不配合騰退就強行收回宅基地？合法嗎？給補償嗎？

摘要：雖然《土地管理法》規定了農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准可以收回土地使用權的三種特殊情形，但是無論宅基地使用權是否收回，宅基地上的房屋只要是合法建設的就屬於村民的個人私有財產，不因宅基地被收回而當然喪失對宅基地上房屋的所有權。從這條規定我們可以看出，涉及村民利益的宅基地的使用方案，即分配或者收回宅基地使用權應當經村民會議討論決定，村民委員會無權直接處分村民個人的宅基地及地上房屋。

導讀：遍尋我國法律，不見“騰退”二字，然而“騰退”引發的糾紛卻數不勝數。在老百姓心裏，“騰退”幾乎等同於“拆遷”。但“騰退”二字的非正式性，在大多數情況下也連帶着實踐中騰退的程序、主體、補償都隨之顯得非正式。名目繁複、模糊不明、簡便無據等都是騰退的現實狀況。近日，在明律師就代理了這麼一起騰退引發的案件，村委會揚言不騰退就要收回宅基地，這是怎麼回事？被騰退人又該怎麼辦？

李先生是北京市豐臺區某村的村民，在該村擁有合法的宅基地及地上房屋200餘平方米。2014年，李先生退休了，於是用退休金重新裝修了自己的房屋準備安享晚年。

2016年9月，李先生突然得知該村作出了一份《宅基地騰退補償安置方案》。方案稱，“根據村民代表大會決議，將對本村的宅基地進行集體騰退，若村民不在規定期限內完成騰退搬遷，將收回村民的宅基地”。

包括李先生在內的該村數十戶村民對此百思不得其解，於是向在明律師諮詢：村民代表大會的代表是誰選的？這會是什麼時候開的？沒通知過也沒參加過的會議，就突然“集體騰退”“收回宅基地”了？村委會有權直接收回宅基地嗎？村民有什麼辦法能維護自身合法權益呢？今天，在明律師就來爲您答疑解惑。

一、收回宅基地使用權的法律依據

《土地管理法》第六十五條規定，“有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用權：

（一）爲鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

依照前款第（一）項規定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。”

結合農民朋友關心的問題，在明律師主要爲您解讀該條規定的第一項“爲鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的”的情況，具體而言：

1.公共設施和公益事業的建設需要

這裏的公共設施和公共事業建設，主要是指涉及公共利益的供水、供電、道路、學校、醫院、口袋公園等，而商業街、商業住宅等商業開發建設不屬於此類。

2.須經原批准用地的人民政府批准

《土地管理法》第十一條規定，“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘塗的養殖使用權，分別依照《森林法》《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。”依據這條規定，原批准用地的政府一般是指縣級人民政府，即收回宅基地使用權須經縣級人民政府批准。

3.應給予適當補償

前述第六十五條明確規定，“依照前款第（一）項規定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償”。僅從文義解釋，我們可以從表述中提煉出三個關鍵詞，即“應當給予”“土地使用權人”“適當補償”。

展開來說，首先是“應當給予”。“應當”在法律規定裏一般可以等同於“必須”，即因鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設收回土地的，必須給予補償，這點是沒有異議的。

其次是“土地使用權人”，即補償應當給予實際的土地使用權人。既然收回的是村民的宅基地使用權，就應當補償村民相應損失，這是憑藉一般的法理邏輯就可以判斷的。實踐中村集體經濟組織或村委會扣留、攔截補償金額的情況屢見不鮮，這都是不合法的。

最後，“適當補償”，應當是公平合理的、與收回宅基地使用權的損失相匹配、能夠保障村民日後基本生活居住水平的補償。實踐中經常以重置成新價來計算補償，村民沒有了宅基地使用權，以重置成新價的補償金額，無處建房又買不起同等房屋，其補償就是不適當、不合理、不公平的。

二、收回宅基地使用權的法定程序

《村民委員會組織法》第二十四條規定了涉及村民利益的宅基地的使用方案、徵地補償費的使用、分配方案，經村民會議討論決定方可辦理。

從這條規定我們可以看出，涉及村民利益的宅基地的使用方案，即分配或者收回宅基地使用權應當經村民會議討論決定，村民委員會無權直接處分村民個人的宅基地及地上房屋。同時，村民會議所作決定應當經到會人員的過半數通過才能成立生效。而李先生案中的《某村宅基地騰退補償安置方案》是通過村民代表大會決議作出的。

根據《村民委員會組織法》第二十五條規定，人數較多或者居住分散的村，可以設立村民代表會議，討論決定村民會議授權的事項。村民代表會議由村民委員會成員和村民代表組成，村民代表應當佔村民代表會議組成人員的五分之四以上，婦女村民代表應當佔村民代表會議組成人員的三分之一以上。

而本案中李先生對村民代表會議的召開完全不知情，村民代表有哪些？又是何時召開的會議？村民會議是否授權？可見村民代表會議的召開和決議程序的合法性是值得懷疑的，根據該會議決議作出決定的合法性也同樣是值得懷疑的。

三、宅基地上房屋是村民的個人私有財產，受《物權法》保護

雖然《土地管理法》規定了農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准可以收回土地使用權的三種特殊情形，但是無論宅基地使用權是否收回，宅基地上的房屋只要是合法建設的就屬於村民的個人私有財產，不因宅基地被收回而當然喪失對宅基地上房屋的所有權。因此，農村集體經濟組織基於公共利益收回村民的宅基地使用權，導致宅基地上房屋無法居住或被拆除的情況，就應當對其宅基地上房屋作出相應補償。

四、如何救濟？

《土地管理法》第六條規定，“任何單位和個人都有遵守土地管理法律、法規的義務，並有權對違反土地管理法律、法規的行爲提出檢舉和控告。”

《村民委員會組織法》第三十六條規定，“村民委員會或者村民委員會成員作出的決定侵害村民合法權益的，受侵害的村民可以申請人民法院予以撤銷，責任人依法承擔法律責任。村民委員會不依照法律、法規的規定履行法定義務的，由鄉、民族鄉、鎮的人民政府責令改正。鄉、民族鄉、鎮的人民政府幹預依法屬於村民自治範圍事項的，由上一級人民政府責令改正。”

依據這兩條規定，在村委會違法收回村民宅基地使用權時，村民可以申請鄉、鎮級人民政府查處其違法行爲。同時，根據《行政訴訟法》的明文規定，村民可針對村委會的違法騰退行爲提起行政訴訟。如果行政訴訟不被受理，也可靈活機動地走民事訴訟程序。