曾經的“亞洲十大豪宅”脫精裝入市：西三環均價11500元/㎡！

　　“誰無暴風勁雨時，守得雲開見月明……”今天上午，華潤·金悅灣置業顧問廣撒朋友圈的一則拿證預告，也提前宣佈了這個位於西三環邊的“亞洲十大豪宅”的最後一批住宅即將開盤！

　　網上登記時間：9月25日-27日（每天9:00-18:00）

　　現場資格覈驗：9月26日-30日（每天9:00-18:00）

　　西三環邊、清水、均價11500元/平米，203~279㎡的戶型，256套，總價最低超過了230萬……作爲三環迄今開出的少數幾個住宅盤，華潤金悅灣顯然更適合深度改善的家庭。除此之外，它還帶有以下幾個“光環”：

　　1、這是搖號至今繼綠地·新裏城之後青羊區開出的第二個住宅盤，2012年榮獲“亞洲十大超級豪宅”的稱號。

　　2、這也是五城區首個脫精裝的清水房源，相比其上一次15500元/㎡的非清水開盤價，均價下降4000元/平米。

　　3、相比目前金悅灣最新的精裝二手房2.7萬元/平米的成交價，與本批次清水價差達到了1.5萬元/平米以上。

　　那麼，這樣一個市區深度改善的清水房，究竟是否值得下手呢？

　　區域掃描

　　華潤·金悅灣位於青羊區三環路外側與清波路交匯處，出門即是三環跨線橋可以方便地開車進出三環路。但距離地鐵較遠，4號線的清江西路最近，大約兩公里。

　　▲金悅灣區位圖

　　項目周邊公園資源豐富，500米範圍內有百仁公園、蘇坡公園、黃忠公園（金沙濱河公園）等配套設施，其中最近的就是規劃上千畝的百仁公園（尚未完全建成），只隔了一條街，本次拿預售的7、8、9號樓可以直面公園。

　　▲百仁公園規劃效果圖

　　片區商業目前主要依賴社區底商，相鄰的海亮樾金沙配備了一個小型的商業街，日常消費完全能夠滿足，但距中大君悅金沙、優品道廣場等商圈都超過了1公里。

　　學校方面，離項目較近的是金沙小學清波分校和成都花園國際小學，都在步行可達範圍。

　　小區情況

　　華潤金悅灣整個項目佔地約168畝，容積率爲3.00，總規劃23棟樓，分爲1、2期打造，其中1期產品早已交付併入住。本批次開盤的是7、8、9、11、12號樓，這也是金悅灣最後5棟住宅產品，賣完就清盤。房源總套數256套，均爲2梯2戶，分爲三種戶型：203㎡、213㎡、279㎡。

　　發哥還了解到，本批次所有房源全部爲清水交付，清水均價11500元/平方米，由於本批次房源均爲大戶型產品，預計每套總價在230餘萬元起。

　　▲準現房的金悅灣7號樓，明年年中全部交房

　　發哥繞着項目走一圈，除了已經交付的一期產品呈現，二期產品均已基本完成打造，置業顧問表示，本次出售的產品目前已僅剩外立面部分的打造。同時，預計明年年底就可以交房。

　　戶型對比

　　瞭解到基本信息後，我們再來分析本批次的三種戶型：

　　▲11棟203㎡戶型

　　1、此次開盤的5棟房源中，僅有11棟有203平米的戶型，總共80餘套，優勢是戶型方正，不利因素是樓棟前有一個加油加氣站，一間次臥朝三環路（根據置業顧問的介紹，距離三環路的距離約140米），對於講究窗外風景優美、排斥汽油味，或者喜歡安靜的購房者，需要好好考慮。

　　▲7、8、9棟213㎡戶型

　　2、而本次房源最多的便屬7、8、9棟的213㎡戶型，也是金悅灣主推的一個戶型，全部南北通透。其中，餐廳、主臥和一間次臥正對中庭，另有一間次臥則緊鄰三環跨線橋。客廳直面還在修建的百仁公園，後期觀景效果良好。不過，據發哥現場感受，估摸離跨線橋不超過50米，同樣難以避免噪音污染。

　　▲12棟279㎡戶型

　　3、建面約279㎡的戶型，是本次面積最大的戶型，南北通透。客廳使用橫廳設計，採光度高。由於，位於項目中心位置，可直接觀賞中庭水景。主臥爲套房設計，搭配獨立衣帽間和衛生間。戶型較爲方正，空間利用率高。值得一提的是，279㎡的戶型位於整個項目中心12號樓“樓王”區域，相比較7、8、9、11號樓，不存在一定噪音干擾，後期居住舒適度最高。

　　置業建議

　　1、此次華潤金悅灣，清水單價11500元/平米，非常“親民”，但由於其戶型面積203-279㎡偏大，總價約233~320萬，總價入門檻也並不低，能讓絕大部分剛需客戶望而卻步。發哥覺得本批次的金悅灣，更適合深度改善客羣，或者想要一步到位的首次置業家庭。

　　▲緊鄰加油站是項目一大硬傷

　　2、而且，7、8、9、11號樓的203㎡和213㎡戶型都存在一定噪音干擾，同時，11棟前還有一個加油加氣站。此外，由於西門都處於航線之下，對於睡眠較淺、講究居住環境的購房者來說，則需要好好考慮。

　　3、另外，金悅灣在初期爲精裝修設計，開放商並未預留空調外機位置，而此次爲清水房源，所以不論購買那種戶型，後期都只能安裝中央空調。

　　▲小區緊鄰三環跨線橋

　　4、7年前，金悅灣以約18000元/平方米精裝修問世，這在當時的樓市價格來看，都是樓市高端住宅的代表之一；2012年，金悅灣榮獲“亞洲十大超級豪宅”稱號，更是令其名聲遠揚。據貝殼app顯示，華潤金悅灣2018年6月20日最新二手房成交價爲27853元/平方米；一街之隔的海亮樾金沙2018年7月23日二手房成交價爲18886元/平方米。該小區上次開盤爲去年4、5月，當時簡裝均價在15500元/平米，價差在4000元/平米，不過本次爲清水交付，後期還需裝修，不能單純比較清水和周邊二手房價差。

　　5、發哥還收到消息，同屬於華潤的潤府也有望本月開盤，對比金悅灣，總價相對低一些的潤府，明顯更適合剛需及初改的人羣。

　　總的來說，號稱2012年亞洲十大豪宅的華潤金悅灣，最後的5棟清水住宅，明年年中交房，是當前具有相當性價比的深度改善產品，不過項目的優點與缺點也一樣明顯。而對於有大戶型住房需求、“子彈”又充足的深度改善人羣，衝着這個價格值得一搏，但對於希望一步到位、有一定經濟實力的首次置業的“剛需家庭”來說，搖中的幾率明顯會更大。

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