最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”）第四條規定：“業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定爲侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。”。可知，業主無償利用共有部分，在滿足以下條件時，不構成侵權：1.基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要；2.不違反法律、法規、管理規約，不得損害他人合法權益。

但如何理解本條所規定的“合理需要”，司法實踐中並無統一標準。本文以實踐中多發的無線電愛好者利用屋頂安裝無線電設備爲例，對業主無償利用共有部分的合法性進行分析。

一、樓頂爲業主共有部分，如果基於合理需要佔用樓頂安裝無線電設備，則不構成侵權；如果非基於合理需要，則屬於侵犯其他業主合法權益，該設備應予以拆除

最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”）第三條規定，“除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定爲物權法第六章所稱的共有部分：（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分……”實踐中，一般認爲，區分所有建築物的屋頂實質上包括了屋頂結構與屋頂空間。屋頂結構屬於全體區分所有權人共有，而屋頂空間則屬於土地所有權人保留的分層空間權，兩者分屬物權法體系下不同物權種類的權利客體。據此，可以認定樓頂爲業主共有部分。

《解釋》第四條規定：“業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定爲侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。”。因此，如果基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，佔用樓頂安裝無線電設備，則不構成侵權；如果非基於合理需要，則屬於侵犯其他業主合法權益，其他業主有權根據《物權法》八十三條之規定要求拆除設備，如果拒不拆除的，業主有權依法向法院提起訴訟。

二、司法實踐中，法院對於“合理需要”的認定仍存在差異，在樓頂安裝無線電設備能否被認定爲《解釋》第四條規定的“合理需要”，存在不確定性

司法實踐中，在認定業主無償利用小區共有部分是否構成合理需要時，法院除了審查是否以營利爲目的、是否爲了更好地使用專有部分外，往往還會審查是否必須要利用小區的共有部分，但鑑於上述審查無法統一標準，均存在不同程度的主觀性，因此，法院對於“合理需要”的認定仍存在差異。

以“閔××與張×排除妨害糾紛一案”爲例，“被告作爲一名無線電愛好者，在取得相關國家專業機構准許後，利用樓頂架設無線電臺的天線，可以認定其對屋頂具有合理使用的需要，且被告架設天線並未對原告安全及合理使用樓頂構成妨礙，不能認定爲侵權。原告要求被告拆除架設於樓頂的天線之主張，本院難以支持。當然，需要向被告指出的是，被告應當注意對樓頂天線的日常維護，避免對他人造成傷害。”

但在“北京市東城區房屋土地經營管理一中心東直門分中心與***排除妨害糾紛”一案中，法院認爲，“被告主張其有電臺執照，僅能證明其住所處的電臺合法，其業餘電臺操作證書亦僅能表明其有業餘無線電臺操作技術能力，並不能證明其在樓頂安裝的無線電天線是經過認證的。被告主張其對樓頂有使用權，本院認爲，樓頂系屬於業主共有部分，業主享有共有和共同管理的權利，但是該權利並非沒有限制，被告在房頂架設無線電天線的行爲，形成對共有屋頂及屋頂上方設施的佔用，影響了其他權利人的權利，且該天線一根高於樓頂地面9米，一根架設在樓頂機房上，高過機房4米，上述天線的安裝沒有經過任何安全認證，該天線架於高樓樓頂，一旦出現強風等惡劣天氣，不能排除斷裂、倒塌等風險，具有安全隱患。爲保障其他共有權利人的權利，同時爲了消除安全隱患，以免造成不必要的人身及財產損失，對於原告的訴訟請求，本院予以支持。”

綜上，在樓頂安裝無線電設備能否被認定爲《解釋》第四條規定的“合理需要”，需要結合個案具體分析。

三、若安裝無線電設備被認定爲合理需要，其餘業主須舉證證明該設備對其造成損害，纔有權要求拆除設備，否則面臨敗訴風險

根據《解釋》第四條規定：“業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定爲侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。”。其餘業主認爲，無線電愛好者安裝的無線電設備存在以下風險：“雷擊”、“爆炸”、“火災”、“漏雨”、“房頂塌陷”、無線電設備“倒塌砸傷人員”。根據《中華人民共和國民事訴訟法》六十四條第一款之規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”《最高人民法院關於民事訴訟證據若干問題的規定》第二條之規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。”

以“北京市朝陽區戀日綠島小區業主委員會與國家無線電監測中心排除妨害糾紛”爲例，法院認爲，“戀日綠島業委會主張國家無線電監測中心搭建在×3號房屋樓頂的無線電接收設施對其造成了妨害，應予拆除，但其未提交證據證明該妨害實際存在，法院對其主張不予採信，故對戀日綠島業委會的訴訟請求，法院不予支持。”。

綜上，筆者認爲，樓頂爲業主共有部分，在樓頂安裝無線電設備應以合理需要爲前提，否則其他業主有權要求拆除該設備。但鑑於司法實踐對“合理需要”的認定存在差異，建議業主在無償利用共有部分時，儘量徵得相關業主同意，以免引發糾紛。

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