新浪財經上市公司研究院  大眼樓管/胡雪婧

合景泰富集團成立於 1995 年，於 2007 年在香港聯合證券交易所上市。24 年以來，合景泰富集團全面進軍地產、產城、教育、酒店、長租公寓、文旅、大健康等業務板塊，現已成爲國內領先的城市綜合運營商。2018年8月，合景泰富公告集團正式更名爲“合景泰富集團控股有限公司”，確立了多元化發展路徑。合景泰富位於此次“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第19位，其中盈利能力和公司運營方面表現較好，分別位列第11、13；規模效應方面表現較弱，位列第37；財務穩健性方面位列第19。

規模： 規模效應排名37  營業收入大幅下降

據克而瑞及公司公告數據，合景泰富在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別爲385.80、655、3070億元，在TOP50房企中分別位列第28、35、31位，規模效應不是很明顯。2018年拿地面積爲590.1萬平方米，同比上漲11.13%，權益拿地面積爲414萬平方米。由於拿地均價相對於上一年有所提高，拿地金額還是保持了相對更快的增長，拿地的力度基本在一個穩定的速度提高。

2018年，合景泰富營收爲78.48億元，同比下降33.79%，這與集團2018年銷售的大幅增長形成鮮明對比，原因可能包括2018年合景泰富出售廣州星輝廣場Ⅰ寫字樓是以股權轉讓形式交易，其收益反映在其他收入，該項交易對價未反映在報表收入。由於房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況。

截止2018年末，公司的總資金和淨資產分別達567億元、317.72億元，分別位列第10、40。

發展：存貨週轉率表現較差 銷售金額增長達六成

克而瑞數據顯示，合景泰富2018年拿地金額爲385.80億元，拿地面積爲590.1㎡，同比增長11.13%，拿地力度有所提升，而2017年拿地爲531萬㎡。拿地均價約爲5400元/平米，較上年的5000.00元/平米上漲8%。

合景泰富全年銷售面積爲396萬㎡，銷售金額爲655億元，同比增長72.2%，超額完成650億銷售目標，這一增速在TOP50名單中排到了第12名。全年銷售均價與拿地均價之比爲3.06。總體看，全年的拿地面積依然高於銷售面積，可供開發的池子依然在擴大。

2019年合景泰富目標銷售850億元，同比增長29.8%。全年可售貨值達1500億元，其中粵港澳大灣區佔37%，長三角區域佔35%，總計約90%的可售貨值集中在一二線城市。可售貨值比較充足，能夠支撐銷售規模繼續快速增長。

合景泰富的存貨週轉率表現較差，排名最後一名，爲0.11，相比於上一年的0.18更是有所下降。

存貨多，業績儲備相應就多，結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。合景泰富收入儲備倍數爲40.63（參照的是2018年收入），位列第1，遠遠高於主流房企數據均值，而該數值2017年爲28.28。

盈利： 大幅非經常收益拉高淨利潤率

2018年合景泰富銷售毛利率爲33%、銷售淨利率52.94%、淨資產收益率（加權ROE）14.31%，其中銷售淨利率位列第1。存貨週轉率較低明顯拉低了ROE水平。

集團2018年毛利率爲33%，相比2017年下降2個百分點；按權益合併毛利約爲80.2億元，同比增長5.6%，按權益合併核心毛利率35.5%，下滑1.2個百分點；年內實現淨利潤41.5億元，同比增加15.3%；銷售淨利率爲52.94%，同比大幅上升22.94個百分點；按權益合併淨利潤率爲18.4%；歸母淨利潤40.35億元，同比增加11.5%；核心利潤達38.1億元，同比增加8.2%。

合景泰富2018年股利支付率爲44%，位列第9，相比於2017年的36.32%有所上升。

財務：現金流充足 平均融資成本明顯提高

合景泰富今年平均融資成本較2017年明顯提高，爲6.40%，略高於TOP50房企平均融資成本均值6.24%，而集團2017年平均融資成本僅爲5.80%。

目前合景泰富賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有567億元，短期債務爲174億元，長期債務爲604億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，合景泰富短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）爲0.31，低於TOP50房企數據均值0.69。現金流充足，短期內償債壓力較小。

淨負債率爲64.8%，在TOP50中位列第27位，遠低於均值90%。

2018年，僅房地產投資這一單個行業在需求端所貢獻的產值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產企業在行業政策與住房需求的週期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經營特點及成功經驗，並評比出其中的佼佼者，爲行業中及其他行業的公司提供進一步高效發展的借鑑。

目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，並站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，並最終形成“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”。