每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

還未入市的北京“最貴限競房”被改成了政府持有產權份額的商品住房。

1月13日，北京市住建委官網宣佈，將海淀區學院裏、東城區永佑嘉園調整爲“政府持有產權份額的商品住房項目”，經過此番調整，符合條件的購房人羣將大大減少。

你可能對這兩個名字不熟悉，因爲它們更廣爲人知的名字是天恆·學院裏和永定府，一個位於海淀區四道口，一個位於東城區南二環，臨近天壇。而永定府此番“限轉共”，與隔壁另一個高端新盤天壇府可謂“狹路相逢”。

“最貴限競房”

故事要從2017年講起。

2017年10月11日，天恆以16.5億元、自持率36%，拿下海淀區四道口地塊，溢價率33.5%，地塊建築面積31272平方米，規定建成後商品住房銷售均價不超過8.5萬元/平方米，且較高銷售單價不超過8.96萬元/平方米，天恆以此打造了天恆·學院裏。

更早的2017年8月1日，華潤+招商+碧桂園聯合體以38.4億元拍下了東城區永外大街0503-602北、606東、606西地塊，總用地面積爲42457.553平方米，建設用地面積29269.636平方米，規劃建築面積73598平方米。

值得留意的是，聯合體拿地後還需繳納土地開發建設補償費33.9億元，加上38.4億元，這宗地已經達到了72.3億元。

除50%商業部分需自持經營20年外，開發商還需在地塊內配建不小於7000平方米的燕墩博物館，並無償移交東城區文化委員會。由於競買企業均未到場，該宗地由此前網絡報出最高競買價格的一方競得，溢價率僅0.52%。

根據競買條件，該宗地商品住房銷售均價不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米，居住建築規模需執行“90/70”政策。因售價高昂、位置黃金，永定府也被稱爲北京“最貴限競房”。

貴？“不貴！”

從地塊成交開始，人們對這兩個項目便維持着極高的關注度。一方面是因爲其接近10萬元的高昂單價，另一方面則是這兩個項目相比周邊相對“低價”。

記者在中介平臺中搜索了“四道口”，排名前三的房源單價都超過了10萬元，其中還有1998年建成的，房齡已經超過20年。而另一個以天壇爲賣點的高端項目天壇府，在售均價已達12.2萬元/平方米，相比於永定府最高9.35萬元/平方米的限價，簡直“買到就是賺到”。

這兩個項目拿地至今已經來到了第5年，仍舊沒有開盤，簡直吊足了喫瓜羣衆的胃口，更引發了種種猜想。

領導留言板上，關於學院裏遲遲不開盤的問詢信息甚多。

比如2021年6月，有市民表示：“天恆地產開發的學院裏項目於2017年拿地，至今4年過去了，樓體已經接近封頂，卻遲遲不開賣。廣大市民期盼項目能早日開賣，滿足居民住房需求。開發商捂盤惜售，市民嚴重懷疑開發商存在內部銷售的行爲。”

對此海淀區方面回覆：“截至目前，四道口天恆學院裏項目還未到區房管局申報銷售手續（預售或現售），銷售手續的辦理依企業申請啓動，待開發企業來區房管局申報銷售材料後，區房管局將嚴格把關，依法辦理。關於市民提及的商品房已內部預訂的問題，區房管局高度重視，經與開發企業北京恆海天誠房地產有限公司溝通，並無此情況。”

永定府情況類似。

2021年11月，有市民在領導留言板中說：“近日永定府限競房項目已獲得預售證，該項目市民關注度極高。希望政府部門合理設置購買規則，優先保障東城區無房居民搖號購買。”

東城區回覆：“經瞭解，永定府項目正在辦理商品房預售許可審批工作，目前還沒有具體的銷售方案。”

甚至有人直接建議：“建議依據政策將該限競房改爲共有產權房。”

根據京建法〔2018〕9號《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，根據規定售價與評估價的比值，如果不高於85%，“由市保障房中心收購轉化爲共有產權住房，購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化爲市保障房中心代持的政府產權份額。”

事實上，從去年下半年起，關於這兩個項目“轉共”的消息便一直在坊間流傳，但遲遲未得官宣。

哪些人可以買

北京市住建委表示，此番轉化是爲落實“房住不炒”定位，確保本市房地產市場平穩有序。

值得注意的是，調整之後，“具備本市共有產權購房資格的家庭優先購買，具備本市購房資格的無房居民家庭次優先購買。如有剩餘，符合本市限購條件的家庭可遞補購買。”

根據北京市住建委官網的解釋，共有產權購房資格是“符合本市住房限購條件的無房居民家庭”，同時符合北京限購政策，以及“申請家庭成員名下均無住房，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女；單身家庭申請購買的，應當年滿30週歲。”

如此規定，顯然可以篩除一大批藉機炒房者。

規定還有重要的一條，“各區還會在項目公告中規定符合本區的相關要求”。

記者對照了東城區另一個共有產權房項目北汽·潮白水悅的申購條件，必須是“東城區戶籍無房家庭”或“在東城區工作的京籍無房家庭”或“在東城區工作的非本市戶籍無房家庭”或“其他在東城區工作的非本市戶籍無房家庭”，總之便是繞不開東城區。

因而，這兩個項目大概率會以海淀區和東城區家庭優先，對購房資格卡得更緊了。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示：“此次北京政策的出發點，實際上是希望對個別熱點樓盤降溫。通過共有產權住房的屬性變更，有助於促進購房者更加理性看待此類住房。另外通過此類住房的搖號措施，也促使購房政策更加公平。唯一和過去一些共有產權住房有區別的，是此類住房後續轉讓的約束相對少。雖然也有5年限售期，但後續若轉讓，則可以轉讓給共有產權房輪候者或者其他符合北京商品房購房資格的羣體，這也是共有產權住房的一種特殊形式。北京此類政策，說明當前共有產權住房改革會繼續推進，同時也會進一步增加共有產權住房的供應。”