最近幾年市場上出現了很多售後包租、售後返租、變相的售後包租的銷售模式。而這些銷售形式無一不是以無風險、保收益而且高收益宣傳口號出現在世人面前，吸引着一批又一批的購房者。這其中商鋪和產權式酒店領域更是高度依賴售後包租的銷售模式,以達到其快速回籠資金去庫存的目的。商鋪和產權式酒店其實已經演變爲一種證券化的資產成爲投資者購買的是一種標準化的理財產品。

一、什麼是“售後包租”？“售後包租”的模式有哪些？

《商品房銷售管理辦法》第四十五條規定：“本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代爲出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行爲。”售後包租有多種模式，但比較典型的有三種：

1、總款返租。總款返租是將商鋪虛擬分割，銷售給業主，每年承諾一定比例的回報，然後將商鋪再整體包租給大商家。大商家的租金是偏低的，回報也是主要依靠商戶的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報。總款返租有按年返的，也有一次性返還幾年的。

2、首付款返租。首付款返租是爲了解決商戶入市購買門檻而採用的返租方式，例如將整鋪分割成若干小鋪位出售給業主，返8%或10%的回報（可從業主首付款中扣除），從而降低了購買門檻。以 5㎡攤位爲例，若每平米的售價爲2萬元/㎡，則總售價爲10萬元，其中10萬元中的8%作爲回報，統一返租3年或4年，即24%或32%的回報在首付款中扣除，以降低入市門檻。

3、代租抽成。即開發商將商鋪賣給業主後，又由開發商的關聯管理公司（以下簡稱“商業管理公司”）與業主簽訂租賃管理協議，約定由商業管理公司負責招商，並與商家簽訂房屋租賃協議，商業管理公司與業主按一定的比例分成租金。商業管理公司一般要求業主前二年或三年免租，從第三年或第四年開始分成租金。 

二、“售後包租”是否合法？關於“售後包租”的法律規定又有哪些？

“售後返租”的合法與非法。要從從現房與期房的角度來看，售後返租包括兩種情形，一種是現房銷售後的售後返租，另一種是期房銷售的售後返租。後一種情況是違規的，前一種是合法的。在合法狀態下界定“售後返租”其實就是三種法律關係的疊加，是三種正常的民事法律關係。但是，實踐中有的開發商以高回報爲誘餌盲目抬高房價，誘使購房人購買，將“售後返租”演變爲變相融資，性質發生了根本改變，引起監管部門的高度重視。

有關“售後返租”的法律規定：

1、建設部2001年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定“房地產開發企業不得采取售後包租或變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房。”此條規定是禁止未竣工的商品房售後包租（當時是針對海南房產泡沫作出，禁止以未建成的項目對外許以高回報來銷售），但已竣工的商品房顯然不在此限。

2、國家工商行政管理局在1998年12月3日發佈的《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”

3、新《廣告法》第二十六條規定：“房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明爲建築面積或者套內建築面積，並不得含有下列內容：（一）升值或者投資回報的承諾；……”

三、在“售後包租”類型案件的審理實務中，“售後包租”是否會導致合同無效？

《商品房買賣合同》、《購房折扣協議》、《委託經營協議》合在一起就形成了一個完整的售後包租方案。《商品房銷售管理辦法》禁止售後包租或者變相售後包租的目的是減少糾紛和降低商業風險，房產商違反該規定，有關部門可以給予行政處罰，但這並不構成合同無效的法定理由。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條規定：“合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定法律和國務院制定行政法規爲依據，不得以地方性法規、行政規章爲依據”。根據《中華人民共和國立法法》規定，《商品房銷售管理辦法》僅屬部門規章，因此不能以該規章爲依據認定本案售房包租協議無效。到目前爲止，對售後包租的情況，沒有任何全國人大及其常委會制定的法律和國務院行政法規作出過強制性禁止規定，因此不存在違反法律和行政法規的強制性規定的情況。因此購房人以簽訂的《商品房買賣合同》違反《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，請求確認合同（協議）無效，法院通常不予支持。

參考案例：《上訴人羅燕妮、羅聖女因與被上訴人湘銀房地產股份有限公司、原審第三人株洲博翰商業物業管理有限公司商品房銷售合同糾紛一案》

四、開發商“售後包租”的真實目的是什麼？

1、快速回籠資金。其實不管商鋪也好，還是產權式酒店也罷，不管是什麼地段商圈，或者商貿產業園，其真正根本的商業價值應該體現在未來的經營現金流上。一般來說像商業樓以及寫字樓的物業投入都是一種重資產的投入，前期的投資比較大，但是成本的收回比較慢，短期內的收益相對是比較小的，那麼在這種情況下開發商就有一種急迫的想收回前期投資的需求。如果開發商真的將商場都賣給業主並且交付給業主之後，不僅其快速回籠資金的效果得不到體現而且還有可能喪失對商場的控制權。於是“售後包租”就成爲了他們的不二之選。

2、巧妙轉嫁風險。開發商通過“售後”的行爲將產權或者使用權讓渡給了業主，但通過“包租”的行爲又將商場的控制權牢牢攥在手中。很多人聽到這也許會認爲：這不是利益捆綁、合作共贏嗎？但恰恰這張美好藍圖的裏卻蘊藏着巨大風險，用“權利的讓渡同時也是風險的轉嫁”這句話描述開發商的目的再爲合適不過了。因爲市場有很多不可控因素存在，如果開發商經營得當你好我好大家好。但如果開發商經營的項目一旦在後期運營不好的話，所有的購房人（使用權的購買人）就會來承擔相應的風險。

五、爲什麼“售後包租”類案件維權難度大？

1、業主難識開發商套路。開發商建房並將房子的使用權或者所有權賣給業主之後，一般都會委託另外一家與其有關聯但是又沒有資產去承擔違約責任的關聯公司跟業主去簽訂一個《委託經營協議》，這個協議一旦簽訂後，商場每個月給業主付租金，每年給業主付租金，這是沒有問題的。但是一旦這個商場出現經營惡化，自然就不能定期給業主租金了，業主想到要維權時卻不能找開發商而只能找當時籤協議公司，但是這家與開發商有關聯公司往往是沒有實際支付能力的。就算是有一天法院判決該關聯公司承擔責任但是承擔違約責任的判決也是沒有辦法執行的。然後在維權的過程中業主們就會發現該關聯公司更本沒有資產。說到這想必大家都明白了跟一家沒有實際支付能力沒有實際償還能力的公司去簽訂一個售後包租的協議，其實所有的風險都是由業主自己來承擔的。

2、人多心不齊官司路漫漫。此類案件往往涉及人數多、涉案金額大。業主們想要通過申請對方破產來維權的話一套程序又下來也要兩三年才能實現維權的目的。而往往在這個過程中因爲每個業主的佔比都很小，維權積極性也可能參差不齊，想要將這成百上千的業主集中起來共同維權難度可想而知。 

總之，當業主們在面對開發商美好的承諾時，一定要做好兩手準備。考慮到如果兌現，我有什麼樣的好處，如果不能兌現，我是否能承受這個風險。這個世上沒有穩賺不賠的買賣，不必因爲風險就畏足不前，但也別因爲誘惑就一往無前。