒大2018年在拿地方面的下滑堪稱斷崖式的，排名也快速的掉下來了。

恒大提出審慎拿地，2018年拿地面積4993萬平方米，同比下降60.37%%，但因爲有着強大的土地基礎，土地儲備依然排名靠前，爲未來的穩步擴張奠定了堅實的基礎。在房企拿地成本持續高升的情況下，恒大去年拿地價格僅爲1611元/平方米，處於行業較低水平，在保證資源優質的前提下，成本有優勢。

由於房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，恒大營收爲4662億元，位列第1，同比增速爲49.90%，受2016大牛市的影響，增速基本符合預期。

截止2018年末，公司的總資金和淨資產分別達2042億元、3086.26億元，淨資產規模在所有房企中位列第1。

發展：銷售增速明顯放緩  存貨週轉率有待提高

中國恒大2018年拿地金額爲804.37億元，拿地面積爲4993萬㎡，同比下降60.37%，拿地力度大幅下降，體現了恒大在發展模式上從“規模型”向“規模型+效益型”的戰略轉變。而2017年拿地爲12600萬㎡。拿地均價約爲1611元/平米，較2017年的1889元/平米明顯下降。

恒大全年銷售面積爲5243.5萬㎡，銷售金額爲5513億元，同比增長10.10%，這一增速在TOP50名單中明顯靠後，這在很大程度上拉低了恒大在這一領域的得分情況。2019年，恒大的銷售目標爲6000億，近幾年恒大的銷售增速穩定在10%左右。全年銷售均價與拿地均價之比爲6.53。總體看，全年的拿地面積幾乎等於銷售面積，可供開發的土儲變化不大。

年報顯示，恒大物業發展部份收入增加49.7%至4527.6億元，增長主要由於確認銷售物業面積較2017年增加50.7%，而物業平均銷售價格與2017年基本持平。恒大的存貨週轉率表現相對較慢，僅爲0.29，位列第34，但相比於2017年的0.25有所提高。

結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。恒大收入儲備倍數爲6.23（參照的是2018年收入），低於主流房企數據均值，而該數值2017年爲9.42。

盈利：利潤規模位列前茅 ROE位列第10

恒大近年來的盈利能力一直表現較爲突出，相關利潤規模力壓房企龍頭，2018年營業收入爲4662.0億元，位列第1，相比於2017年的3，110.2億元同比上升49.9%。

毛利爲1689.5億元，相比於2017年的1122.6億元同比上升 50.5%；核心業務利潤爲783.2億元，核心業務利潤率爲 16.8%，較2017年的13.0%上升3.8個百分點。近年來，恒大在成本管控能力上提升較爲顯著，銷售、管理費用率持續降低。在頭部的幾家房企中，恒大的加權ROE表現較好，達到30.18%，是恒大2012年以來最高的ROE表現，但還是比碧桂園、融創低一些。

恒大2018年的股利支付率爲40%，明顯低於去年的57.55%。

財務：長短期借款明顯下降  財務穩健性仍有待提高

恒大2018年的平均融資成本爲8.18%，相比於上一年的8.00%有略微的提升，處在較高水平。2017年，公司啓動戰略轉型。在發展模式上，從“規模型”向“規模+效益型”模式轉變；在經營模式上，從高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”模式向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”模式轉變。

2018年，恒大的總負債爲15714.02億元，同比上升3.41%，與2017年31.18%的同比增速相比下降了27.77個百分點；長期借款爲3548.57億元，同比下降5.68%；短期借款爲3182.85億元，同比下降10.69%。

短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，恒大短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）爲1.58，明顯高於TOP50房企數據均值0.69。淨負債率爲151.90%，遠高於均值90%。

截止2018年底，中國恒大淨負債率爲33.7%，在TOP50中位列第6低位，遠低於均值90%，與華潤、萬科處於同一水平。公司賬面合同負債高達815億元，且公司整體的土地儲備幾乎全部分佈在一二線城市，風險相對可控，財務較爲穩健。

2018年，僅房地產投資這一單個行業在需求端所貢獻的產值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產企業在行業政策與住房需求的週期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經營特點及成功經驗，並評比出其中的佼佼者，爲行業中及其他行業的公司提供進一步高效發展的借鑑。

目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，並站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，並最終形成“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”。