最近幾個月一線城市的房租暴漲，網絡上紛紛指責長租公寓是罪魁禍首，長租公寓則大呼冤枉，事實究竟如何，且聽投帥分析。

首先，需求方面，以北京爲例，每年留京進京的人數，越來越多，而最近俞加嚴厲的調控，又大大提高了購房門檻，推向租房市場的需求，可謂逐年增加；而供給方面，北京從05年開始，新增住房供給面積是逐年下降的，到17年，就被說腰斬了，幾乎已經斬到了腳脖子。房子增加的少，可供出租房屋增量，自然也越來越少。所以，北京的房租，年年上漲，本身就是個難以逆轉的大趨勢。

但是像今年這麼短短几個月內暴漲40%的，還真是大姑娘上轎頭一回。從這一點上看，長租公寓的瘋狂掃房，確實難辭其咎。現在再去中介租房，無一例外地會優先熱情向你推薦自家的長租公寓。之前主要面向不差錢小衆用戶的長租公寓，已經兇猛地襲向了普通甚至中低收入階層。如何做到這一點？那就只有囤積，甚至壟斷房源了。

要知道，長租公寓主要賺的房東和租客之間的租金差，這個利潤，實際上是很薄的。所以，必須保持足夠的出租率，一般業界會把85%的出租率作爲警戒線，一旦低於這個比率，長租公寓就可能要賠錢了。而自如之類的一線品牌，甚至會把警戒線定到90%。而通常租房人通常是對價格比較敏感的，只要能便宜，距離遠點，戶型差點，房屋老破小，裝修髒亂差，都是可以接受的。那麼，長租公寓只有壟斷足夠的房源，讓租房人無房可租，纔有可能把自己的出租率，提高到可以維持經營的水平。

長租公寓對房源飢渴到什麼程度？今年8月，水木上有個帖子，說他有一套天通苑三居準備出租，預計租金是7500一月，但是由於兩家長租公寓搶房源，經過三輪競價，最後以10800成就，幾乎溢價率50%。

這種不計代價的掃貨方式，完全改變了北京租房市場的供需平衡。本來房租談判是雙方相互的博弈，位置，樓層，年限，裝修，朝向，都可以成爲租客與房東討價還價的資本，但是現在房東已經完全硬氣起來了。你不租？好，我租給長租公寓，反正他們會統一裝修，對什麼都不要求，還能出個好價錢。結果就是長租公寓掃蕩過的地方，普通出租房價也會跟着暴漲，而且沒有商討的餘地。

那麼長租公寓哪來這多資金呢？這就是第二點，租房貸。很多長租公寓與租戶籤合同的時候，會以低押金，低首付的方式（比如只要押一付一），引誘租戶籤一個貸款協議。用租客的身份證銀行卡等個人信息，向第三方信貸平臺辦理個人信用貸款；然後由第三方信貸平臺直接把一年房租打給長租公寓；而租客則需要按月向第三方信貸平臺償還貸款、支付手續費。長租公寓提前拿到了租金，轉嫁了風險，又開開心心去掃房了。信貸平臺拓展了業務，賺得了高額的利息收入；可憐租戶不但要支付昂貴房租，還要被信貸公司再收割一刀，風險完全自己背付。因爲你剛入住，就背上了一年房租的貸款債務。萬一中途又變，不想租了，或是長租公寓暴雷跑路，這份債務，都還是要還的。

第三點，污染難消。爲什麼爆出這麼多長租公寓甲醛超標？很簡單，它花高價搶來房源，又要花錢裝修。在北京，裝修一套兩居室，少則兩三萬，多則五萬起。好不容易裝修完畢，它會捨得讓房子空置幾個月，通風散甲醛麼？當然不會，它恨不得裝修完第二天就把房子租出去，賺回利潤。房屋空置，那可是有成本的。按自如老總的自述，自如每間房空置一天的成本大約是100元，一個月就是3000。而自如目前大概有70萬間房，即使按85%的出租率，也就是10.5萬間閒置，單閒置成本每月就要有三千多萬。所以資金壓力就像是根鞭子，抽着長租公寓，不得不矇眼狂奔。無論多少客戶因爲裝修污染病倒，都無法阻止它猛衝的步伐。

這次長租公寓攪動市場的風波，可謂把資本的貪婪與殘酷，詮釋的淋漓盡致。“租售並舉”本來是爲了緩解民衆壓力，卻被長租公寓變成了“租也租不起”，更加加重了民衆負擔。同時這是也警示大家，只有充分競爭充分自由的市場，纔是對交易雙方都有利的市場；一旦壟斷初具雛形，它帶來的傷害，將是各個方面，不可估量的。

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