限竞房终于盼来小两居，上车机会转瞬即逝

“请31号，4号，78号，112号，88号进入选房区”

“3号楼一单元已全部售罄！”

“5号楼已全部售罄！”

“980套房源已全部售罄！已全部售罄！”

在郑州某大的开盘现场，震耳的音乐，加速快跑的引导人员，拥挤不堪的选房区，坐不下的等待被摇号的购房人，所有的因素都糅合在一起，对开发商而言，最希望的结局当属清盘二字。小编有幸参与三个楼盘开盘，能感受开盘时刻的购房人像杀红眼似的冲进选房区，也为开发商誓死清盘的决心所震撼。

在北京，也有好几个限竞房项目取证、开盘入市，取证之后的它们像饺子似的纷纷进入市场这口大锅里，但是其入市并没有掀起交易数据的波澜，尤其是之前常见的开盘“日光”，现在竟都成某种殊荣与奢侈。

为什么现在的限竞房不好卖了？或者限竞房的入市不如我们所预期的一样火爆呢？要想找出这个答案，我们不妨从已开盘的限竞房里下手。

（点击查看大图）

这个表格最有意思的就是开盘户型一栏，改善户型面积段很宽泛，但是小户型这块基本上是89平小三居独占鳌头，为啥会这种情况？

这一点我们还要从开发商拿地开始说起。一如我们所知道的，开发商拿地的前提须是认可并执行70/90政策，简单的说就是70%的住房面积需要设计成90平以下的房源。对于很多购房者来说， 89平小三居首套契税只收1个点也同样是关心的要点，双重因素下就导致了89平小三居的“大肆其道”，也就解释了为什么市面上的89平小三居竟都被玩出各种花样。

不仅仅是户型“撞衫”，在对限竞房项目作横向对比时，如园林、物业、容积率等等这些方面，您会发现几乎大差不差。所以在雷同度很高的大势之下，我们买房人面对汹涌而来的各色限竞房便有充裕的时间慢挑慢选，这也就解释了为什么有的人排了五张卡还是无法下定决心买哪个。

虽说大家都有着相似的园林、物业、停车位规划，但笔者还是想替粉丝说句话：户型和总价才是牵制购买力的最根本原因。因为89平三居不一定满足所有人的需求，动辄240万的首付也不是普通人家随便能拿出来的，而且想要舒适两居大一居的人大有人在。但限竞房项目所提供的户型里，并没有这一类的产品出现，所以这类人群并没有找到“答案”。户型越是扎堆，面积越是靠拢89平，那就越是将这一类型的购房人拒之门外。

但是，笔者暗调了65个限竞房项目，摸排了每个项目的户型及产品总价，发现在大兴黄村一带，有个将开盘的项目，将户型面积段设置为68-85平的两居或者三居产品，而且拿出近60%的房源来弥补市场无有小面积的缺憾，这一举动简直是填补了限竞房的空白，并且拉低首付门槛：150万起步首付款。在笔者看来，这一举动无异于是在拥抱市场，拥抱购房人。

不卖关子，这个项目叫做金悦府。

刚刚所提及的开盘户型为70平以下的两居，70-80平左右的两居，80-85平米的两居和三居，以及 85-125平米的三居。在这里，笔者权且为大家分析分析85平的三居室（想看更多户型图，可在微信公众号回复“金悦府”三个字）。

户型可取之处：

第一：厨房和卫生间都配置窗户，保证通风和采光，且厨房是L型动线设计，比较符合“洗、切、炒、装”的日常习惯。

第二：主卧和客厅大面宽朝南，保证了房间的采光和日照。

第三：房间的可变动性很强，这是因为北向两次卧之间的墙体属于非承重墙，能保证房间变身大两居或者小三居，这就让房间的生命周期得到拉长。

PS：笔者还想再补充一点。据了解，这个85平的户型得房率被严格控制在82%左右，要知道很多限竞房普遍在75%左右，连78%都是少数。这么一看，金悦府的小三居得房率很良心！

除了户型带给笔者一丝惊喜之外，还有一点值得留意，那就是园区的品质。

以往的限竞房项目在打造园林时，大多是基于产品而定制，说白了就是园区的品质标准或者造价标准，要么是高层层面要么是洋房级别。但是在这个项目上，却惊奇的出现了墅质园区，这在众多限竞房项目里尚数首例。

为什么会出现这样奇妙的搭配？归根到底，这还是得益于产品的配置：高层、洋房和叠拼。叠拼别墅的存在，首先是迎合市场需求的，为高端别墅的客户、为向来匮乏高端产品的大兴乃至南城提供了更多产品选择；另一方面，区别于常见的高层级别的绿化或者洋房级别的绿化，高层和洋房产品同时坐落在一片别墅区里，这对高层业主和洋房业主来说简直就是个躺赢不亏本的买卖。