9月8日下午，房哥下午茶在奧山經開澎湃城如約舉行。

主講人是我們的買房哥，到席嘉賓分別是殷躍建殷教授和“馬哥”馬振華。三位一起就“住假地產”以及剛需目前如何購房的問題進行了討論。

（提問部分節選，如果想面對面交流，請留意下次房哥投資下午茶活動）

Part 1

關於經開：

殷躍建：

目前經開的情況：

1. 是汽車產業聚集地。

2. 經開合併漢南，GDP超過光谷成爲武漢第一，帶來就業機會。

3. 生態環境好，朱山片區是四環邊上武漢遠城區最優區域。

未來：沌口合併漢南後，有100多萬常住人口，不會像光谷，有潮汐現象出現。

“沌口是可脫離武漢，獨立而成的存在，不依賴於母城，且帶動了武漢區域汽車以外的其他產業”

馬振華:

我發現大家普遍有一個誤區：

大家普遍認爲“武漢經濟是靠光谷拉動的”，其實並不然。事實如下

1. 拉動武漢經濟的一直是經開是沌口。

2. 經開有產業，有人，有錢，自成一體。

3. 未來具有巨大的發展潛力，是國家提出的“四大新基地”之一新能源基地。

“缺什麼補什麼，經開缺少的是基礎配套，那麼就補配套。優點是環境好。”

Part 2

剛需如何判斷未來板塊未來價值？

陳珂：

目前大家買房的趨勢是去四環買房，原因在於四環邊上慢慢佈局了許多大的開發商，大家在不是主城區的地方也能住上有品質的房子。

主要關注兩點：一是交通：好的交通，拉近與市中心的距離。

二是好的配套：商業和教育

像常青花園，就是除了上班要出去之外，其他生活需要不用出小區。“一個社區配套成熟後，就不能再以環線去衡量。”

殷躍建：

2014年之前，武漢實行的還是片區型買房，2014年之後，進入全域型買房。

關於片區是否值錢，主要關注兩點：

政府在哪花錢，就在哪買房。“在沌口很難聽到‘堵’這個字。”

關於“人從哪來，人到哪去”的問題，沌口的外地人很多，之前東風從長春遷到十堰再到武漢，有產業有經濟，對人才有着足夠的吸引力。

Part 3

關於住假地產：

殷躍建：

這是典型5+2的生活模式下的產物，也就涉及到了武漢怎樣解決貧民窟和富人區的問題。“當我們的房子不再能大量變現時，是社會結構較爲穩定的形態”“我們並沒有足夠的富人羣體吸納別墅”（擁有3000萬美金的高淨值人羣只有600多人）

“爲了解決居住和度假的平衡問題，纔有了住假地產，所有的豪宅都應該是天生麗質”

Part 4

提問

Q1：二七濱江CBD是否可以落到實處？

馬振華:

二七有個很有名的公司叫2049，這是政府押寶的地方。

這的房子都是600萬起步，而武漢的有錢人有限。

殷躍建：

五個不夠，每個區域都應該有經濟中心。

未來二七會是高收入者居多，現在是西北湖。

Q2：下一個武漢天地會在哪裏？

殷躍建：

不存在。武漢天地是老城區和新城區想結合發展而成的產物。武漢不同於其他靠江而生的城市，他是江兩岸對稱發展，無論是從經濟總量上還是面積上。

“武漢將來要成爲國際都市，主要是發展第三產業，當第三產業達到65%時。可稱之爲國家中心城市。”

Q3：是不是有軌電車都會造成資源浪費？

殷躍建：

1) 有軌電車是現代化的標誌，是城市化進程中發展而成的產物。保障固定的時間、人流和線路，提高出行效率。

2) 充分實現了公交優先，是城市文化的發展。

3) 時間、金錢成本比地鐵低，短時間內提高了現有軌道交通路網密度。

4) 有軌電車在光谷容易出事，在沌口則不同。

綜上，有軌電車利大於弊。

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