連續三個月回購動作不斷景瑞控股（01862.HK）真的被低估了嗎？

　　港股中報業績期現如今已經告一段落，回顧這一輪中報業績期的市場表現，在整個市場環境不佳的情況下許多板塊並沒有顯得太熱絡，尤其是業績表現不俗的地產板塊也只是曇花一現，活躍了幾天後便偃旗息鼓。也正是基於此，讓房企的估值有了更多的吸引力，不少房企在績後也紛紛參與到回購和增持之中，而這其中景瑞控股(01862.HK)表現的相當明顯，公司自八月底業績公佈後，在整個九月上旬就已經接連兩次回購，而近三個月更是連續回購逾千萬股，涉資達到了3343.5萬，累計回購股份已經佔到發行股本的1%。

　　如此大力度的回購再聯想到今年以來機構股東和管理層頻繁的增持動作，顯然反映的是這些具有信息優勢的利益相關方們看到了景瑞控股的低估狀態及其後續發展潛力。而透過回購、增持這一系列動作則讓公司股價得到了有力的支撐，隨着後續公司業績持續走強，行業悲觀預期釋放，景瑞的股價也將有望迎來新的爆發。

接下來不妨讓我們結合公司最新的業績表現，具體看看這家黑馬房企景瑞控股(01862.HK)究竟成色幾何？價值是否如管理層所預言的真的被低估了？

　　一、盈利能力持續提升，景瑞控股的"蝶變之路"

　　此前景瑞控股公佈了上半年的經營業績，在銷售規模創下同期歷史新高的同時，景瑞的盈利能力全面升級。公司毛利和淨利大幅增長，毛利率爲27.2%較2017年同期大幅增長14個百分點，淨利率亦提升至14%。作爲一家已經成立了25年的上海老牌房企，景瑞控股的業績煥發出了新的生機，展現出了強勁的“吸金”實力。

而回顧景瑞的發展歷程，能夠保持如此強勁的態勢也是有因可尋的。

景瑞創於1993年，早年即已經在上海地產界嶄露頭角，擁有"虹口之王"的美譽。而到2005年公司開始向外擴張，先後進入江蘇、浙江、天津等多個省市，經過20多年的發展，景瑞積累了豐富的房地產開發經驗，而在這一過程中公司也幾經轉型，不斷適應市場環境和行業變化趨勢，及時的調整公司的戰略，公司也由此邁向一個又一個的新高度，保持着強勁的發展姿態。

　　公司發展早期秉承着"深耕長三角，產品價值領先"的一貫發展策略致力於爲客戶提供優質的產品和服務，而自2015年開始，景瑞開始率先提出了"客戶洞見"的發展理念，以"定製化"爲發展方向，在杭州、上海等地試水，通過增加產品附加價值，拓展房子從裝修、戶型、物業服務等多方面的定製，而這也大大滿足了不同客戶的不同需求，並贏得了市場的廣泛認可。而憑藉這一策略，公司也實現了業績的快速提升。

　　僅從今年的財報數據來看，上半年景瑞控股合約簽約銷售額(連合營企業及聯營企業的銷售額)約爲95.3億元，較去年大幅增長49.8%。而再觀之過往，合約銷售變化，公司在規模上可以說實現了層層遞進。

值得一提的是，去年公司再次實現戰略轉型，從"重資粗放式"的地產開發模式向"輕資精細化"的服務模式轉變。公司逐步落實由傳統開發商蛻變爲資產管理服務商，旗下設優鉞資產、景瑞地產、公寓平臺、辦公平臺、合福資本五大業態平臺，而通過"客戶洞見+輕資運營"雙輪驅動的商業模式，也正推動公司迎來了跨越式發展的新時刻。

　　二、聚焦重點城市，優質土儲佈局助力業績高飛

　　景瑞實現業績的穩步增長也與其極具前瞻性的土儲策略有關。

　　從半年報來看，今年公司銷售規模創下歷史新高的同時，公司合同銷售均價也實現了較大的增幅，上半年合同銷售均價約爲26028元/平方米，較2017年全年的合同銷售均價增長43.2%。而觀之過往，公司的銷售均價也呈現快速增長的姿態，兩年內幾乎翻了逾一倍。

具體分析原因，合同銷售均價的提升其要則在於公司此前持續加大對一二線城市的佈局，從而享受到了本輪地產週期中一二線城市房價暴漲帶來的紅利。從上半年銷售構成來看，公司在一二線城市的銷售佔比就達96%，核心城市業務地位穩步增強。

　　實際上，早在2013年起，景瑞就開始提前優化城市佈局，將投資重心轉移至上海及核心二線城市，加大長三角等一、二線城市土地儲備及投資開發力度。截至2018年6月底，景瑞控股一、二線城市的貨值佔比已高達97%。

　　土儲作爲房企的生命線，決定了企業的業績發展，景瑞今年上半年公司繼續積極補充土儲，半年內新增項目17個，公司截至2018年6月底土儲約爲525萬平方米，8月底累計土儲達到537萬平方米。從截至2018年6月底的土儲分佈來看，其中重點城市天津、寧波佔比在20%以上，杭州佔比超18%，蘇州、武漢佔比超過10%。隨着這些城市高單價項目在日後進入結轉，景瑞未來的持續盈利能力大概率還將進一步提升。

　　三、地產之外的故事，景瑞新的競爭力

　　勃留索夫曾說過，如果可能、那就走在時代的前面、如果不能、那就同時代一起前進、但決不要落在時代的後面。在房地產競爭下半場，中小房企要想獲得突圍，顯然也要有先發制人的優勢，由此也方能在競爭白熱化的階段從容不迫，處之淡然。對於景瑞而言，公司近年來在轉型路上動作頻頻，幾經更改戰略與目標，甚至一度令市場懷疑其會否影響公司經營的穩定性。不過從當前結果來看，公司在轉型路上厚積薄發，取得了卓越的成效。

　　公司自2017年，提出從開發商到資產管理引領者的轉變，在景瑞地產之外，還增設了優鉞資產、景瑞公寓、鍇瑞投資(辦公平臺)、合福資本四大平臺，這幾個平臺各具特色，發展也是蒸蒸日上，景瑞帶來了新的活力。

　　具體來看：

　　優鉞資產：爲景瑞控股旗下專門負責房地產私募股權基金業務的資產管理平臺，公司已成立機會型基金和增值型基金，未來將繼續加強操盤項目的基金化運作。截至目前，累計基金規模約20億，年終基金規模目標約50億，年終管理收入預計2200萬。另外在今年上半年其還完成了首支基金項目的退出安排，爲投資人實現了超過年化18%的投資回報率。而近期，優鉞資產還與洛德基金共同發行了"優鉞-洛德優勢私募股權投資基金"完成了對天津津南區鹹水沽項目的投資。在該項目中，優鉞資產和洛德基金將擔任聯合管理人，景瑞地產將與某大型國企聯合開發運營。

　　鍇瑞投資：爲景瑞控股旗下辦公平臺，其專注於持有型辦公物業的投資、開發、改造、運營，聚焦北上廣深及重點1.5線核心城市。鍇瑞投資目前已獲取上海景瑞張江中心、北京NAGA上院和中關村前海中金3個項目。

　　景瑞公寓：該平臺負責景瑞持有型公寓業態產品的投資、開發/改造、持有運營及項目退出等相關工作。公司聚焦在北京、上海等一線城市，以及人口導入型二線核心城市，累計目前，平臺共獲取12個項目。今年3月，"華夏資本-優鉞-景瑞三全公寓資產支持專項計劃"擬發行規模7.2億元期限12年，成功發行北京首單長租公寓CMBS。並於7月31日在深交所正式掛牌交易，這也是北京首單長租公寓CMBS。

　　合福資本：合福資本爲景瑞控股旗下用於投資新類業務的投資平臺，今年上半年其在房地產生態圈和消費升級領域實現了累計10億的投資額。

　　值得一提的是，上面五大平臺，也並非孤立而存在，各個平臺彼此協同、相互賦能，其貫通了地產上下游產業鏈，也讓景瑞的業務實現多元化和多業態化。各大平臺在助力公司實現價值最大化的同時，也在一定程度上平衡了公司業務的波動，幫助公司實現穩健增長。而透過多元化的佈局，衍生出的新的競爭力，更能讓作爲傳統房地產出身的景瑞規避單一開發所集聚的風險，在實現利潤結構的優化過程中形成穿越週期的能力，令其最後在房企下半場的競爭中獲得更多的機會。

　　四、結語

　　從公司財報數據來看，在經歷戰略變革後，景瑞控股已經連續走出了一段高增長的軌跡。公司銷售規模的大幅提升展現出了公司強勁的爆發力，而毛利率和淨利率的優異表現，反映公司頗有實力的盈利能力。公司當前的戰略轉型也開始推動景瑞實現由低估值的開發商向高估值服務提供商的轉變，多元化的利潤來源格局已經初具成效，

　　公司今年在二級市場走勢波折，不過截止目前仍取得了逾20%的漲幅，遠遠高於房企板塊和大盤指數。反映出公司受到市場的高度關注，價值也得到了一定的認可。