摘要：越來越多樓盤在建設以及交付,增城板塊表現突出,居住人口不斷增多,發展多層次的商業項目以滿足不同人羣的消費需求,其中,社區商業服務對於滿足近距離的生活需求起到較好的完善作用。隨着增城大盤交付與入住,餐飲、便利店、服裝店等社區商業成爲滿足居民衣食住行消費的便捷選擇,爲城市商業增添了“生活感”“煙火氣”的同時,也成爲傳統商業項目外的熱門發展方向,吸引企業發展社區商業,如萬科佈局“萬科裏”、保利發展“若比鄰”等。

近年來,隨着廣州東進戰略一路高歌猛進,增城和泛區域輻射的大量購物潛力與商業需求得到進一步釋放,迎來了爆發期。但體量巨大的商業綜合體並不是發展城市商業的唯一方式,據英國諮詢公司萊坊國際的《社區商業生存之道》報告顯示,隨着新一輪城鎮化發展,中國每年都將有1200萬～1400萬人口進入城市,未來10年城市化率將達到66%～67%,中國將形成2萬個以上的新社區,社區商業以其便利、快捷及近距離的屬性,爲居民提供足不出戶解決衣食住行需求的體驗崛起。隨着增城大盤交付與入住,餐飲、便利店、服裝店等社區商業成爲滿足居民衣食住行消費的便捷選擇,爲城市商業增添了“生活感”“煙火氣”的同時,也成爲傳統商業項目外的熱門發展方向,吸引企業發展社區商業,如萬科佈局“萬科裏”、保利發展“若比鄰”等。

■新快報記者 陳思陶

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大型購物中心求變,社區商業崛起

作爲“千年商都”,廣州的商業模式隨時代不斷發展。上世紀80年代到90年代初,人民南路、十三行作爲當時消費者經常出沒的中心地段,商業形態以臨街商鋪、專業市場爲主;在1995年,上下九成爲“中國第一條開通的商業步行街”, 與隨後開通的北京路步行街成爲知名商業集散地;1996年,國內首個真正意義上的購物中心廣州天河城出現,使步行街、百貨等商業形態轉向新一代“盒子式”購物中心;2000年以後,正佳廣場、萬菱匯、太古匯、天環廣場等購物中心陸續亮相;而今隨着廣州城市發展,城市級核心商圈向外擴散,局部區域型、社區型商業不斷發展,如金地荔湖城20萬平方米配套商業圈,匯聚一站式購物、娛樂、餐飲、休閒需求。

沒有一成不變的市場,也沒有一成不變的商業。廣州同譽行商業經營管理有限公司總經理、掛綠廣場前副總經理胡廣華指出,商業的本質是源於人口,成於需求。一方面,“逛街”是市民生活消費的一大主題,也是一種消費習慣,大型購物中心以其“業態平衡”的特徵,滿足不同層次、不同年齡的消費者需求;同時不斷地創造多種的節日消費活動,商場美陳和室內造景不斷更新換代,以迎合消費者口味變化。另一方面,隨着居民消費層次和電商數據化的不斷發展,在“懶人經濟”時代催生了家門口的商業剛需,居民逐漸選擇在家門口購物消費,而非和其他人一起擠超市、逛百貨、排隊等待埋單,社區商業“最後一公里”的競爭也成爲實體經濟的重要陣地。

中原地產項目部總經理黃韜表示,從土地出讓有關政策規定出發,大型住宅項目需有相關設置商業配套。從目前逐步交樓和逐步實施社區商業的情況來看,社區內的商業配套處在起步階段,一種形態是相對比較“封閉”的,主流消費人羣是小區住客;一種形態是除了滿足小區內的居民消費,還面向整個區域,它們滿足區域內居民最基礎的衣食住行商業消費,也爲消費升級奠定基礎。

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區域商業佈局不均衡,滿足基礎消費需求

據廣州市增城區商務局《廣州市增城區商業網點空間佈局規劃》(以下簡稱《規劃》)顯示,增城將規劃打造“三心三帶、點面網絡”商業空間結構。其中,“點面網絡”即分散佈局在全區域的市區級、街鎮級、社區級商業中心,與公共中心、交通節點、文化、旅遊、居住等功能區融合佈局,形成網絡互聯的空間體系,作爲增城建設現代化中等規模生態之城的商業商務服務支撐。

廣東省商業地產投資協會會長黃文傑指出,增城目前已有的商業設施、商業項目主要集中在新塘和荔城兩個區域,以新塘和荔城兩個區域爲核心率先發展,以本地客羣爲主要消費目標客羣;增城的其他區域相對而言商業發展不如新塘和荔城雙核突出,整體發展不均衡。隨着近年廣州第二機場、高速、城軌、增城客運站等交通設施投入使用,增城交通通達性更強;越來越多樓盤在建設以及交付,增城板塊表現突出,居住人口不斷增多,發展多層次的商業項目以滿足不同人羣的消費需求,其中,社區商業服務對於滿足近距離的生活需求起到較好的完善作用。

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合理配套社區商業,與住宅銷售相互促進

增城諸多大盤配置了業態多元的社區商業體系,如碧桂園鳳凰城配套40萬平方米商業,有東門商業街、西門商業街、鳳馨苑商業街、鳳妍苑商業街、鳳錦苑商業街、交通中心商業街、星薈U-MALL商業街、崗豐商業街等,擁有永旺、麥當勞、中影、星巴克、必勝客、屈臣氏等連鎖商業品牌。

中原地產項目部總經理黃韜分析,從數據來看,如果樓盤項目的商業配套比較完善或者能夠符合片區發展、居民消費的特點,商業租金和住宅銷售價格可互相增加20%左右,甚至商業租金增加的比例更高。但並非所有配置社區商業的項目都能有良好業績,宏觀層面數據顯示,50%的項目中商業配套較爲合理,另有50%則不匹配,存在位置分佈或經營管理不理想的失敗案例;從微觀層面的項目上看,約有80%以上社區商業配套能取得成果,商業租價和住宅售價擁有20%以上的增長。

社區商業合理配置的原因,黃韜總經理表示,主要在於社區商業能否做到適合所在區域和樓盤居民的消費情況,也要看商業營運管理的能力。項目設置社區商業配套,但不盲目求大、求多,根據小區實際人口、周邊是否存在綜合性大型商場等商業配套,可嘗試做“小而美”“美而專”的商業,側重滿足居民基礎消費需求的基本商業,比如餐飲,便利店等。

商業配套有不同層次,目前社區商業等業態在滿足基礎消費的層次,如衣食住行、社交等。室內滑雪、高端教育機構、古董收藏與展覽、畫廊、私人博物館等文化精神層面、體驗式的商業服務發展,還需要時間和過程。