原標題：北京限競房入市一週年調查： 庫存積壓、供需斷層 “限競房”何去何從？

“大興金茂悅最近兩天在我們平臺去化了30套。”某二手房平臺置業顧問劉先生告訴21世紀經濟報道記者。在入市一週年的當口，限競房成爲北京新房市場的主角。北京中原數據顯示，6月3日到9日，北京49個限競房樓盤共成交866套，環比前一週上漲73%，佔新建住宅交易總量的82%。

不過，從區域來看，限競房成交樓盤主要集中在海淀、豐臺、大興等區域，而大量集聚在五環甚至六環之外的限競房樓盤深陷去化泥潭，北京限競房市場的冰火兩重天再次上演。諸葛找房數據顯示，目前北京積壓限競房達6成，其中五環外的限競房庫存佔已上市限競房全部庫存的93.57%。

矛盾背後是整個北京房地產市場的供需錯配。合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道，中低價位、位置偏遠限競房的大量供應已經不太符合目前北京實際的市場需求結構。

“從週期來看，可以確定起碼還有1年到2年時間是限競房供應高峯期。”中原地產首席分析師張大偉介紹，北京預計有近100個限競房項目，但目前剛剛入市一半。2019年限競房供應量有望超過6萬套。去化困境之下，降價是必然的選擇。

“靠天喫飯”

6月3日到9日一週，禧瑞春秋、葛洲壩紫郡蘭園、領秀翡翠華庭等10個限競房項目的周銷售額均突破億元，北京49個限競房樓盤項目成交套數也達到866套，佔北京新建住宅市場（不包括回遷房，剔除共有產權房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交套數（1051套）的82%。

由於產品高度同質化，成交高峯背後，地段成爲限競房突圍的關鍵因素，也有業內人士將此評價爲“靠天喫飯”。從區域上來看，成交樓盤主要集中在海淀、大興、豐臺等區域。中原地產首席分析師張大偉認爲，最近入市的限競房位置相對較好，4、5兩月限競房簽約也都是1500套以上的高位，但限競房市場分化非常嚴重，少數位置優秀的項目簽約相對活躍。除了小部分網紅項目外，大部分項目入市都出現了問題。

網易房產數據顯示，截止到6月18日，銷量較好的限競房項目包括大興區的和悅華錦和金地悅風華，成交套數分別爲782套和582套，昌平區的華潤理想國，成交套數爲726套。“古城的長安雲錦，豐臺的橡樹瀾灣、國風長安，基本上出來就被秒光了。”貝殼選房置業顧問劉先生提到，限競房主要還要看區域。

限競房銷售區域分化非常明顯，2018年6月至2019年5月北京新房市場限競房總成交10333套，其中豐臺限競房項目多數位於五環內，位置較好購房者關注度高，豐臺區成交套數1768套，去化率在52%，表現優於其他區域。

從樓盤來看，銷量較好的限競房大多位於五環之內，靠近市中心。諸葛找房數據顯示，目前北京四環內上市的限競房項目有4個，銷售率達到了64%。北京去化率超過一半的17個限競房項目中，有11個位於五環內。相反，多個去化率不足10%的限競房項目均位於平谷、青龍湖、五里坨等五環甚至六環之外的偏遠地區，這些地區不僅遠離商業區，而且缺乏教育、醫療和交通配套資源。

限競房冷熱之間，隱藏的真正矛盾是大量的剛需羣體並未果斷入手看似剛需的限競房。

矛盾的供需

從事房地產行業的張先生最近正在考慮投資一套限競房。“我周圍有很多人要買，但是限競房八年不能出手，投資屬性有些欠缺，誰也不知道八年之後會出現什麼變化。”

張先生所說的“八年”指的是限競房購房者在取得房產證五年內不得出售的規定，再加上2年期房、1年辦契稅和不動產權證，基本需要8年時間。所以，“限競房”一經推出便被貼上了不具備投資價值的標籤。

實際上，限競房本身就是作爲“福利房”的性質出現。2016年，北京市推出限競房政策以應對高房價和北京住房高端化傾向。這些房子以限定價格方式出售，戶型多以“70/90”爲主。2016年10月之後，限競房用地甚至逐漸成爲北京住宅用地供應的主流，2017年、2018年兩年，北京限競房用地分別佔整體住宅用地的67%和80%。

2018年6月10日，南五環外的瀛海府作爲首個入市限競房項目，一天之內194套房源全部售罄。不過，這之後類似的銷售盛況再也沒有上演。房山區良鄉鎮旭輝城同樣在6月10日作爲北京首批限競房項目獲得預售證，該樓盤以90平方米以下的戶型爲主，房源超過900套，但截至6月18日，旭輝城累計成交套數僅爲98套。高庫存、難去化成爲了北京諸多限競房項目的共同結局。

截止到2019年6月10日，北京限競房網簽完成率只有31%，即便考慮數據滯後性，北京限競房實際銷售比例也只有45%左右。

郭毅告訴21世紀經濟報道記者，房地產市場的需求是多元化的，曾經北京房地產市場中有面對剛需剛改客羣的小戶型低總價產品，也有針對高端改善客羣的大戶型、高品質產品。同時，還有面對終極改善客羣的超大戶型、豪華型產品。但如今，限競房在北京住宅供應中佔比已超六成，而這部分產品只面對剛需剛改客羣，這就造成了北京房地產市場的供需矛盾。

“從北京房地產市場目前的成交結構來看，還是以改善型客羣爲主。但限競房的大量供應，特別是一些中低價位和位置相對比較偏遠的限價房，已經不太符合目前北京實際的市場需求的結構。”郭毅稱。

儘管如此，仍然有近50個限競房項目將在未來一到兩年陸續上市，2019年入市的限競房有望超過6萬套。不過，北京成交的98塊限競房用地中，四環內只有4塊，四到五環7塊，其他87塊全部位於五環甚至六環外，這意味着多數新項目將湧向去化難的五環以外區域。

限競房何去何從？

“作爲自住環境不錯，產業集中，周圍30到50米爲高速綠化帶，區位內有三條地鐵站交匯。”記者以購房者身份諮詢了首創遠洋的禧瑞天著項目，居理新房置業顧問王先生告訴記者，禧瑞天著是東南方向的銷售冠軍，由於東邊目前沒有限競房項目，禧瑞天著並未降價也沒有任何優惠活動。

實際上，網易房產數據顯示，截至6月18日，禧瑞天著累計成交套數377套，庫存1578套，去化並不理想。不僅如此，亦莊、大興、昌平、石景山等區域，限競房項目入市十分集中，大多數同質化戶型集中供應，區域競爭異常激烈。

“限競房主要以剛需客羣爲主，大多還是比較依賴地鐵的。”如果說禧瑞天著還有一定的交通優勢，那麼對於大多數遠離商業中心，配套設施不完善的遠郊限競房項目來說，降價成爲了唯一選擇。

近期銷售較爲可觀的大興金茂悅便採取了降價的方式。大興金茂悅周邊目前都是在建的住宅項目，距離天宮院地鐵站八公里左右，周邊的教育、醫療資源都不夠完備。貝殼找房置業顧問劉先生介紹，大興金茂悅二期開價四萬一，去化程度非常不理想，現在價格在三萬七到三萬八之間，比一期高了幾百塊錢。“剛需的人羣主要在乎價格，他們會在北京置業三到四次，以後再換。”降價之外，金茂悅還打出送面積的優惠，贈送面積在2至4平方米之間。

目前，北京入市的限競房項目已經普遍降價10%左右。郭毅向21世紀經濟報道提供了一組數據，2017年到2019年大興區普通住宅年度成交均價分別爲58387元/平方米、55826元/平方米、49190元/平方米。她認爲，這體現了限競房對整體成交價格的結構性拉低，因爲商品房降價的情況比較少見，價格下降主要在於限競房的影響。“一些項目主動對價格進行調整，希望能夠加快去化速度，從目前來看，降價策略作用還是非常明顯的。”

記者瞭解到，目前在促銷的限競房項目還包括房山的熙悅觀湖和豐臺的翡翠西湖等。二者所在的青龍湖是北京新房市場的熱門板塊，6個入市的限競房項目提供了6000套以上房源。張大偉指出，供給井噴很可能帶來價格戰。

翡翠系本是萬科的高端產品系，也被帶入到了限競房的產品當中去，這也是房企爲了提高產品定位、客戶認知附加值，以加快去化所作出的努力。

中原地產數據顯示，在所有供應的限競房戶型中，90平米以內套數佔比達68.6%，在成交結構中90平米以內戶型佔比高達74.9%，高於供應比例。這可以說明，剛需羣體依然青睞低總價小戶型產品，但大量位置偏遠，價格依然偏高的低性價比房源依然讓許多買房者望而卻步。

張大偉指出，關鍵在於限競房是非普通住宅。“對政府來說，應該把限競房納入普通住宅，或者說把限競房中面積不太大的，面積在140平米內的，納入普通住宅。”北京非普通住宅標準要求二套首付需要80%，而普通住宅首付僅需60%。“限競房嚴格意義上來說不是豪宅，即使過去沒有買過房，現在買限競房也是按照豪宅來算，這樣肯定不太合理。”