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繼高新區北大資源頤和翡翠府，捂盤2年別墅產品降價4000元/㎡上市後。

昨天，青羊區，華潤金悅灣，時隔1年再次獲取預售，均價較上批次，降低了約3000-4000元/㎡。而相比2016年約18000元/㎡，更是降了7000-8000元/㎡。

在西三環、外金沙，這個曾經的“亞洲十大豪宅”，價格區間能開到10000-12000元/㎡，不誇張的說，這是政府在給改善購房者發福利。

當然，如果你是有錢的剛需，面對這個樓盤，也完全不應該猶豫。

在2016年7月，我曾到訪過售樓部，恰逢項目1期在售，2期剛開始排號。當時我還做過一個項目戶型價格表，如下：

製圖時間：2016年7月 製圖者：串兒哥

從上表中，大家可以更直觀地看到，房價真是降了不少。

爲什麼現在的價格便宜了

1.地價因素

華潤金悅灣地塊成交於2010年10月，最終成交價爲720萬元/畝，容積率3.0，摺合樓面價約3600元/㎡。

如果按照3600元/㎡的地價來看，11500元/㎡的清水住宅價格，符合當下的限價政策。也在提醒當下還在堅持捂盤的項目，捂盤是沒有“出路”的。

但是，這曾是標榜“亞洲十大豪宅”的高端項目，雖然有限價政策，但豪宅的溢價率肯定不會太低。

2.和一期相比，二期確實減配了

2016年去售樓部的時候，我也實地參觀了金悅灣一期，它沒有全玻璃落地窗，也沒有闊尺景觀，但總會給人一種富人藏於此的敬畏感。

因爲你能看到的園林景觀和外立面展示，直觀感受是用料成本高，裝飾細節很到位。

據介紹，一期的外立面是由國外團隊操刀，材料主要爲高級石材和石漆，線條複雜，具有鮮明的標識度。現二期部分已減配成普通建築外牆。

一期外立面實景

一期圍牆實景

圖片由業主發佈，來源於網絡

除此之外，相較於一期豪裝的入戶配置，二期的入戶及電梯間的用材也有所不及。

一期入戶實景

或許是因爲打造成本高，區域限制，高端改善客羣對區域接受度不高，後期銷售遇到瓶頸。所以，二期戶型面積有所下調，建築用材方面隨之減配。

顯然，一系列動作後，價格更低，客戶接受度也更高。

雖然在建築用材方面有所減配，但是園林景觀是共享的。金悅灣園林曾被稱爲“成都最貴的園林”。一期園林內部地磚基本是石材，周圍的花鉢、花臺、噴泉，全是石材手工打磨，非常精美漂亮，還有各種名貴樹種。

內部園林實景圖

“品學兼優”的金悅灣，也有藏不住的短板

從自身打造來看，金悅灣豪宅品質的名頭是架起來了的。但是項目周邊的環境，相對項目打造，稍顯薄弱。「金沙」的品質，在項目所處的這片區域，顯現得寥寥。

項目的西北側有一個約1700畝的百仁公園（這個公園也同是北側金沙城的噱頭），但是由目前的狀態來看，公園的進度較爲緩慢，呈現還需要時間。

而項目由東到南的半圈，都被道路包圍。兩側的小路還好，踩盤當天實際感受了一下三環路的威力。

雖然11棟、12棟樓與三環路之間有着150-300米之間的距離、且樓棟面對三環的也僅有次臥（項目主臥、客廳等均朝中庭），但是來往車輛造成的噪音還是有一定影響。

除了三環的噪音，十分鐘三趟的飛機也是問題（人肉感受，不精準到秒）。

最突出的問題，大抵就是11棟東側的加油加氣站，絡繹不絕的車輛把周邊的品質又向下拉了一截。

從拿了預售的那一刻，華潤金悅灣的豪宅命運稍顯沒落。

在本小區二手房的價格保持在25000元/㎡以上（一般爲豪裝）的情形下，新房11500元/㎡的價格，對於等了兩年的金悅灣來說，好像不是一個完美的句號。

圖片來源於網絡

24小時過去了，越來越多的購房者湧向金悅灣，喬治巴頓、瑪莎拉蒂、保時捷、路虎在蜀鑫路上一字排開，我把共享單車停在了五十米開外的地方，走向人羣中。-

主城10000元/㎡均價的口子一旦被打開，閘就沒能拉住。人居響應號召，先開了第一炮，拉着萬把個人享受了一把刺激的感覺。

彼時，可能沒有人會料到這會在最近一段時間內成爲“常態”，當華潤金悅灣、雅居樂的預售一下，有種決心，肉眼可見。

最後，附上華潤金悅灣資料收取清單：

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